TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 29 JANVIER 2026

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N° RG 25/00030 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4YH

Dossier joint : N° RG 25/00084 – N° Portalis DB22-W-B7J-TI4A

Code NAC : 70H

OPÉRATION : ORCOD-IN du [Adresse 39] à [Localité 36]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n 391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 46] en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier pour les débats et Elodie NINEL, Greffier placé pour la mise à disposition,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 17] à [Adresse 38] (75014), pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Miguel BARATA de L’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat au barreau de PARIS.

ET

Monsieur [S] [E], demeurant [Adresse 31].

Madame [V] [F] épouse [E], demeurant [Adresse 18].

PROPRIETAIRES EXPROPRIES ET DEFENDEURS

Représentés par Maître Marc PITTI-FERRANDI de l’AARPI TERRANOSTRA, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Marion GIARD, avocat au barreau de PARIS.

DÉBATS

A l’audience du 05 décembre 2025 tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur [M] [G], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

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FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [S] [E] et Madame [V] [F] épouse [E] étaient propriétaires d’un appartement, lot n°2 et d’une cave lot n°107 sis dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommée [Adresse 44], édifiée sur la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 5] sis [Adresse 15] à [Localité 36].

Ils étaient propriétaires d’un appartement, lot n°1, et d’une cave, lot n°106, au sein de la copropriété « [Adresse 44] », ainsi que d’une place de parking, lot n°16, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 16] [Localité 1].

Dans le cadre du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du [Adresse 40] à [Localité 35], déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié aux époux [E] ses offres d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 novembre 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoires reçus au greffe le 24 et le 25 mars 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir aux époux [E].

La date de transport et de l’audience a été fixés par une ordonnance du 7 novembre 2025 s’agissant du lot n°1 et par une ordonnance du 3 avril 2025 s’agissant du lot n°2.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 19 novembre 2025 et le 6 mai 2025.

Les transports sur les lieux est intervenu le 22 mai 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement, les parties ayant donné leur accord pour avancer la date de transport du lot n°2.

Les affaires ont été appelées à l’audience du 5 décembre 2025 au cours de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de ses mémoires récapitulatifs et en duplique réceptionnés par le greffe le 25 septembre 2025, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

Rejeter la demande de jonction des instances formées par les époux [E], Fixer la date de référence au 21 février 2020, Concernant le lot n°2 : Fixer l’indemnité devant revenir aux époux [E] à la somme totale de 67.805 euros, décomposée comme suit : 60.732 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur occupé, et 7.073 euros au titre de l’indemnité de remploi,A titre subsidiaire, fixer l’indemnité devant revenir aux époux [E] à la somme totale de 69.580 euros, décomposée comme suit : 62.580 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur occupé, et 7.258 euros au titre de l’indemnité de remploi,Concernant le lot n°1 : Fixer l’indemnité devant revenir aux époux [E] à la somme totale de 91.182,40 euros, décomposée comme suit : 81.984 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur occupé, et 9.198,40 euros au titre de l’indemnité de remploi,A titre subsidiaire, fixer l’indemnité devant revenir aux époux [E] à la somme totale de 69.838 euros, décomposée comme suit : 62.580 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur occupé, et 7.258 euros au titre de l’indemnité de remploi,Rejeter l’ensemble des prétentions des époux [E], Fixer l’indemnité devant revenir aux époux [E] au titre de la perte de loyers à la somme maximale de 7.662 euros, Fixer l’indemnité devant revenir aux époux [E] au titre l’article 700 du code de procédure civile à la somme totale de 1.000 euros, Laisser les dépens à la charge de l’EPFIF.

Aux termes de leurs mémoires récapitulatifs réceptionnés par le greffe le 25 septembre 2025, les époux [E] demandent au juge de l’expropriation de :

Ordonner la jonction des instances n°25/00030 et n°25/00084,Fixer à 231.060 euros l’indemnité principale qui leur est due,Fixer à 24.106 euros l’indemnité de remploi,Fixer à 45.972 euros l’indemnité de perte de revenus locatifs,Condamner l’autorité expropriante au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 19 novembre 2025, le commissaire du gouvernement propose de :

Concernant le lot n°1 : fixer l’indemnité de dépossession comme suit :En valeur libre : 102.640 euros soit 92.400 euros au titre de l’indemnité principale et 10.240 euros au titre de l’indemnité de remploi,En valeur occupée : 87.394 euros soit 78.540 euros au titre de l’indemnité principale et 8.854 euros au titre de l’indemnité de remploi,Concernant le lot n°2 : fixer l’indemnité de dépossession décomposée comme suit :En valeur libre : 102.640 euros soit 92.400 euros au titre de l’indemnité principale et 10.240 euros au titre de l’indemnité de remploi,En valeur occupée : 87.394 euros soit 78.540 euros au titre de l’indemnité principale et 8.854 euros au titre de l’indemnité de remploi,Ou dans le cas d’une jonction : 215.824 euros soit 183.000 euros au titre de l’indemnité principale et 19.300 euros au titre de l’indemnité de remploi et 13.524 euros au titre de l’indemnité pour perte de loyer.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA JONCTION

L’article 367 du code de procédure civile permet au juge, à la demande des parties ou d’office, d’ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, les deux procédures développent les mêmes demandes et constituent une seule et même affaire. Les expropriés ne s’opposent pas à la jonction des affaires. L’expropriant si oppose en considérant que cette mesure d’administration judiciaire revient à considérer que les deux appartements constituent un seul et même lot. La décision de jonction n’est pas un jugement de la situation des appartements. Dans ces conditions, les litiges présentent un lien tel que la jonction est justifiée, et sera en conséquence ordonnée.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 32] [Localité 37], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020. A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du [Localité 32] [Localité 37] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur de vastes emprises foncières.

B. Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision. En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025. La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

Les parties sont en désaccord sur l’appréciation de la consistance du bien. L’EPFIF retient que les lots doivent être évalués comme deux appartements dès lors qu’ils sont désignés comme tels dans le titre de propriété des défendeurs concernant le lot n°2 et ses accessoires, ainsi que dans le règlement de copropriété lequel autorise d’affecter les lots à un usage professionnel. L’expropriant rappelle que l’usage du bien ne modifie pas sa consistance. Il souligne que la trémie réalisée dans la dalle de plancher, afin de créer un escalier intérieur reliant les deux lots, est irrégulière puisque le plancher constitue une partie commune générale qui requiert le vote et l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il considère que les deux biens sont des appartements.

Les expropriés considèrent que leur bien exproprié consiste en des bureaux répartis sur deux niveaux et rappellent qu’il est loué à titre professionnel à la société CERBALLIANCE, laboratoire d’analyses médicales. Ils décrivent le rez-de-chaussée aménagé de façon à créer une entrée avec accueil et salle d’attente en perçant une ouverture dans le mur entre ces deux pièces. Les autres pièces ont été aménagées en salles de prélèvements. Ils font valoir qu’ils ont obtenu en 1978 l’autorisation de relier les deux niveaux du bien. Ils produisent un courrier émanant du [Adresse 43] [Adresse 33] en date du 28 juillet 1978 les autorisant à effectuer des travaux de jonction de deux appartements par un escalier intérieur sous réserve de respecter certains éléments dans la réalisation des travaux. De plus, les époux [E] indiquent avoir sollicité l’autorisation d’installer un laboratoire médical. En ce sens, ils produisent un arrêté du préfet des Yvelines en date du 19 février 1999 autorisant le fonctionnement du laboratoire d’analyses de biologie médicale situé au sein de la Tour Jupiter.

Le commissaire du gouvernement relève que le lot n°1 est enregistré au cadastre comme bien à usage de bureaux pour une superficie de 192 m2. Il souligne que lors du transport, il a été constaté que le bien est à usage professionnel. Toutefois, par sa physionomie et la consistance des pièces actuelles, le bien peut être considéré autant à usage professionnel qu’à usage d’habitation. Il propose plusieurs options selon que les biens sont qualifiés d’appartements ou sont réunis en qualité de local commercial. Dans le premier cas, en l’absence de jonction, il propose des termes de comparaison correspondant à un logement. Dans le second cas, il retient que les lots n°1 et 2 forment un local professionnel et proposent des termes de comparaisons correspondant à un local professionnel.

Comme le rappelle la Cour de cassation, seul le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation peut être indemnisé (Cass. 3e Civ. 3 décembre 1975, n°75-70.061 et Cass. 3e Civ. 11 janvier 2023, n°21-23.792).

En l’espèce, il appartient au juge de l’expropriation d’apprécier la consistance en fonction de la visite sur les lieux et des éléments qui lui sont produits. Tout d’abord, l’acte de propriété du lot n°2 qualifie celui-ci d’appartement. Il apparait que le courrier du 28 juillet 1978 ne peut constituer une preuve de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour relier les deux appartements. A défaut de preuve, la trémie est irrégulière. De plus, ce courrier ne permet pas de déduire que la consistance des biens a été modifiée par la mise en place d’un escalier intérieur. D’ailleurs, la visite des lieux a permis de constater que le lot n°2, au premier étage, reste un appartement, avec les mêmes pièces que les appartements de surface équivalente visités à de nombreuses reprises dans la Tour par le juge de l’expropriation. Concernant le lot n°1, au rez-de-chaussée, le bien est utilisé en tant que lieu d’accueil du public. Ainsi, la cuisine a été détruite pour laisser place à une salle d’attente, une ouverture a été percée pour permettre l’accès direct au salon au sein duquel un comptoir d’accueil a été posé, enfin, les chambres sont devenus des salles de prélèvements. Toutefois, structurellement les pièces restent les mêmes, le bien n’a pas de devanture, d’accès extérieur pour le public ou autres aménagements, y compris au sein du lot n°1 au rez-de-chaussée.

En conséquence, il sera considéré que la consistance des biens est celle de deux appartements loués.

C. Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

D. La surface

S’agissant du lot n°2, le bien comprend un appartement n°2 situé au 1e étage. Le bien comporte également une cave, lot n°107. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement retiennent une superficie totale de 84 m2.

S’agissant du lot n°1, le bien comprend un appartement n°1 situé au rez-de-chaussée. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement retiennent une superficie totale de 84 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°16.

Les expropriés retiennent une surface globale de 168 m2.

L’évaluation s’effectuera donc sur la base de deux appartements de 84 m2, soit une surface totale de 168m2.

E. L’occupation du bien

A la suite du transport sur les lieux, il apparait que le bien est occupé par un laboratoire pharmaceutique. L’expropriant sollicite une indemnisation des biens en valeur occupé. Les expropriés reconnaissent que leur bien est occupé. La jurisprudence retient que l’occupation d’un bien par un locataire constitue un facteur de moins-value (Cass. 3e Civ. 16 novembre 2023, avis n°15015).

En conséquence, les biens seront évalués en situation d’occupation.

F. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La Tour Jupiter se situe au sein du [Adresse 39], à environ 45-50 minutes en voiture de [Localité 46] que l’on rejoint par l’autoroute A13.

Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de [Localité 35] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à [Localité 37] (ligne J).

La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du Val Fourré et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur les parties communes

La cage d’escalier montante n’est pas accessible la serrure étant cassée.

Sur la visite de l’appartement (lot n°2)

On entre dans l’appartement par une porte qui donne dans une entrée. Le sol est recouvert de moquette usée. L’entrée dessert une cuisine, les toilettes, un cagibi et une grande pièce / espace détente avec sofa, table à manger, casiers et une bibliothèque.

La cuisine est utilisée pour éventuellement faire chauffer de la nourriture (plaques de cuisson, micro-ondes). Sont présents 3 réfrigérateurs dont 2 inutilisés. Un meuble permet le stockage de matériaux type gels hydroalcooliques, produits d’entretien. Le sol est carrelé et la peinture s’écaille au niveau des murs, une partie de la crédence est tombée. Le store qui donne sur le balcon est en partie cassé.

L’espace détente donne sur le balcon filant.

Mention du propriétaire exproprié :

J’ai changé le store à cet endroit l’année dernière.

Les murs sont recouverts de papier peint qui comportent des taches d’humidité.

Le couloir qui prolonge l’entrée dessert une salle de bain inutilisée.

Mention du propriétaire exproprié :

Il y a eu un dégât des eaux.

On note que la peinture s’écaille.

Le couloir dessert également 3 pièces dont une identifiée comme un bureau, une sert de lieu de stockage pour différents papiers et la dernière qui sert de lieu de stockage pour du matériel médical.

Les 3 pièces sont recouvertes de papier peint et de moquette en mauvais état. Les plafonds des 3 pièces sont dans un état correct. Seule la pièce bureau comporte du papier peint en meilleur état.

Le plafond du couloir est en mauvais état. A proximité du bureau et à l’un des bouts du couloir, un escalier en bois descend vers le cabinet médical au rez-de-chaussée.

Sur la visite du laboratoire de biologie médicale (lot n°1)

La porte d’entrée permet d’accéder à 3 espaces (salle d’attente, entrée et salle d’accueil).

Dans l’entrée une porte mène aux toilettes.

Le sol en lino laisse apercevoir du carrelage selon les traces d’usure. Les murs sont recouverts de papier peint.

La salle d’attente comporte 12 sièges.

Dans l’entrée, une salle de prélèvement est installée avant une porte qui mène à 2 autres salles de prélèvement, à l’escalier qui remonte à l’étage réservé au personnel et une dernière pièce qui sert de lieu d’analyse des prélèvements.

Les plafonds sont en bon état.

Mention du conseil du propriétaire exproprié :

On note que le cabinet médical est en meilleur état que les pièces du dessus.

Une ouverture entre la salle d’accueil et la salle d’attente permet le passage des gens.

Mention du propriétaire exproprié :

Il indique avoir dû solliciter des autorisations et faire installer un IPN pour permettre cette ouverture.

III. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du Code de l’expropriation, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la Tour Jupiter et d’une surface similaire :

1- Cession du 24 mars 2022 du lot logement n°20, libre, état moyen,

Surface du bien : 83,10 m²

Prix de vente : 84.600 €

Prix au m² : 1.018 €

2- Cession du 29 octobre 2024 du lot logement n°23, libre, état moyen,

Surface du bien : 85,38 m²

Prix de vente : 96.608,52 €

Prix au m² : 1.018 €

3- Cession du 14 novembre 2024 du lot logement n°10, libre, état moyen,

Surface du bien : 85,94 m²

Prix de vente : 97.235,61 €

Prix au m² : 1.018 €

4- Cession du 4 février 2025 du lot logement n°12, occupé, état moyen,

Surface du bien : 84,09 m²

Prix de vente : 81.011,64 €

Prix au m² : 865 €

5- Cession du 13 mars 2025 du lot logement n°13, occupé, état bon,

Surface du bien : 84,32 m²

Prix de vente : 81.230,48 €

Prix au m² : 865 €

6- Cession du 30 juin 2025 du lot logement n°6, occupé, état moyen -,

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 76.213,60 €

Prix au m² : 814 €

7- Cession du 31 mars 2021 d’un bien situé [Adresse 9]

Surface du bien : 200 m²

Prix de vente : 150.000 €

Prix au m² : 750 €

8- Cession du 19 avril 2022 d’un bien situé [Adresse 22]

Surface du bien : 94 m²

Prix de vente : 100.000 €

Prix au m² : 1.055 €

9- Cession du 22 décembre 2022 d’un bien situé [Adresse 13] à [Localité 35]

Surface du bien : 124 m²

Prix de vente : 95.000 €

Prix au m² : 765 €

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF remarque que l’analyse du commissaire du gouvernement, lequel prend en compte des logements situés dans d’autres copropriétés, montrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, il critique les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement en ce qu’il retient des termes de comparaison issus d’autres copropriétés, que celle de la Tour Jupiter, et sans tenir compte de l’état d’entretien variable des biens retenus en référence qu’il précise. L’EPFIF rappelle que le juge de l’expropriation des Yvelines, par jugement du 24 août 2023 (RG n°22/00033), a écarté les termes situés dans d’autres copropriétés. Il décrit la situation des autres copropriétés, indiquant une situation d’une plus grande valeur (taux d’occupation par les propriétaires, parking attenant, présence d’espaces verts…). Il s’oppose à la prise en compte dans l’évaluation du bien du projet de rallongement de la ligne E du RER, valorisant la commune de [Localité 35], dès lors que le juge de l’expropriation ne peut faire des appréciations générales sur l’évolution du marché. L’EPFIF critique les termes de comparaison des époux [E] dès lors que les références de publications ne sont pas données, qu’aucune précision n’est apportée quant à la consistance exacte des bien, ni quant aux conditions de la vente qui serait intervenue, conformément à ce que la jurisprudence exige (Cass. 3e Civ. 19 mars 2020, n°19-11.463 et Cass. 3e Civ. 19 septembre 2024, n°23-19.783).

L’EPFIF souligne que son terme de comparaison n°2 est le plus pertinent en ce qu’il porte non pas sur un local commercial, mais sur un local professionnel, situé au sein d’un ensemble immobilier à usage d’habitation situé juste en face du bien à évaluer. Toutefois, contrairement au bien des époux [E], il est situé dans une copropriété qui n’est pas dégradée et constituée d’un petit immeuble de 4 étages. Le bien visé par le terme n°2 est libre d’occupation. Dès lors, l’EPFIF applique un abattement de 30% en raison de l’état d’occupation et du mauvais état de l’immeuble.

L’EPFIF retient que les biens sont en mauvais état et propose une valeur unitaire de 723 euros/m² et à titre subsidiaire 745 euros/m².

Sur la valeur proposée par les époux [E]

Les époux [E] présentent les termes de comparaison suivants correspondant à des cessions de locaux industriels, commerciaux ou assimilables qui ont été réalisées dans le secteur au cours des deux dernières années :

1- Cession du 27 décembre 2024 d’un bien situé [Adresse 24]

Surface du bien : 70 m²

Prix de vente : 70.300 €

Prix au m² : 1.004,28 €

2- Cession du 31 août 2023 d’un bien situé [Adresse 14] [Localité 34]

Surface du bien : 126 m²

Prix de vente : 200.000 €

Prix au m² : 1.587,30 €

Les époux [E] retiennent une valeur de 1.295 €/m2.

Ils critiquent la valeur retenue par l’EPFIF lequel ne retient que des transactions réalisées au sein de la Tour Jupiter par l’EPFIF dans le cadre de la procédure d’expropriation. De plus, ils demandent à écarter les termes correspondant à des biens destinés à l’habitation, et non à des locaux professionnels.

Les époux [E] demandent également l’indemnisation de la place de parking annexée au lot n°1. En ce sens, ils présentent les termes de comparaison suivants correspondant à des garages :

1- Cession du 1er octobre 2022 d’un garage situé [Adresse 19] [Localité 35]

Surface du bien : 56 m²

Prix de vente : 68.380 €

Prix unitaire : 15.957 €

2- Cession du 1er octobre 2022 d’un garage situé [Adresse 19] [Localité 35]

Surface du bien : 224 m²

Prix de vente : 149.935 €

Prix unitaire : 9.308 €

3- Cession du 27 juin 2023 d’un garage situé [Adresse 29]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 137.000 €

Prix unitaire : 22.833 €

4- Cession du 6 décembre 2022 d’un garage situé [Adresse 2] à [Localité 35]

Surface du bien : 12 m²

Prix de vente : 9.000 €

Prix unitaire : 9.000 €

5- Cession du 7 septembre 2022 d’un garage situé [Adresse 20]

Surface du bien : 20 m²

Prix de vente : 12.000 €

Prix unitaire : 12.000 €

6- Cession du 9 août 2022 d’un garage situé [Adresse 3]

Surface du bien : 15 m²

Prix de vente : 12.000 €

Prix unitaire : 12.000 €

7- Cession du 4 mai 2023 d’un garage situé [Adresse 3]

Surface du bien : 15 m²

Prix de vente : 10.000 €

Prix unitaire : 10.000 €

8- Cession du 1er août 2024 d’un garage situé [Adresse 3]

Surface du bien : 15 m²

Prix de vente : 16.500 €

Prix unitaire : 16.500 €

Les époux [E] retiennent une valeur de 13.500 euros pour le garage.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène, bien que le montant retenu par l’EPFIF soit inférieur aux termes de comparaison en raison de l’état des biens visités.

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le [Adresse 39], dont 14 au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé [Adresse 7]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 23]

Surface du bien : 79 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 8]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 8]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 15]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 76.248 €

Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 15]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 49.201 €

Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 15]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 77.136 €

Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 15]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 56.295 €

Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 15]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 15]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 15]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 15]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé [Adresse 15]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.585 €

Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé [Adresse 15]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 55.312 €

Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 15]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 40.425 €

Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 15]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 86.917 €

Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 15]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 87.487 €

Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 15]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 35.092 €

Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 26]

Surface du bien : 99 m²

Prix de vente : 119.500 €

Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 26]

Surface du bien : 67 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 26]

Surface du bien : 68 m²

Prix de vente : 80.981 €

Prix au m² : 1.190,90 €

Il souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés. Il souligne toutefois que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et en fonction de leurs situations libres ou occupés.

Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation (CA [Localité 37]. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du [Adresse 15] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il applique une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement. Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.100 euros/m2 en valeur libre ou 935 euros/m2 en valeur occupée.

Dans l’hypothèse de l’indemnisation d’un local professionnel, le commissaire du gouvernement présente les termes de comparaison suivants correspondants à des ventes de locaux professionnels d’une superficie comprise entre 40 m2 à 300 m2 entre octobre 2022 et octobre 2025, dans un rayon d’un kilomètre autour du bien à évaluer, sur la commune de [Localité 35] :

1- Cession du 27 décembre 2024 d’un bien situé [Adresse 24]

Surface du bien : 68 m²

Prix de vente : 63.000 €

Prix au m² : 926,47 €

2- Cession du 8 avril 2025 d’un bien situé [Adresse 27]

Surface du bien : 93 m²

Prix de vente : 145.000 €

Prix au m² : 1.559,14 €

3- Cession du 22 décembre 2022 d’un bien situé [Adresse 12] [Localité 34]

Surface du bien : 124 m²

Prix de vente : 95.000 €

Prix au m² : 766,13 €

4- Cession du 31 août 2023 d’un bien situé 368 centre commercial [Localité 34]

Surface du bien : 121 m²

Prix de vente : 200.000 €

Prix au m² : 1.652,89 €

5- Cession du 19 avril 2022 d’un bien situé [Adresse 21]

Surface du bien : 94 m²

Prix de vente : 100.000 €

Prix au m² : 1.063,83 €

6- Cession du 1er février 2022 d’un bien situé [Adresse 28]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 56.000 €

Prix au m² : 651,16 €

Le commissaire du gouvernement écarte les termes n°1, n°3, n°4 et n°6 en raison de leur nature et de leur physionomie dès lors qu’ils correspondent à des locaux commerciaux avec vitrine sur la dalle et le terme n°2 en raison de l’état général de l’immeuble. Il retient uniquement le terme n°5 qui correspond aussi à un appartement transformé en local professionnel et plus précisément en cabinet médical, il retient donc une valeur de 1.064 €/m2.

Enfin, en cas d’évaluation d’un parking, le commissaire du gouvernement propose les termes de comparaison suivants correspondant à des cessions récentes de places de stationnement en sous-sol entre juin 2023 et octobre 2025, dans un rayon de 3.000 mètres autour du bien à évaluer sur la commune de [Localité 35] :

1- Cession du 22 août 2025 d’un bien situé [Adresse 25]

Prix de vente : 12.000 €

Prix unitaire : 12.000 €

2- Cession du 10 novembre 2023 d’un bien situé [Adresse 6]

Prix de vente : 12.000 €

Prix unitaire : 12.000 €

3- Cession du 23 avril 2024 d’un bien situé [Adresse 4]

Prix de vente : 40.000 €

Prix unitaire : 8.000 €

4- Cession du 15 février 2025 d’un bien situé [Adresse 10]

Prix de vente : 8.000 €

Prix unitaire : 8.000 €

5- Cession du 5 mars 2024 d’un bien situé [Adresse 11]

Prix de vente : 10.500 €

Prix unitaire : 10.500 €

6- Cession du 21 novembre 2023 d’un bien situé [Adresse 2]

Prix de vente : 24.000 €

Prix unitaire : 6.000 €

7- Cession du 18 juillet 2023 d’un bien situé [Adresse 15]

Prix de vente : 4.000 €

Prix unitaire : 4.000 €

8- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien situé [Adresse 15]

Prix de vente : 4.000 €

Prix unitaire : 4.000 €

9- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien situé [Adresse 15]

Prix de vente : 1.000 €

Prix unitaire : 1.000 €

Le commissaire du gouvernement retient les termes n°7 et n°8 qui sont situées au sein de la copropriété expropriée. Il retient donc une valeur de 4.000 €/place.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF, les époux [E] et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Le commissaire du gouvernement ne tient compte de la méthode dite « par capitalisation » ou « par revenu » que pour conforter les valeurs trouvées via la méthode par comparaison. La méthode par capitalisation consiste appliquer au revenu de l’immeuble productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des immeubles loués. Cette méthode peut être utilisée s’agissant d’un bien destiné à l’investissement locatif. Toutefois, cette méthode est controversée dans la mesure où les paramètres utilisés ne peuvent être maitrisés, notamment compte tenu de l’état du bien. Par conséquent, la méthode par comparaison sera appliquée au présent litige.

Comme précédemment énoncé, les deux lots seront évalués en tant que logements loués. Concernant la place de parking, celle-ci est un accessoire au logement, au même titre que la cave attribuée avec certains logements. Or, cette unique place de parking ne peut être considéré comme un garage dès lors que la visite des lieux a permis de constater que les seules places de parking accessibles se situent en sous-sol en descendant une rampe menant à des emplacements qui ne sont pas fermés. Les emplacements sont identifiables par des numéros taggués au mur et la lumière ne se déclenche pas automatiquement. Enfin, le quartier ne manque pas de place de stationnement, ce qui pourrait justifier la valeur d’une place de parking au sein de la résidence. Par conséquent, et comme pour les précédents jugements rendus concernant l’indemnisation des logements expropriés au sein de la Tour Jupiter, il sera considéré que la place de parking est un accessoire du logement. L’indemnisation de la place de parking sera prise en compte dans l’indemnisation du logement lot n°1.

Sur la valeur retenue

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes :

Pour l’EPFIF : 723 euros/m² et à titre subsidiaire 745 euros/m²Pour les époux [E] : 1.295 euros/m²D’après le commissaire du gouvernement : 1.100 euros/m² en valeur libre ou 935 euros/m² en valeur occupée.

En l’espèce, s’agissant des termes de comparaison présentés, il convient de privilégier les termes les plus récents. Dès lors, le terme de comparaison n°1 de l’expropriant sera écarté.

Il a pu être remarqué que la Tour Jupiter est bien plus dégradée dans le quartier du [Adresse 45] que les autres tours environnantes, y compris la Tour Neptune. Les résidences situées [Adresse 41] et [Adresse 42] comportent beaucoup moins d’étages et sont dans un meilleur état. Au regard du nombre de termes de comparaison proposés au juge de l’expropriation et de l’homogénéité du marché, outre la spécificité de l’état de la Tour Jupiter, il y a lieu d’écarter les termes correspondant à des bien situés en dehors de la Tour Jupiter, c’est-à-dire les termes n°1 à 5 et 20 à 22 du commissaire du gouvernement, n°7 à 9 de l’expropriant, n°1 et 2 de expropriés. Au surplus, les biens expropriés ne peuvent être comparés aux biens situés au sein d’un centre commercial (termes n°9 de l’expropriant et n°2 des expropriés) ou aux locaux commerciaux dont l’entrée se situe sur la rue (terme n°1 des expropriés).

Concernant les biens en situation d’occupation et situés au sein de la Tour Jupiter, les termes n°4 à 6 de l’expropriant ainsi que les termes n°6 à 9, n°12 et n°13 du commissaire du gouvernement peuvent être retenus. La moyenne des biens est de :

(865 + 865 + 814 + 918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /9 = 8.552,11 /9 = 950,23€/m².

Parmi ces termes, la moyenne des seuls logements d’environ 80 m2 est de :

(865 + 865 + 814 + 918,65 + 918,29 + 1.083,33 + 1.000) /7 = 6.464,27 /7 = 923,5 €/m².

De ces deux modes de calcul, il convient de retenir le plus avantageux pour les expropriés. Ainsi, l’indemnité principale pour chaque logement s’établit à 84 m2 x 950,23 €/m² = 79.819,32 euros arrondi à 80.000 euros. L’indemnisation du lot n°2 sera fixée à 80.000 euros en valeur occupé. S’agissant du lot n°1, pour prendre en compte son meilleur état et l’existence d’une place de parking rattaché dans l’acte de propriété bien que non utilisé, l’indemnisation sera fixée à 84.000 euros.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Pour le lot n°1 et ses accessoires, le lot n°106 et le lot n°16, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 6.900 euros arrondissoit un total de 9.400 euros.

Pour le lot n°2 et le lot n°107, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 6.500 euros arrondissoit un total de 9.000 euros.

C. Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

En application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation et à la lumière de la jurisprudence, le propriétaire d’un bien affecté à la location est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire.

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, en application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, seul le préjudice certain peut être indemnisé.

L’EPFIF s’oppose à la demande d’indemnité pour perte de loyers dès lors que les époux [E] ne rapportent aucune preuve d’une quelconque volonté de faire l’acquisition d’un nouveau bien et ne font état d’aucune démarche en ce sens. A titre subsidiaire, l’EPFIF demande qu’au regard de la facilité à trouver un locataire dans le contexte actuel, de fixer l’indemnité sur la base de six mois de loyer comme le fait la jurisprudence (CA [Localité 37]. 11 mai 2023, n°22/06970 et 12 septembre 2024, n°23/081176) et qu’un loyer de 1.127 euros soit retenu dès lors que le lot n°2 ne représente que la moitié de la surface.

Les expropriés font valoir que l’expropriation a pour conséquence la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d’un bien de remplacement et trouver un locataire. Ils produisent les quittances de loyer pour un montant mensuel de 2.554 euros.

Le commissaire du gouvernement propose également de retenir l’indemnisation du préjudice de perte de revenus locatifs, sur six mois, conditionnée à la production du contrat de bail et de la dernière quittance de loyer.

Les époux [E] subissent bien un préjudice au titre de la perte des revenus locatifs pour un loyer mensuel de 2.554 euros. Conformément à la jurisprudence citée, un délai de six mois sera retenu.

Par conséquent, l’indemnité pour perte de revenus locatifs sera fixée à la somme de 2.554 € x 6 mois = 15.324 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Les époux [E] se verront allouer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation des Yvelines, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures référencées RG 25/00030 et RG 25/00084 sous le numéro unique RG 25/00030 ;

FIXE le prix d’acquisition dû par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à Monsieur [S] [E] et Madame [V] [F] épouse [E] en contrepartie d’un appartement, lot n°2 et d’une cave lot n°107 sis dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommée [Adresse 44], édifiée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 30] sis [Adresse 15] à [Localité 36] selon les modalités suivantes :

— Pour le lot n°1, le lot n°106 et le lot n°16, la somme totale de 93.400 euros décomposée comme suit :

Indemnité principale : 84.000 euros en valeur occupée,Indemnité de remploi : 9.400 euros,- Pour le lot n°2 et le lot n°107, la somme totale de 89.000 euros décomposée comme suit :

Indemnité principale : 80.000 euros en valeur occupéeIndemnité de remploi : 9.000 euros,

— Indemnité pour perte de revenus locatifs : 15.324 euros ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à verser à Monsieur [S] [E] et Madame [V] [F] épouse [E] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) aux dépens ;

Fait et mis à disposition à [Localité 46], le 29 Janvier 2026.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation

Elodie NINEL Noélie CIROTTEAU