TRIBUNAL JUDICIAIRE

de SAINT- GAUDENS

Place du Palais

31806 SAINT-GAUDENS CEDEX

N° RG 25/00105 – N° Portalis 46CZ-W-B7J-SQ6

Nature de l’Affaire:

5AG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 06 Octobre 2025

Minute n° 2025/

Notifié le

1 fe + 1 ccc

1 ccc

1 ccc dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

A l’audience publique des référés de ce Tribunal judiciaire tenue le 06 octobre 2025 ;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Thérèse BOUDON, Greffière ;

Aprés débats à l’audience du 08 Septembre 2025,

l’affaire a été mise en délibéré au 06 octobre 2025 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [T] [W] demeurant 340 Chemin du Coordonnier – 31580 LECUSSAN

Monsieur [G] [F] demeurant 340 Chemin du Coordonnier – 31580 LECUSSAN

non comparant représentés par Me [U] avocat au Barreau de Saint-Gaudens

c/

DEFENDEUR

Monsieur [S] [B] demeurant 1 Allée Jean Giono – 40220 TARNOS

non comparant représenté par M^e Mélanie CONDETTE, avocat au barreau de BAYONNE

INTERVENANT FORCE

S.A.S. GM GESTION demeurant Sis 151 Rue Georges Clémenceau – 65300 LANNEMEZAN

non comparant représenté par M^e Clément RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

********************

RAPPEL DES FAITS

M. [B] [S] a donné à bail à Mme [W] [T] et M. [F] [G] un local à usage d’habitation situé 340, Chemin du Cordonnier Le Parc 31580 LECUSSAN par contrat en date du 2 juin 2023, pour un loyer mensuel de 692,50 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, Mme [W] [T] et M. [F] [G] ont fait assigner M. [B] [S] devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Gaudens statuant en référé pour obtenir la consignation des loyers et la réalisation d’une expertise sur les désordres affectant le logement.

A l’audience du 8 septembre 2025, Mme [W] [T] et M. [F] [G] ont maintenu leurs demandes et sollicitent le versement des loyers dus depuis le mois de juin 2023 entre les mains d’un séquestre dans l’attente des travaux à effectuer par le propriétaire et la désignation d’un expert afin de déterminer les désordres affectant le bien immobilier, et si la maison est en état d’être louée et à quel prix. Ils sollicitent également la condamnation de M. [B] [S] à leur verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les locataires soutiennent que le logement n’est pas habitable compte tenu de son manque d’isolation. Ils déplorent le manque de réactivité du propriétaire.

A cette date, M. [B] [S] demande au juge des contentieux de la protection de débouter Mme [W] [T] et M. [F] [G] de leur demande d’expertise qui n’a pas de fondement juridique ou à titre subsidiaire de rejeter toutes conclusions comme injustes et mettre à la charge des demandeurs les frais de l’expertise. Il sollicite également le rejet de la consignation des loyers ou sa réduction à de plus justes proportions et enfin la condamnation de Mme [W] [T] et M. [F] [G] à lui verser la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

M. [B] demande en outre la jonction de cette procédure avec celle qu’il a initiée à l’encontre de la SAS GM GESTION.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, M. [B] [S] a assigné la SAS GM GESTION en intervention forcée devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé. Il sollicite la jonction de cette instance avec celle diligentée par Mme [W] [T] et M. [F] [G] à son encontre, la SAS GM GESTION étant l’agence immobilière en charge de la gestion du logement loué et seul interlocuteur des locataires.

A l’audience du 8 septembre 2025, M. [B] [S] a maintenu ses demandes et y ajoute le rejet de la demande de la SAS GM GESTION visant à voir déclarer l’assignation qui lui a été délivrée comme nulle. Il demande à ce que chaque partie conserve la charge de ses frais et dépens de l’instance.

M. [B] soutient en effet que l’assignation délivrée à la SAS GM GESTION est motivée en fait et en droit et ne peut donc être déclarée nulle.

La SAS GM GESTION demande au juge des contentieux de la protection de :

— prononcer la nullité de l’assignation pour vice de forme et absence d’exposé en fait et en droit et – condamner M. [B] [S] à lui verser la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— à titre principal, débouter M. [B] [S] de sa demande de jonction de la présente procédure avec celle initiée par Mme [W] [T] et M. [F] [G] et condamner M. [B] [S] à lui verser la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire, débouter Mme [W] [T] et M. [F] [G] de leur demande de désignation d’un expert et M. [B] [S] de sa demande tendant à rendre communes et opposables les opérations d’expertise à la société GM GESTION ;

— condamner M. [B] [S] à lui verser la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SAS GM GESTION soutient tout d’abord que M. [B] [S] ne formule aucune prétention dans son assignation qui n’est pas motivée en fait et en droit. Elle soutient au surplus que la jonction ne doit pas être ordonnée, aucune demande n’étant formée à son encontre. La SAS GM GESTION demande enfin que la demande d’expertise soit rejetée compte tenu de l’absence de preuve établie par les locataires de sa nécessité.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I SUR LA JONCTION

L’article 367 du code de procédure civile prévoit que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

L’article 331 du même code dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, M. [B] [S] a assigné la SAS GM GESTION en intervention forcée dans le cadre de la procédure intentée à son encontre par Mme [W] [T] et M. [F] [G]. En effet, la procédure démontre que la SAS GM GESTION exerçant sous l’enseigne Century 21 est le gestionnaire du bien immobilier appartenant à M. [B] et donné à bail aux consorts [W] [F] et que l’agence immobilière est l’interlocuteur privilégié des locataires.

Il convient dans ces conditions de faire droit à la demande de jonction qui a été formulée compte tenu du lien évident entre la SAS GM GESTION et la procédure initiée par Mme [W] [T] et M. [F] [G].

II SUR LA DEMANDE DE NULLITE DE L’ASSIGNATION

L’article 56 du code de procédure civile prévoit que l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

— Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

— Un exposé des moyens en fait et en droit ;

— La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

— L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

L’assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.

Elle vaut conclusions.

La SAS GM GESTION fait grief à l’assignation qui lui a été délivrée par M. [B] [S] de ne formuler aucune prétention et de n’être pas motivée en fait et en droit, ce que conteste ce dernier.

En effet, l’assignation qui a été délivrée à la SAS GM GESTION contient un exposé des faits qui est clair et une motivation suffisante en droit permettant à la société de comprendre les demandes qui sont faites à son encontre et leur fondement juridique.

Il convient dans ces conditions de rejeter la demande de la SAS GM GESTION tendant à la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée.

III SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE

L’article 145 du code de procédure civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée. Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Mme [W] [T] et M. [F] [G] demandent à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée afin de déterminer les désordres affectant le logement qu’ils occupent, les solutions à y apporter et la valeur du loyer découlant de ces désordres. Ils fondent leurs demandes sur des courriels adressés à l’agence immobilière concernant la vétusté de la porte d’entrée, un courrier recommandé du 10 mai 2024 évoquant une dératisation et l’absence d’étanchéité de ladite porte, deux diagnostics de performance énergétique de 2013 et 2024 classant successivement le bien immobilier en catégorie D puis E, une facture d’achat de pellets de 523,51 euros et une facture EDF d’un montant de 1374,23 euros, des photos de gants, d’un sac et d’un tissu présentant des traces blanches.

Les locataires soutiennent que le bien immobilier loué présente un défaut d’étanchéité au niveau de la porte et un défaut d’isolation qui entraîne une consommation importance d’électricité et de l’humidité dans la maison. La SAS GM GESTION s’oppose à la mesure d’expertise quand M. [B] [S] indique ne pas s’y opposer tout en rappelant que cela ne préjuge pas d’une quelconque responsabilité de sa part.

Ainsi, à l’exception de leurs déclarations et des documents établis par leurs soins, Mme [W] [T] et M. [F] [G] ne démontrent pas les désordres affectant le logement et qui le rendrait indécent. La porte d’entrée était existante quand ils ont loué les lieux et c’est en connaissance de cause qu’ils ont pris le logement à bail. Le classement énergétique du logement et les recommandations du technicien pour améliorer ce classement n’emportent aucun droit pour le locataire de voir réaliser ces travaux. La modification entre le diagnostic réalisé en 2013 et celui réalisé en 2024 peut avoir plusieurs origines et le classement du logement en catégorie E est conforme aux prescriptions légales en terme de logement décent.

Par conséquent, Mme [W] [T] et M. [F] [G] sont défaillants dans la démonstration de désordres affectant le logement et qui rendraient ce dernier indécent. Une mesure d’expertise judiciaire n’apparaît pas dans ces conditions opportune et la demande de Mme [W] [T] et M. [F] [G] sera rejetée. Il en sera de même de la consignation des loyers versés.

IV SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [W] [T] et M. [F] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [B] [S], Mme [W] [T] et M. [F] [G] seront condamnés à lui verser une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande de la SAS GM GESTION au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée uniquement à l’encontre de M. [B] [S] sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro RG 25/00105 initiée par Mme [W] [T] et M. [F] [G] à l’encontre de M. [B] [S] et la procédure en intervention forcée enregistrée sous le numéro RG 25/00133 initiée par M. [B] [S] à l’encontre de la SAS GM GESTION ;

REJETONS la demande de la SAS GM GESTION de nullité de l’assignation de M. [B] [S] ;

DEBOUTONS Mme [W] [T] et M. [F] [G] de leur demande d’expertise et de consignation des loyers ;

CONDAMNONS Mme [W] [T] et M. [F] [G] à verser à M. [B] [S] une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SAS GM GESTION de sa demande à l’encontre de M. [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [W] [T] et M. [F] [G] aux dépens;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal judiciaire, le 6 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emilie SENDRANE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Thérèse BOUDON, Greffière.

La Greffière, La Juge des contentieux

de la protection,