TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.A.R.L. M. A. IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Amélie BOURA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05056 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54JD

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires SIS [Adresse 3], Représenté par son syndic le Cabinet AMG GESTION – [Adresse 2]

représenté par Maître Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C800

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. M. A. IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 17 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05056 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54JD

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL M. A. IMMO est propriétaire du lot n°250 situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 04/09/2024 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet AMG GESTION, a fait assigner la SARL M. A. IMMO devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des charges de copropriété impayées.

L’affaire a été examinée à l’audience du 13/02/2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet AMG GESTION et représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions signifiées le 15/01/2025, de voir la SARL M. A. IMMO condamnée à lui payer les sommes suivantes :

—  5641,35 euros au titre des charges de copropriété échues postérieurement au 01/10/2022 et arrêtées au 01/01/2025, 1er appel 2025 inclus, augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation ;

—  114 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La SARL M. A. IMMO, régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 17/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le relevé de propriété pour le lot n°250 ;la décision rendue le 07/07/2021 condamnant la SARL M. A. IMMO au paiement des charges de copropriété et de travaux selon décompte arrêté au 01/10/2022 ;le décompte individuel du 01/01/2021 au 01/01/2025 ;les appels de fonds ;une mise en demeure par avocat envoyée par courrier recommandé avisé le 24/06/2024 ;les procès-verbaux d’AG annuelles en date des 09/09/2020, 01/06/2021, 03/05/2022, 04/10/2023, 30/05/2024, et les attestations de non recours ; le contrat de Syndic.

Il ressort du décompte arrêté au 01/01/2025 qu’à cette date, le compte de copropriétaire de la SARL M. A. IMMO était débiteur de la somme de 5798,89 euros, appel de charges du 1er trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 140,65 euros correspondant aux frais, et la somme de 4576 euros correspondant aux condamnations pécuniaires du 07/07/2021, soit un montant de 1082,24 euros hors frais.

Par conséquent, la SARL M. A. IMMO est redevable de la somme de 1082,24 euros à laquelle elle sera condamnée au titre des charges impayées pour la période du 01/01/2021 au 01/01/2025, 1er appel 2025 inclus.

En application de l’article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 114 euros au titre des frais mise en demeure. Il produit le courrier envoyé par avocat en format recommandé.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande d’indemnisation, qui sera toutefois réduite à la somme de 60 euros.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la SARL M. A. IMMO ne paye pas ses charges depuis mars 2023, et a déjà été condamnée définitivement pour défaut de paiement des charges. Si le demandeur ne démontre pas que ce comportement a dégénéré en abus, il est manifeste que son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une nouvelle procédure judiciaire.

La demande d’indemnisation sera néanmoins réduite, le décompte individuel laissant apparaître des versements réguliers et conséquents entre 2021 et 2023, ayant permis l’apurement des condamnations pécuniaires prononcées en 2021 et le règlement partiel des charges.

Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SARL M. A. IMMO, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], une somme de 1000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 535 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL M. A. IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet AMG GESTION, la somme de 1082,24 euros au titre des charges impayées pour la période du 01/01/2021 au 01/01/2025, selon décompte arrêté au 01/01/2025, appel des charges du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SARL M. A. IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet AMG GESTION, la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SARL M. A. IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet AMG GESTION, la somme de 600 euros à titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL M. A. IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet AMG GESTION, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL M. A. IMMO au paiement des entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge