Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/06012 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-JBQM

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Mélody MANET, Juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 17 Février 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [A], munie d’un pouvoir,

ET :

Monsieur [D] [H] [S]

né le 06 Novembre 1974

demeurant [Adresse 2] (LOIRE)

comparant

Madame [L] [H] [S]

née le 06 Novembre 1979

demeurant [Adresse 2] (LOIRE)

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 juin 2016, l’OPHLM METROPOLE ET HABITAT devenu l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 379,86 euros, hors charges.

Par courrier en date du 22 décembre 2023, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a informé de l’existence d’impayés de loyers, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer par acte remis à personne le 4 janvier 2024 à Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2465,75 euros, échéance de novembre 2023 inclus et un commandement de justifier de son assurance.

Suivant assignation par commissaire de justice le 15 décembre 2025, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,les condamner solidairement au paiement de la somme de 2598,08 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,les condamner solidairement au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 15 décembre 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie le 17 février 2026, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance locative à la somme de 1804,67 euros, échéance de janvier 2026 inclus. Il a donné son accord pour la validation d’un plan d’apurement à hauteur de 50 euros par mois et le gel de la clause résolutoire.

Madame [L] [H] [S] cité à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Monsieur [D] [H] [S], indiquait qu’il reconnaissait payer en retard mais qu’il lui semblait que la dette n’était pas si élevée. Il prétendait avoir payé la totalité de son loyer en octobre alors que seule la somme de 50,00 € était mentionné par son bailleur.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, et notamment du relevé de compte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] le 4 janvier 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2465,75 euros, échéance de janvier 2025 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 5 mars 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement.

L’analyse du relevé de compte atteste qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et s’élève à la somme de 1804,67 euros, échéance de janvier 2026 inclus.

L’affirmation par Monsieur [D] [H] qu’il a bien payé le loyer du pour le mois d’octobre n’est pas corroborée par des pièces justificatives jointes au dossier.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] à payer la somme de 1804,67 euros à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu de la demande du bailleur et du fait que Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] ont repris le paiement des loyers et de plus respecté l’échéancier mis en place avec leur bailleur antérieurement à l’audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à ces derniers des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer, ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées, la somme de 50 euros par mois pendant 36 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

La clause de résiliation reprendra son plein effet,La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] devront régler solidairement à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er février 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,Et faute pour Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] d’avoir libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre pas la mauvaise foi de Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] laquelle ne peut se déduire du seul défaut de paiement de loyers d’autant que ceux-ci ont repris le paiement de leur loyer courant.

Il y a donc lieu de débouter l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE de sa demande de dommages-intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] aux dépens de l’instance.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 7 juin 2026 conclu entre l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE et Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 1] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 5 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE la somme de 1804,67 euros, échéance janvier 2026 inclus au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] à se libérer en 36 mensualités de 50 euros, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette, payables avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] devront régler solidairement à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— faute pour Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] d’avoir libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [H] [S] et Monsieur [D] [H] [S] au paiement des dépens ;

DEBOUTE l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE