Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02016 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXU6

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Bernard VALEZY, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 28 Octobre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Mme [P], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [K] [G]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [Y] [F] [H] [R]

né le 22 Septembre 1987

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 25 janvier 2024, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 535,27€, outre une provision sur charge de 364,85€.

L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 3 février 2025 à Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 461,42 €.

Par courrier du 22 novembre 2024, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par huissier le 15 avril 2025, signifiée par dépôt à étude, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a attrait Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] ;

— de condamner solidairement Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] au paiement des sommes suivantes :

2 276,95 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 4 avril 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux;200,00 € à titre de dommages et intérêts ;100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et d’ordonner l’exécution provisoire.

L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par courrier électronique avec accusé de réception délivrée le 15 avril 2025.

L’audience s’est tenue le 28 octobre 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 2 821,66 € sa créance locative arrêtée au 24 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse. Le bailleur sollicite la validation du plan d’apurement de 200 euros mensuel avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [K] [G] régulièrement citée, n’était ni comparante ni représentée.

Monsieur [Y] [F] [N] [R], comparant en personne, a demandé au Tribunal de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il reconnaît l’existence de la dette et indique être actuellement en arrêt de travail. En outre, il indique avoir cessé les règlements de son loyer en raison de fuites d’eau dans le logement.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 puis prorogé au 17 mars 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité malgré l’absence de Madame [K] [G].

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 2] par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] le 3 février 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 461,42 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti par le commandement de payer, Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 avril 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] et de dire que faute par Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 24 octobre 2025 d’un montant de 2 821,66 € au titre des loyers et charges.

Il y a lieu de constater que de nombreuses régularisations d’eau ont été facturées aux locataires et ce pour un montant total de 1 308,51€. L’EPIC HABITAT ET METROPOLE ne justifie pas de ces régularisations. Aussi, il convient de déduire cette somme du montant demandé.

Par conséquent, Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] sont condamnés solidairement à payer la somme de 1 513,15 € actualisée au 24 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Compte tenu de l’engagement de Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R], il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 200 € par mois pendant 8 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] ont repris le paiement du loyer et respectent un plan d’apurement de 200 € par mois. Aussi, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE demande que des délais de paiement soient accordés ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] seront désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 14 octobre 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R]. Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement solidairement Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 février 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE ;

CONSTATE que le bail conclu le 25 janvier 2024 entre l’EPIC HABITAT ET METROPOLE et Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] concernant le bien sis [Adresse 3] à [Localité 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 4 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] à payer à EPIC HABITAT ET METROPOLE la somme de 1 513,15 € arrêtée au 24 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] à se libérer en 7 mensualités de 200 €, la 8ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra ses effets ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] devra régler à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 24 octobre 2025 date du dernier décompte , et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; – faute par Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] d’avoir libéré les lieux de leur personne, de leurss biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [F] [N] [R] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 février 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE