TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N°:

DU : 19 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 21/00796 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-NVYM

NAC : 57A

FE-CCC délivrées le :________

à :

M^e Lidia MORELLI

M^e Dossi VIAUD

Jugement Rendu le 19 Septembre 2025

ENTRE :

S.A.R.L. AGEVRY AGENCE IMMOBILIERE D'[Localité 1] RCS [Localité 1], n° B 309 032 894, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [K] [O] [K], né le 01 Janvier 1960 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant C/O Madame [B] [K] – [Adresse 2]

représenté par Maître Dossi VIAUD, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

Madame [I] [G] [E] épouse [K], née le 09 Juillet 1955 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant C/O Madame [B] [K] – [Adresse 2]

représentée par Maître Dossi VIAUD, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lucile GERNOT, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats

Magistrats ayant délibéré :

Président : Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assistés de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 16 Mai 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Mai 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [O] [K] et Madame [I] [E] épouse [K] (ci-après les époux [K]) sont propriétaires d’un lot n° 24003 et 30004 (appartement et garage) au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], dont la gestion locative a été confiée à la SARL AGEVRY AGENCE IMMOBILIERE D'[Localité 1] (ci-après la SARL AGEVRY).

Par acte sous seing privé du 08 août 2020, les époux [K] ont conclu avec la SARL AGEVRY un mandat exclusif de vente d’une durée de 12 mois portant sur leur bien.

Par courrier recommandé du 02 octobre 2020, les époux [K] ont résilié le mandat de vente, la résiliation prenant effet à l’issue d’un préavis de 15 jours soit à la date du 19 octobre 2020.

Le 05 octobre 2020, la SARL AGEVRY a organisé une visite du bien à des acquéreurs potentiels. Par courriel du même jour adressé aux époux [K], la SARL AGEVRY leur a indiqué avoir découvert à cette occasion la présence d’un autre agent immobilier sur place faisant également visiter le bien à des clients.

Par courrier du 15 octobre 2020, la SARL AGEVRY a invité les époux [K] à régulariser la signature d’un compromis de vente avec les acquéreurs intéressés, au prix convenu dans le mandat de vente exclusif.

Les époux [K] n’ont pas donné suite à la proposition.

Le 20 octobre 2020, les clefs de l’appartement ont été remises aux époux [K] par la SARL AGEVRY.

Le 21 octobre 2020, un mandat de vente a été confié à la société LA RESIDENCE par les époux [K], aboutissant à la conclusion d’un compromis de vente le 27 octobre 2020 et à la régularisation de la vente le 06 mai 2021.

Se prévalant d’une violation du mandat exclusif de vente par les époux [K], la SARL AGEVRY a, par acte d’huissier du 1er février 2021, fait assigner ces derniers devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance du 23 avril 2024, le juge de la mise en état a ordonné la communication par les époux [K] à la SARL AGEVRY des annexes du compromis de vente signé le 27 octobre 2020 et des annexes de l’acte notarié de vente signé le 06 mai 2021, entre les époux [K] d’une part et Monsieur [A] [F] et Madame [Q] [D] d’autre part portant sur les lots n° 24003 et n° 30004 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, la SARL AGEVRY demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER la société AGEVRY AGENCE IMMOBILIERE D'[Localité 1] SARL dont le nom commercial est « AGEVRY SARL » recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions.

DEBOUTER Monsieur [K] [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [I] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

DIRE ET JUGER Monsieur [K] [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [I] [G] responsables des préjudices causés à la société AGEVRY AGENCE IMMOBILIERE D'[Localité 1] SARL.

En conséquence

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [I], [G] à verser à la société AGEVRY AGENCE IMMOBILIERE D'[Localité 1] SARL la somme de 10.200 euros au titre de la réparation du préjudice contractuel ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [I] [G] à verser à la société AGEVRY AGENCE IMMOBILIERE D'[Localité 1] SARL la somme de 2.000 euros au titre de la réparation du préjudice d’image ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [I] [G] à verser à la société AGEVRY AGENCE IMMOBILIERE D'[Localité 1] SARL la somme de 2.000 euros au titre del’a1ticle 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [I] [G] aux entiers dépens de la présente procédure ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

DIRE que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maitre [Y] [H] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de ses prétentions, la SARL AGEVRY fait valoir, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, que les époux [K] ont fait preuve d’une particulière mauvaise foi dans l’exécution du contrat et ont commis trois fautes contractuelles pour ne pas avoir ratifié la vente au prix et transmis les documents nécessaires à la ratification de la vente ainsi que pour avoir mandaté un autre mandataire avant la fin de la période de préavis du mandat exclusif de vente, et ce a minima dès le 5 octobre 2020 le jour de la visite concurrente. Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, la SARL AGEVRY précise que ces fautes ont entrainé l’échec de la vente et ainsi la perte de rémunération convenue entre les parties à hauteur de 6% du prix de vente, soit la somme de 10.200 € en cas de vente au prix, hors frais de notaire. Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, elle ajoute avoir subi un préjudice d’image important par cet échec de la vente vis-à-vis des clients intéressés qui avaient formulé une offre au prix et pouvaient raisonnablement considérer la vente comme conclue en présence d’un mandat de vente exclusif, et par la présence d’un autre agent immobiliser lors de la visite la plaçant dans un embarras certain.

En réponse aux époux [K] sur la nullité du mandat de vente, la SARL AGEVRY expose que :

— les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ne sont pas d’ordre public et le non-respect des règles de formalisme des mandats est sanctionné par la nullité relative ;

— les dispositions de l’article L221-2 et L111-1 du code de la consommation relatives aux informations précontractuelles ne sont pas applicables au mandat de vente exclusif conclu à distance concernant le transfert d’un bien immobilier ; en tout état de cause, le code de la consommation n’impose aucun délai concernant la communication de la fiche précontractuelle d’information, laquelle a été communiquée en même temps que le mandat de vente et a été paraphée par les époux [K] ;

— en ce que le bordereau de rétractation vise la protection du mandant dans sa relation contractuelle avec le mandataire, son absence ne peut être sanctionnée que par nullité relative, et dans la mesure où les époux [K] ont confié des actes de gestion postérieurement à la signature du mandat et ont pu le résilier, ils ne justifient d’aucun grief.

En réponse aux époux [K] sur les fautes contractuelles invoquées, la SARL AGEVRY expose que :

— les conditions du mandat de vente ne prévoient pas l’information des propriétaires préalablement aux visites, d’autant que le bien n’était pas occupé par les époux [K] ;

— l’obligation de l’agent immobilier de vérifier la solvabilité de l’acquéreur ne s’apprécie pas au moment de l’offre faite par l’éventuel acquéreur mais au moment du compromis ou de la promesse de vente, et les potentiels acquéreurs présentaient en l’occurrence les garanties nécessaires (financement de l’acquisition par un crédit immobilier avec séquestre de 10% du prix de vente) qui auraient été vérifiées à ce moment-là par les justificatifs transmis ;

— la fille des époux [K] disposait des clefs permettant de faire entrer l’agent immobilier concurrent et ces derniers ne soutiennent désormais plus, au titre de leur dernier jeu d’écriture, qu’ils ne disposaient pas des clefs avant le 20 octobre 2020 ;

— si les époux [K] prétendent que le nouveau mandat de vente a été signé un jour après la résiliation du premier et la vente conclue une semaine après, l’acte notarié de vente du 6 mai 2021 et la promesse de vente du 27 octobre 2020 font mention de diagnostiques établies le 9 octobre pendant la période d’exclusivité lui étant dévolue, postérieurement à la visite du 5 octobre ;

— la production de l’acte notarié de vente permet de comprendre que les époux [K] ont déclaré leur bien en résidence principale, leur permettant d’accéder à un avantage fiscal tenant à l’exonération de la plus-value immobilière, point qu’ils n’auraient pu faire valoir sous mandat de vente initial dans la mesure où la SARL AGEVRY était en charge de la gestion locative du bien, étant précisé que les époux [K] habitent en Côte d’Ivoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, les époux [K] demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER que le mandat de vente exclusif signé le 08 août 2020 a été conclu hors établissement de la société AGEVRY

RELEVER que le mandat de vente exclusif signé le 08 août 2020 présente des irrégularités justifiant le prononcé de sa nullité

DIRE que le mandat de vente exclusif signé le 08 août 2020 est nul

En conséquence :

DEBOUTER la société AGEVRY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A TITRE SUBSIDIAIRE, dans l’hypothèse où il est considéré que le mandat de vente exclusif n’encourt pas la nullité :

CONSTATER que la société AGEVRY a commis de nombreux manquements dans le cadre de l’exécution du mandat de vente

En conséquence :

DEBOUTER la société AGEVRY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER la société AGEVRY à verser aux époux [K] la somme de 2.000 € en réparation du préjudice résultant des fautes commises par la société AGEVRY dans le cadre de l’exécution du mandat de vente

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la société AGEVRY à verser aux époux [K] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

ORDONNER l’exécution provisoire de plein droit des condamnations prononcées à l’encontre de la société AGEVRY

CONDAMNER la société AGEVRY aux entiers dépens

Au soutien de leurs prétentions, les époux [K] font valoir que :

— à titre principal et sur le fondement des articles L.111-1 et suivants et de l’article L.121-17 du code de la consommation, le mandat exclusif de vente conclu à distance avec la SARL AGEVRY, entaché d’irrégularité, encourt la nullité, en ce que, d’une part, il ne prévoit pas de conditions de rétractation et aucun bordereau de rétractation n’est joint, d’autre part la fiche d’information précontractuelle a été communiquée en même temps que le mandat de vente et non préalablement et ce en contrariété avec la loi Hamon entrée en vigueur le 14 juin 2014 ;

— à titre subsidiaire, ils n’ont pas exécuté de façon déloyale le mandat de vente exclusif dans la mesure où, premièrement, il ne peut leur être reproché d’avoir signé le mandat de vente du 20 juillet 2020 uniquement le 08 août 2020 en l’absence de transmission de la notice d’information précontractuelle et dudit mandat de vente à cette date, pour l’avoir sollicité par courrier du 06 août 2020, deuxièmement, faute de les avoir tenus informés de la réalisation de ses actions de communication, ils ne pouvaient savoir que l’agence avait organisé le 05 octobre 2020 une visite, jour de la réception du courrier de résiliation, troisièmement, l’offre des acquéreurs potentiels ayant été relayée par l’agence sans vérification de leur solvabilité, il ne peut leur être reproché de ne pas avoir voulu signer un compromis de vente, cinquièmement, en l’absence de réalisation par l’agence de diagnostics techniques conformes pour la vente d’un bien et non sa location, il ne peut leur être reproché d’avoir fait procéder eux-mêmes à leur réalisation le 09 octobre 2020 et considéré que cette démarche constitue une violation du mandat de vente exclusif, sixièmement, la SARL AGEVRY ne démontre nullement la visite du bien par un autre agent immobilier le 05 octobre 2020 ne produisant aucun élément à l’appui de ses propos de nature à caractériser la conclusion d’un autre mandat de vente pendant la période d’exclusivité.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 20 mars 2025, la mise en état a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 16 mai 2025, lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les défendeurs invoquant la nullité du mandat de vente, document contractuel sur lequel repose l’action engagée par la société demanderesse, il convient d’examiner en premier lieu sa validité, remise en cause en défense, avant d’analyser le cas échéant son contenu et le respect de ses engagements contractuels par chacune des parties.

Sur la nullité du mandat exclusif de vente

À titre liminaire, il est relevé que le mandat de vente exclusif ayant été signé entre les parties le 08 août 2020, il convient de faire application des dispositions légales applicables au jour de la conclusion du contrat.

Par ailleurs, l’article L 222-2 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige, exclut du champ d’application du chapitre « Contrat conclus à distance et hors établissement », notamment les contrats portant sur la création, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers (12°).

En ce que le mandat de vente exclusif conclu entre les parties porte sur la recherche et la présentation au mandataire, par le mandant, d’un acquéreur pour leur bien aux prix, charges et conditions convenues, le contrat porte sur le transfert d’un bien immobilier, à savoir la vente du bien des époux [K], et est ainsi exclu du champ d’application du chapitre susvisé prévoyant des règles spéciales applicables aux contrats conclus à distance et hors établissement.

Il convient ainsi de faire application des dispositions générales relatives à l’information précontractuelle du consommateur.

L’article L 111-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige, dispose qu’avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ;

2° Le prix du bien ou du service, en application des articles L. 112-1 à L. 112-4

3° En l’absence d’exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s’engage à livrer le bien ou à exécuter le service ;

4° Les informations relatives à son identité, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu’elles ne ressortent pas du contexte ;

5° S’il y a lieu, les informations relatives aux garanties légales, aux fonctionnalités du contenu numérique et, le cas échéant, à son interopérabilité, à l’existence de toute restriction d’installation de logiciel, à l’existence et aux modalités de mise en œuvre des garanties et aux autres conditions contractuelles ;

6° La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre VI.

La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article L111-8 du même code précise que ces dispositions sont d’ordre public.

L’article L111-5 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige, dispose qu’en cas de litige relatif à l’application des dispositions des articles L. 111-1, L. 111-2 et L. 111-4, il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté ses obligations.

L’article 1178 du code civil dispose qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

L’article 1179 du code civil précise que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

L’article 1181 du même code ajoute que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. Elle peut être couverte par la confirmation.

En application de ces dispositions, l’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de la nullité, vaut confirmation.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que les informations précontractuelles ont été communiquées par la SARL AGEVRY aux époux [K] en même temps que le mandat exclusif de vente pour signature, à savoir le 08 août 2020.

Il résulte des termes mêmes du document transmis intitulé « Informations précontractuelles : communication au consommateur », visant les articles L111-1 et L111-2 du code de la consommation, que le document est « à remettre avant la conclusion de vos mandats ».

Aussi, en ne produisant pas aux époux [K] une information précontractuelle mais concomitante au contrat principal, à savoir le mandat de vente exclusif, la SARL AGEVRY a manqué à son obligation d’ordre public d’information générale précontractuelle, faisant encourir la nullité au mandat conclu en méconnaissance de celle-ci.

En ce que l’information précontractuelle constitue une mesure de protection édictée dans l’intérêt du consommateur, sa violation est sanctionnée par la nullité relative, susceptible d’être couverte.

Toutefois, il n’est établi au dossier aucun document, communication ou acte des époux [K] depuis la conclusion du mandat exclusif de vente de nature à caractériser une exécution volontaire du contrat en connaissance de l’irrégularité l’affectant, la seule intervention de ces derniers tenant à l’envoi, le 02 octobre 2020, d’un courrier de résiliation de celui-ci prenant effet au 19 octobre 2020, marquant une volonté d’y mettre fin et non de l’exécuter.

La seule exécution par la SARL AGEVRY du contrat postérieurement au courrier de résiliation, en organisant notamment une visite le 05 octobre 2020 et transmettant à l’issue une offre d’acquisition par courriel, à laquelle les époux [K] n’ont jamais donné suite, est insuffisante à caractériser une exécution du contrat par ces derniers, partie lésée par le manquement.

De la même façon, les démarches et échanges de courriels antérieurs à la date du 08 août 2020 à laquelle le mandat de vente exclusif a été signé par les parties, ne peuvent être pris en considération pour justifier d’une validation par les époux [K] des actes de gestion réalisés par la SARL AGEVRY en exécution du contrat irrégulier, lequel n’est pas encore né, a fortiori lorsqu’ils sont réalisés dans le cadre du mandat de gérance pour l’administration du bien loué conclu le 18 juillet 2017 entre les parties, relevant d’une autre relation contractuelle.

Aussi, il n’est justifié d’aucune démarche proactive des époux [K] de nature à considérer que la nullité affectant le mandat de vente exclusif a été couverte par une exécution volontaire du contrat par ces derniers en connaissance de cause, étant précisé que la nullité en cause n’exige pas, contrairement aux nullités de forme affectant les actes de procédure, la démonstration d’un grief pour être retenue.

Par conséquent, la nullité du mandat de vente exclusif sera prononcée et les demandes de la SARL AGEVRY, fondées sur l’exécution dudit mandat, seront rejetées.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner les demandes reconventionnelles formées à titre subsidiaire par les époux [K].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la SARL AGEVRY, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, considération prise de l’équité, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, en l’absence de motif dérogatoire, l’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du mandat de vente exclusif conclu le 08 août 2020 entre Monsieur [K] [O] [K] et Madame [I] [E] épouse [K] d’une part et la SARL AGEVRY AGENCE IMMOBILIERE D'[Localité 1] d’autre part ;

DÉBOUTE en conséquence la SARL AGEVRY AGENCE IMMOBILIERE D'[Localité 1] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette les demandes formées à ce titre en conséquence ;

CONDAMNE la SARL AGEVRY AGENCE IMMOBILIERE D'[Localité 1] aux dépens ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Madame Anna PASCOAL, Vice-président, substituant Monsieur BEN KEMOUN, Premier Vice-président, légitimement empêché, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,