Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05316 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I73D

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Mars 2026

ENTRE :

S.C.I. [D]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [Y] [B] épouse [D]

ET :

Monsieur [L] [F]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 1] ( [Localité 2])

comparant

Madame [N] [F]

née le 27 Décembre 1992 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 29 août 2019, la S.C.I. [D] a donné à bail à Madame [N] [F], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] – [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 300,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 42,00 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 360,00 euros.

Par acte séparé en date du 29 août 2019, Monsieur [L] [F] a déclaré se porter caution, sans bénéfice de discussion et de division, solidairement avec Madame [N] [F], du paiement de la dette de loyers, charges, impôts et taxes, réparations locatives et indemnités d’occupation pour une durée de 9 ans à compter du 15 septembre 2019 et un montant maximum de 14 472,00 euros.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties le 04 septembre 2019.

Suite au départ de la locataire, un état des lieux sortant a été réalisé, contradictoirement entre les parties le 05 avril 2024.

La S.C.I. [D] a fait délivrer le 04 septembre 2024 à Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F], une sommation de payer la somme principale de 1 390,12 euros, correspondant au solde de l’arriéré locatif, outre le montant des réparations locatives telles qu’évaluées par le bailleur.

Un procès-verbal d’échec d’une tentative de conciliation a été dressé le 04 novembre 2024.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 12 novembre 2025, et signifiée à personne pour Madame [N] [F] et à domicile pour Monsieur [L] [F], la S.C.I. [D] a attrait ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de les voir condamner solidairement, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

1 140,62 euros au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure ;249,50 euros au titre des réparations locatives (et après déduction du dépôt de garantie de 360,00 euros), outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure ;116,35 euros au titre du coût de la sommation de payer et de la saisine du médiateur ;500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;700,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’audience s’est tenue le 03 mars 2026 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

A l’audience, la S.C.I. [D], représentée par sa gérante, Madame [J] [B] épouse [D], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a en outre demandé le rejet de la demande reconventionnelle relative au remboursement du montant de la facture du plombier. Enfin, la S.C.I. [D] a indiqué ne pas s’opposer aux délais de paiement tels que sollicités par les défendeurs.

Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F], comparants en personne, ont indiqué ne pas contester le montant des loyers et charges impayés. Ils ont en revanche sollicité le rejet de la demande de paiement au titre des réparations locatives tout en reconnaissant les dégradations mais en indiquant avoir repris la peinture par endroits avec l’accord préalable de l’agence de gestion locative. Les défendeurs ont sollicité reconventionnellement le remboursement d’une facture de plombier d’un montant 533,50 euros, intervenu à la suite d’un dégât des eaux, lequel avait été déclaré à son assurance et à l’agence de gestion locative. Enfin, Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F] ont demandé l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50,00 euros par mois.

Il a été offert la possibilité aux parties de verser, par note en délibéré, l’extrait Kbis de la société [D] ainsi que tout élément sur les demandes reconventionnelles présentées à l’audience, et notamment la déclaration de sinistre et les échanges avec l’agence locative. Seuls l’extrait Kbis a été communiqué dans le délai imparti.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la S.C.I. [D] verse aux débats un décompte arrêté au 09 juin 2025, établissant une créance totale de 1 390,12 euros, après déduction du dépôt de garantie de 360,00 euros, dont il convient de déduire les sommes suivantes :

609,50 euros correspondant au montant réclamé au titre des réparations locatives,16,00 euros correspondant aux « frais administratifs » facturés et non justifiés,40,00 euros correspondant aux « frais de relance » dont le bien-fondé n’est pas justifié.

Au regard des justificatifs fournis et des éléments versés aux débats, la créance locative de la S.C.I. [D] est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 724,62 euros (= 1 390,12 – 609,50 – 16 – 40).

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F], ès qualité de caution, à payer à la S.C.I. [D] la somme de 724,62 euros au titre des loyers et des charges locatives échus et impayés, et déduction du dépôt de garantie comprise, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de réparations locatives

Selon l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du Code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Enfin, en application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

— soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

— ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Enfin, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses. En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

A ce titre, il doit être rappelé qu’en application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la S.C.I. [D] sollicite la somme de 609,50 euros (la somme de 249,50 euros sollicitée étant obtenu après déduction du dépôt de garantie de 360,00 euros) sur le fondement du devis n°0488 du 07 avril 2024 et relative à des travaux de nettoyage, de peinture des murs et des plafonds ainsi que de pose d’un nouveau revêtement de sol, pour un montant total de 4 583,00 euros.

Si à l’audience, la S.C.I. [D] précise que les réparations locatives portent sur les travaux de peinture compte tenu des reprises irrégulières faites par la locataire, le détail du calcul permettant d’obtenir la somme de 609,50 euros n’est pas précisé, seul le montant de 1 800,00 euros prévu dans le devis au titre du sol étant barré.

Faute de plus de précisions, s’agissant des travaux de peinture, il convient de comparer les états des lieux réalisés, étant précisé que les reprises de peinture ne sont évoquées dans l’état des lieux sortant que sur le plafond du hall d’entrée et du séjour.

Il résulte ainsi de l’état des lieux d’entrée que la peinture du plafond de ses deux pièces étaient en « bon état » alors qu’ils sont décrit dans l’état des lieux de sortie comme étant « mal peint »

Au regard de cette comparaison, s’il convient de relever l’existence d’une dégradation certaine de l’état des peintures du plafond, celle ci ne peut être imputée qu’au seul locataire puisqu’il doit être tenu compte de la durée de l’occupation des lieux, le bail ayant duré presque 5 ans.

Or, il y a lieu de prendre en compte la vétusté, telle que définie par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Il convient à cet égard de préciser que, en moyenne, les grilles de vétusté considèrent que la durée de vie moyenne d’une peinture est de 7 ans avec un taux d’abattement par an de 15%.

Il ressort du devis produit que les travaux de peinture du plafond du hall d’entrée sont évalués à 168,00 euros et ceux de peinture du plafond et de deux murs du séjour à 1 575,00 euros.

Faute d’explication sur le montant de 609,50 réclamé, il convient de considérer qu’il s’agit du montant sollicité en dehors de toute considération de vétusté.

En conséquence, Madame [N] [F] n’est redevable que d’une somme qu’il convient d’évaluer à 20 % du montant réclamé au titre de la rénovation des peintures des deux plafonds, soit la somme de 121,90 euros.

Madame [N] [F] sera donc condamné, solidairement avec Monsieur [L] [F], ès qualité de caution, au titre des réparations locatives à payer à la S.C.I. [D] la somme de 121,90 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement d’une facture

Au terme de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F] n’apportent aucune pièce ni aucun élément au soutien de leur demande reconventionnelle, malgré la note en délibéré qui leur avait été accordée. Ils seront donc déboutés de cette demande.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F] sollicitent l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 50,00 euros par mois.

Compte tenu de la volonté des débiteurs de s’acquitter de leur dette, ainsi que de l’absence d’opposition du créancier, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.C.I. [D] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum avec Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance, comprenant le coût de la sommation de payer du 04 septembre 2024.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I. [D] l’ensemble des frais non compris dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F] à lui verser la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F], es qualité de caution, à payer à la S.C.I. [D] la somme de 724,62 euros, au titre des loyers et des charges locatives échus et impayés, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F], es qualité de caution, à payer à la S.C.I. [D] la somme de 121,90 euros, au titre de réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la S.C.I. [D] du surplus de ses demandes ;

AUTORISE Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F] à s’acquitter de leur dette en 16 mensualités de 50,00 euros, la 17ème mensualité étant majorée ou minorée en fonction du solde de la dette, principal, intérêts, accessoires, dépens et frais ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure ;

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DEBOUTE Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F] de leur demande reconventionnelle ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F], ès qualité de caution, au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [F] et Monsieur [L] [F], ès qualité de caution, à payer au demandeur la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE