Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03716 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4FH

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 09 Décembre 2025

ENTRE :

S.C.I. MASTERIMMO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [G] [H], gérant

ET :

Monsieur [K] [F]

né le 07 Mai 1993

demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 mai 2023, la S.C.I MASTERIMMO représentée par Monsieur [G] [H] a donné à bail à Monsieur [K] [F] un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3] [Localité 2], moyennant un loyer de 510 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

La S.C.I MASTERIMMO a fait délivrer le 7 avril 2025 à Monsieur [K] [F] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3300 euros, échéance d’avril 2025 inclus.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 7 avril 2025, la S.C.I MASTERIMMO a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 1e juillet 2025, la S.C.I. MASTERIMMO a attrait Monsieur [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [F] et celle de tous occupant de son chef,

— de condamner Monsieur [K] [F] au paiement des sommes suivantes :

4400 euros au titre de sa créance locative impayée au 25 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter du 1er juillet 2025 jusqu’au départ effectif des lieux,300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Et des entiers dépens.

L’audience s’est tenue le devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience de plaidoirie du 9 décembre 2025, la SCI MASTERIMMO, représentée par son gérant Monsieur [G] [H], a maintenu ses demandes, actualisant à 4426 euros sa créance locative, échéance de décembre inclus.

Monsieur [K] [F], comparant en personne, a demandé à titre reconventionnel que soit constaté l’indécence du logement et a communiqué des photographies.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal aux termes duquel Monsieur [F] est suivi par le service social depuis plusieurs mois. Il vit avec sa fille de quatre ans mais ne perçoit pas de contribution à l’entretien et l’éducation de l’enfant. Sa famille est en Albanie et il est ainsi isolé sur le territoire français. Il déclare être sans ressources, ne trouvant pas d’emploi compatible avec ses contraintes familiales.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’état du logement et l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1719 du code civil : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […] »

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout bailleur est tenu « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement décent se définit comme celui qui est éligible à la location, qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé de son ou ses locataires, et qui est doté des équipements habituels permettant d’y habiter normalement.

La décence d’un logement s’apprécie selon plusieurs critères :

— une surface minimale ;

— l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;

— l’absence d’animaux nuisibles et de parasites ;

— une performance énergétique minimale ;

— la mise à disposition de certains équipements.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties […] Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. »

L’indécence d’un logement peut donc justifier une diminution par le juge du montant des loyers ou la condamnation au versement de dommages et intérêts pour les préjudices subis. Le constat de l’insalubrité d’un logement peut également entrainer une suspension du règlement de l’intégralité des loyers.

En revanche, le locataire ne peut s’abstenir de régler ses loyers au motif de la nécessité pour son bailleur de faire réaliser des travaux dans les lieux loués, de sorte qu’il lui incombe le cas échéant en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de mettre en demeure son bailleur d’exécuter les travaux de réfection qu’il estime à sa charge et, à défaut d’exécution, de saisir le juge d’une demande d’autorisation de réaliser les travaux et de suspendre, en tout ou en partie, le paiement des loyers.

En l’espèce, Monsieur [K] [F] qui se prévaut de l’indécence de son logement reconnaît ne plus procéder au paiement de son loyer depuis plus d’un an et cela, sans autorisation judiciaire.

Monsieur [K] [F] fait valoir que le logement est très humide, qu’il est très mal isolé entrainant des factures d’électricité très élevées et qu’il y a une fuite d’eau dans la salle de bain.

Il convient de vérifier si ces griefs sont avérés d’une part et d’autre part, s’ils le sont, si le logement est rendu inhabitable justifiant ainsi l’exception d’inexécution.

Or, si Monsieur [K] [F] produit des photographies montrant des traces importantes d’humidité sur un mur, des traces marrons sur le pourtour d’une fenêtre et un radiateur électrique appuyé sur un mur et branché à une prise murale, ces pièces ne sont pas datées, ni localisées. Aussi, la communication des factures d’électricité pour un montant de 305 euros en décembre et 413 euros en janvier sont également insuffisantes à caractériser l’indécence du logement.

Dans ces conditions, il convient de rejeter l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [K] [F].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose également que :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation (…)

II. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que

celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

VIII. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire, nonobstant le délai repris de six semaines dans le commandement de payer.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [K] [F] le 7 avril 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 300 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 juin 2025.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [F] et de dire que faute d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I. MASTERIMMO verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4426 euros, échéance du mois de décembre 2025 inclus.

Monsieur [K] [F] n’ayant pas repris le paiement des loyers courants à la date de l’audience, il n’y a pas lieu d’accorder de délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [F] à payer la somme de 4426 euros, échéance du mois de décembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [F] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1e janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] [F] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Compte tenu d’absence de paiement total depuis novembre 2024, Monsieur [K] [F] sera condamné à payer à la S.C.I. MASTERIMMO la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

REJETTE la demande d’exception d’inexécution de Monsieur [K] [F] ;

CONSTATE que le bail conclu le 23 mai 2023 entre Monsieur [K] [F] et la S.C.I MASTERIMMO, représentée par Monsieur [G] [H], concernant le bien sis [Adresse 3] [Localité 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 8 juin 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à la S.C.I. MASTERIMMO la somme de 4426 euros comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre inclus, outre intérêt au taux égal à compter du jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [K] [F] ;

DIT que faute par Monsieur [K] [F] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à la S.C.I. MASTERIMMO la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE Monsieur [K] [F] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à la S.C.I. MASTERIMMO la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE