TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/58229 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MEL

N° : 1

Assignation du :

28 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 juin 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société IMMINVEST

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS – #C1757

DEFENDERESSE

La société RT FOOD 2

[Adresse 3]

[Localité 7]

ayant pour avocat Maître Jean-claude BOUHENIC, avocat au barreau de PARIS – #A0861 – non comparant

DÉBATS

A l’audience du 28 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Par acte du 31 mai 2021, la société Imminvest a consenti au profit de la société RT Food 2 un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le versement d’un loyer annuel de 31.200 euros HC/HT payable mensuellement.

Par acte du 10 septembre 2024, la société Imminvest a fait délivrer à la société RT Food 2 un commandement de payer la somme de 34.258,33 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 28 novembre 2024, la société Imminvest a assigné la société RT Food 2 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« CONSTATER l’acquisition au 10 octobre 2024 de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial du 31 mai 2021 portant sur le bien (lots n°5 et 51) sis [Adresse 3] et [Adresse 2] liant la société Imminvest et la société RT Food 2,

DIRE ET JUGER que faute pour le défendeur de libérer les lieux dans les huit jours de la décision à intervenir, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police ou de la force publique ;

DIRE ET JUGER que cette décision sera assortie d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNER la société RT Food 2 à payer à la société Imminvest, à titre de provision, la somme minimum due de TRENTE QUATRE MILLE CINQ CENT euros (34.500€) correspondant aux loyers, charges et taxes dus au 30 novembre 2024 ;

CONDAMNER la société RT Food 2 à lui payer, à compter du 10 octobre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation de QUATRE MILLE CENT VINGT CINQ EUROS (4.125€), correspondant à un (1) mois de loyer majoré à 50%, outre les charges, les taxes et accessoires qui seront dues jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant soit par une remise des clefs, soit par l’expulsion effective concernant le local sis [Adresse 3] et [Adresse 2], conformément aux dispositions de l’article "CLAUSE RESOLUTOIRE » du bail commercial du 31 mai 2021 ;

DIRE que le dépôt de garantie versé restera acquis à la société Imminvest ;

CONDAMNER la société RT Food à verser la société Imminvest la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens dont 258,33 euros au titre des frais de commandement ;

CONSTATER l’exécution provisoire de la décision à intervenir par provision et sans caution ».

A l’audience du 28 avril 2025, la société Imminvest a déposé et soutenu des écritures par lesquelles elle reprenait les termes de son assignation sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 48.250 euros arrêté au 30 avril 2025.

La société RT Food 2, représentée, n’a pas comparu à l’audience.

La présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Le défendeur a fait une déclaration de cessation des payements, ce dont il a averti la juridiction par message RPVA en date du 25 avril 2025.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 31 mai 2021 contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire 10 septembre 2024 à hauteur de la somme de 34.000 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024.

Il résulte des avis d’échéances versés aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 10 octobre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion de la locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit justifié.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, l’indemnité d’occupation due par le preneur sera égale au montant du loyer mensuel augmenté de 50%, outre les charges, les taxes et accessoires, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le dernier relevé de compte locatif versé aux débats par la société Imminvest fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 45.500 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mars 2025.

Toutefois, en l’absence de comparution de la défenderesse à l’audience, la dette locative ne peut être réactualisée.

La société RT Food 2 sera par suite condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 45.500 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 inclus.

Par ailleurs, si le contrat de bail prévoit également que le dépôt de garantie restera définitivement acquis au bailleur si le bail est résilié par application de la clause résolutoire, cette stipulation s’analyse comme une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les frais et dépens

La société RT Food 2, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 septembre 2024.

Elle sera également condamnée à payer à la société Imminvest la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

La société Imminvest sera déboutée du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 10 octobre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail du 31 mai 2021 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 9], la société RT Food 2 pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

Condamnons la société RT Food 2 à payer à la société Imminvest une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 11 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société RT Food 2 à payer à la société Imminvest la somme provisionnelle de 45.500 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 31 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 inclus ;

Condamnons la société RT Food 2 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 septembre 2025 ;

Condamnons la société RT Food 2 à payer à la société Imminvest la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société Imminvest du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 02 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Anita ANTON