JUGEMENT DU : 15 janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/02226 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GZM4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 15 janvier 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [A]

né le 08 Mai 1982

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-Anne BARRE, avocat au barreau de l’Ain (T. 90), avocat postulant, ayant M^e Pauline BOUET, avocat au barreau d’Annecy, pour avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. CDB [G]

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 802 350 595, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Carole DELAY, avocat au barreau de l’Ain (T. 60)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Stéphane THEVENARD,

GREFFIER : Camille BOIVIN, lors des débats,

Sandrine LAVENTURE, lors du prononcé,

DÉBATS : à l’audience publique du 13 novembre 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 6 août 2022, la société civile immobilière CDB [G] a consenti à Monsieur [L] [A] un bail portant sur un local commercial portant le numéro 5, équipé d’une porte de garage électrique et d’une ouverture fenêtre battante, situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Ain), d’une superficie de 85 m², pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er septembre 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 6 600 euros, avec indexation.

Par courrier du 22 mai 2023, Monsieur [A] a notifié à la société CDB [G] son souhait de quitter le local pris en location, après respect du préavis auquel il est tenu.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 14 novembre 2023, Monsieur [A] a proposé à la société CDB [G] de lui restituer les clés et d’effectuer l’état des lieux de sortie le 22 novembre 2023 et a sollicité la restitution du dépôt de garantie, d’un montant de 1 650 euros, dans un délai raisonnable et au plus tard le 22 décembre 2023.

Monsieur [A] a fait dresser le 19 décembre 2023 par Maître [R] [V], commissaire de justice à [Localité 2] (Ain), un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, qui a été dénoncé à la société CDB [G] par acte du 15 janvier 2024.

Monsieur [A] a fait dresser le 20 février 2024 par Maître [R] [V] un procès-verbal de remise des clés, qui a été dénoncé le jour même à la société CDB [G].

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de son conseil du 12 mars 2024, Monsieur [A] a mis en demeure la société CDB [G] de lui payer les sommes suivantes :

—  1 650 euros au titre de la restitution de “la caution”,

—  369,20 euros et 101,26 euros au titre des frais d’huissier de justice pour l’état des lieux et la remise des clés,

—  700 euros en remboursement du loyer du mois de septembre, charges comprises,

—  480 euros en remboursement de la provision sur charges à défaut de justification de celles-ci,

—  1 320 euros en remboursement de la TVA qui n’est pas due par un particulier,

—  255 euros au titre des frais de la mise en demeure,

— soit un total de 4 875,46 euros.

*

Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2024, Monsieur [A] a fait assigner la société CDB [G] devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de voir annuler le contrat de bail et voir ordonner les restitutions, subsidiairement, aux fins de voir requalifier le contrat de bail en contrat de bail civil, réputer non écrites les clauses du contrat correspondant au statut du bail commercial, constater la résiliation du contrat de bail et condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 603 euros au titre des loyers de septembre et octobre 2023 et du reliquat du mois d’août 2023, la somme de 1 650 euros au titre de la restitution de “la caution”, la somme de 480 euros au titre de la restitution des provisions sur charges non justifiées, la somme de 1 320 euros au titre de la TVA indûment versée et la somme de 535,98 euros au titre de l’état des lieux de sortie.

Dans ses dernières écritures (conclusions en réplique) notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, Monsieur [A] a sollicité de voir :

“A TITRE PRINCIPAL,

• DECLARER nul et de nul effet le contrat de bail signé entre la SCI CDB [G] et Monsieur [A] le 6 août 2022,

En conséquence,

• ORDONNER la remise en état des parties dans lequel elles se trouvaient avant l’exécution du contrat annulé,

• DIRE qu’il devra être restitué à Monsieur [A] la somme de 1650 euros au titre de la caution versée, 9800 euros au titre des loyers et charges versés et 535,98 euros au titre de l’état des lieux de sortie,

• DIRE qu’en contrepartie de la jouissance des lieux par Monsieur [A] entre le 2 septembre 2022 et le 18 juillet 2023, une indemnité d’occupation sera due à la SCI CDB [G],

• FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur de 550 euros par mois,

• DIRE qu’en conséquence, il devra être restitué à la SCI CDB [G] la somme de 5819 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

• Par compensation, CONDAMNER la SCI CDB [G] à verser à Monsieur [L] [A] la somme totale de 6.166,98 euros au titre des restitutions.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

• REQUALIFIER le contrat de bail signé entre la SCI CDB [G] et Monsieur [A] le 6 août 2022 en contrat de bail civil soumis aux dispositions du Code civil,

• REPUTER NON ECRITES les clauses du contrat de bail correspondant au statut du bail commercial tel qu’il est issu du Code de commerce, notamment les clauses afférentes à la durée du contrat, la résiliation par le locataire, la destination, l’assujetissement du loyer à la TVA, l’indexation du loyer,

• DIRE que l’une des parties peut donner congé à l’autre en observant un délai d’usage de trois mois,

• CONSTATER que la résiliation du contrat de bail est intervenue le 22 août 2023,

En conséquence,

• CONDAMNER la SCI CDB [G] à verser à Monsieur [L] [A] la somme de 1603 euros au titre des loyers du mois de septembre et octobre 2023, ainsi que le reliquat du mois d’août 2023, charges comprises, indument réglés,

• CONDAMNER la SCI CDB [G] à verser à Monsieur [L] [A] la somme de 1.650 euros au titre de la restitution de la caution,

• CONDAMNER la SCI CDB [G] à verser à Monsieur [L] [A] la somme de 480 euros au titre du remboursement des provision sur charges non justifiées,

• CONDAMNER la SCI CDB [G] à verser à Monsieur [L] [A] la somme de 1.320 euros au titre de la TVA induement versée,

• CONDAMNER la SCI CDB [G] à verser à Monsieur [L] [A] la somme de 535,98 euros au titre de l’état des lieux de sortie,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

• ASSORTIR les condamnation de l’intérêt au taux légal à compter du 16 mars 2024, date de la mise en demeure,

• CONDAMNER la SCI CDB [G] à verser à Monsieur [L] [A] la somme de 2.500 euros au titre de la résistance abusive,

• CONDAMNER la SCI CDB [G] à verser à Monsieur [L] [A] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

• CONDAMNER la SCI CDB [G] aux entiers dépens de l’instances,

• NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de droit.”

Monsieur [A] soutient que le bail conclu entre les parties est nul, expliquant qu’il a agi en qualité de particulier et qu’il n’a exploité aucune activité commerciale au sein du local, de sorte qu’il est impossible de lui appliquer le régime prévu aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Il ajoute que son consentement a été vicié par dol, dès lors que le local n’était pas équipé ni d’eau ni d’électricité, contrairement à l’annonce et aux dires du gérant. Il sollicite en conséquence les restitutions, en application de l’article 1178 du code civil. Il explique qu’il lui est dû la somme de 11 985,98 euros, qu’il doit la somme de 5 819 euros au bailleur et qu’après compensation entre ces deux sommes, la somme de 6 166,98 euros devra lui être restituée.

A titre subsidiaire, Monsieur [A] sollicite la requalification du bail commercial en bail soumis aux dispositions du code civil et sollicite que soient réputées non écrites les stipulations issues du code de commerce, à savoir la durée du bail, la résiliation par le locataire, la destination, l’assujettissement du loyer à la TVA et l’indexation du loyer. Il expose que, en l’absence de disposition écrite, l’article 1736 du code civil prévoit que l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux, que, s’agissant d’un local de stockage pouvant s’apparenter à un garage, un délai de préavis “raisonnable” peut être fixé à trois mois, qu’il a donné son congé à la société CDB [G] le 22 mai 2023 et que le contrat de bail qui les liait a pris fin le 22 août 2023. Il considère que doivent lui être restituées les sommes de 1 603 euros au titre des loyers de septembre et octobre 2023 et du reliquat du mois d’août 2023, 1 650 euros au titre de la restitution de “la caution”, 480 euros au titre de la restitution des provisions sur charges non justifiées, 1 320 euros au titre de la TVA qui n’est pas due en l’absence de relation commerciale et la somme de 535,98 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie, de “dénonce” et de remise des clés.

Monsieur [A] demande le paiement d’une somme de 2 500 euros pour résistance abusive, considérant que le gérant de la société CDB [G] est de mauvaise foi, que celui-ci n’a jamais respecté ses engagements d’alimenter le local en eau et en électricité, qu’il a libéré le local dès le mois de juin 2023 afin que le bailleur puisse rapidement trouver un nouveau locataire, mais que celui-ci ne s’est jamais rendu disponible pour un état des lieux et l’a contraint à procéder par voie d’huissier de justice, qu’il n’a jamais restitué “la caution” versée initialement et que l’attitude du bailleur a impacté sa santé (stress, troubles du sommeil, maux d’estomac, migraines) et a affecté sa relation de couple.

*

Dans ses dernières écritures (conclusions n° 2 et récapitulatives) notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, la société CDB [G] a demandé à la juridiction de :

“Vu l’article R123-32 du Code de Commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal de céans de :

A titre principal :

DEBOUTER Monsieur [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Par conséquent :

JUGER que le bail signé entre Monsieur [A] et la CDB [G] n’est pas nul et produira tous les effets d’un bail commercial.

JUGER que la SCI CDB [G] conservera le dépôt de garantie de 1 650 € en règlement des loyers de novembre et décembre 2023.

A titre subsidiaire :

Pour le cas où le bail commercial serait requalifié en bail soumis aux dispositions du Code Civil :

JUGER que le loyer est fixé à la somme de 7 920 € soit 660 € par mois.

DEBOUTER Monsieur [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [A] à payer à la SCI CDB [G], la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.”

Pour conclure au rejet de la demande de nullité du bail, la société CDB [G] fait valoir que Monsieur [A] savait pertinemment qu’il signait un bail commercial, que cette qualification n’a pas pu lui échapper, la première page mentionnant “BAIL COMMERCIAL” en gros caractères, que cette qualification n’a jamais posé problème à Monsieur [A] qui ne s’en est jamais plaint, que le local était bien équipé en électricité, comme le prouvent les relevés de consommation d’électricité de 2022 et 2023 montrant une consommation importante d’octobre 2022 à juillet 2023, que Monsieur [A] sera débouté de sa demande de nullité et des demandes subséquentes, à savoir la restitution de la somme de 6 166,98 euros et qu’elle-même sera en droit de conserver le dépôt de garantie de 1 650 euros en règlement des loyers des mois de novembre et décembre 2023.

La défenderesse s’oppose également à la demande de requalification du bail commercial en bail civil, dans la mesure où le bail signé est bien soumis aux dispositions du code de commerce et que Monsieur [A] ne faisait pas qu’entreposer ses affaires dans ce local. A titre subsidiaire, si la requalification est admise, elle souligne que le montant du loyer reste inchangé et sera de 7 920 euros, soit 660 euros par mois charges comprises, sans faire référence à la notion de HT, de sorte qu’il n’y a pas à imputer de TVA. Elle sollicite le rejet de la demande en paiement des frais d’état des lieux, de “dénonce” et de remise des clés, puisque son gérant n’a plus eu de nouvelles de son locataire malgré l’envoi de plusieurs mails.

La société CDB [G] conclut également au rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, expliquant que Monsieur [A] ne peut pas invoquer un préjudice pour avoir été privé d’électricité, que le demandeur ne lui a plus donné de nouvelles et que l’ordonnance médicale produite ne permet pas de faire le lien entre la pathologie et la présente affaire.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

A l’audience du 13 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS

1 – Sur la demande principale en nullité du contrat de bail :

La société CDB [G] et Monsieur [A] ont conclu, par acte sous signature privée du 6 août 2022, un contrat intitulé “Bail commercial” portant sur un local commercial portant le numéro 5, équipé d’une porte de garage électrique et d’une ouverture fenêtre battante, situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Ain).

Monsieur [A] demande l’annulation de ce contrat, aux motifs, en premier lieu, que les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-1 du code de commerce n’ont pas été respectées, en second lieu, qu’il a été victime d’un dol portant sur le raccordement du local aux réseaux d’eau et d’électricité.

— Sur le moyen de nullité tiré du non-respect des dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce :

Aux termes de l’article L. 145-1, I du code de commerce, “I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce (…).”

Monsieur [A], bien que non commerçant, a accepté de signer un contrat intitulé en gros caractères “Bail commercial”, désignant le local pris à bail comme un local commercial et qui est d’une durée de neuf années, durée propre aux baux commerciaux. Il avait donc nécessairement conscience de conclure un bail commercial.

Il est admis que les parties à un contrat de bail ont la faculté de soumettre volontairement le contrat au statut des baux commerciaux, même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie (Cour de cassation, 3e Civ., 25 avril 2001, pourvoi n° 99-15.242).

Dès lors, le fait que Monsieur [A] ne soit pas commerçant ou le fait qu’il n’exploite pas dans le local un fonds de commerce ne constituent pas des causes de nullité du contrat de bail litigieux.

Le premier moyen de nullité, non fondé, sera rejeté.

— Sur le moyen de nullité tiré du dol :

Aux termes de l’article 1130 du code civil, “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

Selon l’article 1137 du code civil, “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

Monsieur [A] considère que son consentement a été vicié par le dol du gérant de la société CDB [G] qui lui a menti en lui disant que le local était équipé d’eau et d’électricité et que ces critères étaient déterminants pour lui, puisqu’il avait besoin d’électricité pour jouer de la musique dans le local et besoin d’eau pour profiter du local lors de sa présence.

Les messages échangés entre les parties sur la messagerie du site internet Le bon coin antérieurement à la conclusion du contrat (pièce numéro 1 du demandeur) n’ont à aucun moment porté sur la question du raccordement du local aux réseaux d’eau et d’électricité.

Le contrat stipule, au paragraphe “Etat des lieux”, que “Il [le preneur] prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, à savoir bruts de béton, cloisons et fermetures périphériques réalisées par le Bailleur. Un état des lieux sera effectué dans les quinze jours qui suivront la livraison des locaux.”

Le contrat prévoit également, au paragraphe “jouissance des lieux”, que “Le preneur devra faire son affaire de tous abonnements d’eau, d’électricité, etc. (…)”.

Aucune des parties n’évoque la réalisation d’un état des lieux d’entrée. Au commissaire de justice mandaté pour réaliser l’état des lieux de sortie, Monsieur [A] a déclaré qu’aucun état des lieux n’a été dressé à l’entrée dans le local.

Le preneur, qui a occupé les lieux du 2 septembre 2022 au 18 juillet 2023 selon ses dires, ne justifie pas avoir adressé au bailleur la moindre réclamation concernant l’absence d’eau et d’électricité dans le local loué.

Au vu de ces éléments, il apparaît que Monsieur [A] ne prouve pas l’existence de manoeuvres frauduleuses ou même de simples mensonges imputables à la société CDB [G] pour le déterminer à conclure le contrat. Il ne démontre pas davantage que le raccordement du local pris à bail aux réseaux d’eau et d’électricité présentait pour lui un caractère déterminant.

Le second moyen de nullité sera également écarté.

Monsieur [A] sera débouté de sa demande de nullité du contrat de bail commercial du 6 août 2022.

2 – Sur la demande subsidiaire de requalification du contrat de bail et les demandes subséquentes :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Il a déjà été relevé que Monsieur [A] a accepté en connaissance de cause de signer un contrat soumettant le bail au statut des baux commerciaux en l’absence de réunion des conditions posées par l’article L. 145-1 du code de commerce.

Les parties ayant eu la commune intention de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, Monsieur [A] ne peut pas solliciter la requalification du contrat de bail commercial en contrat de bail civil.

La requalification du bail étant rejetée, il y a lieu de rejeter par voie de conséquence la demande tendant à voir réputer non écrites les clauses du bail se référant au statut des baux commerciaux.

Il convient également de rejeter les demandes en paiement de diverses sommes d’argent, présentées par le demandeur comme la conséquence de la requalification du contrat.

3 – Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

Monsieur [A], qui succombe en toutes ses prétentions, n’est pas fondé à reprocher à la société CDB [G] une résistance abusive.

Il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

4 – Sur la demande reconventionnelle d’autorisation de conserver le dépôt de garantie :

La demande présentée par Monsieur [A] tendant au remboursement de la somme de 1 650 euros versée à titre de dépôt de garantie a été rejetée, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la société CDB [G] tendant à être autorisée à conserver cette même somme.

5 – Sur les demandes accessoires :

Monsieur [A], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera débouté de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamné à payer sur ce même fondement la somme de 1 500 euros à la société CDB [G].

Aucune considération de droit ou de fait ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [L] [A] de toutes ses demandes,

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande reconventionnelle de la société CDB [G] tendant à être autorisée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1 650 euros,

Condamne Monsieur [L] [A] aux dépens de l’instance,

Déboute Monsieur [L] [A] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [L] [A] à payer à la société CDB [G] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

Prononcé le quinze janvier deux mille vingt-six par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Sandrine Laventure, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie à :

M^e Marie-Anne BARRE

M^e Carole DELAY

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 3] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER