TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00204 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G7ZM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [V] [X] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [F] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 mars 2020 , la [Adresse 7] a loué à Monsieur [T] [F] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 312,10 euros outre 58,23 euros de provisions pour charges.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 mai 2024 d’une situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024 remis à l’étude, la [Adresse 7] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3690,06 € au titre des loyers et charges échus, selon décompte du 24 mai 2024, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024 remis à personne, la Société d’HLM VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Madame [D] [E] une sommation interpellative d’indiquer à quel titre elle occupe le logement et quel est son lien avec le locataire.

Par acte d’huissier en date du 2 octobre 2024 délivré à personne, la [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [T] [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail habitation consenti en date du 11 mars 2020 à Monsieur [T] [F] [Z] ;

— Constater la résiliation du contrat de location  ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [T] [F] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [T] [F] [Z] à payer à SA VALLOIRE HABITAT la somme de 5919,12 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;

— Condamner Monsieur [T] [F] [Z] à payer à SA VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 929,59 euros à compter du 5 août 2024 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [T] [F] [Z] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 4 juin 2024, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;

— Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 avril 2025.

A cette audience, la [Adresse 7], représentée par Monsieur [X], employé munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8442,99 euros, au titre des loyers et charges échus au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus. Elle indique qu’un surloyer persiste car les revenus du locataire dépassent les plafonds prévus. Elle précise que le locataire a repris le paiement intégral des loyers mais qu’il y a une suspicion de sous location.

Monsieur [T] [F] [Z] s’est présenté à l’audience. Il a indiqué percevoir 1900 euros de salaire et vouloir se maintenir dans les lieux loués.Il a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et a indiqué pouvoir régler 200 à 235 euros par mois en plus du loyer courant.

L’enquête sociale a été reçue au greffe le 13 décembre 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a saisi la CCAPEX le 24 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024, la situation d’impayés ayant perduré depuis cette date.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 3 octobre 2024 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 avril 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail en date du 11 mars 2020 contient une clause résolutoire (page 7) aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] a signifié, par acte du 4 juin 2024, à Monsieur [T] [F] [Z], par procès-verbal remis à personne, un commandement de payer visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant en principal de 3690,06 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

Monsieur [T] [F] [Z] avait donc jusqu’au lundi 5 août 2025 à 24h pour procéder au règlement des causes du commandement de payer, le 4 août 2024 correspondant à un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Le locataire n’a effectué que deux versements d’un montant total de 1500 euros de sorte que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 6 août 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Il ressort des éléments du débat que la dette locative de Monsieur [T] [F] [Z] s’élève, selon le décompte actualisé à la somme de 8442,99 euros, frais de procédure déduis (152,16 euros et 181,17 euros).

De cette somme il convient de déduire les sommes relatives à la facturation de surloyers à hauteur de 5426,54 € (9 X 49,75 euros + 985,50 euros + 5 X 542,50 euros + 4 X 114,18 euros + 3 X 274,69 euros), les dispositions de l’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation, relatives aux suppléments de loyers, à savoir notamment la production de la preuve de l’envoi de la mise en demeure faite par LRAR comprenant la reproduction des dispositions du présent article, n’étant pas rapportée.

En conséquence, Monsieur [T] [F] [Z] est redevable de la somme de 3016,45 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Le défendeur n’apporte pas d’élément contestant cette dette.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [T] [F] [Z], au paiement de la somme totale 3016,45 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de mars 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [T] [F] [Z] travaille et qu’il est à jour du paiement de son loyer, ayant versé 750 euros le 26 mars 2025.

Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Monsieur [T] [F] [Z] de se libérer de sa dette locative par le paiement d’une échéance mensuelle de 84 euros et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT sera suspendu conformément à la demande du défendeur.

Cependant, en cas de non-respect de l’échéance accordée pour le règlement du solde de la dette locative, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion Monsieur [T] [F] [Z] et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Dans cette hypothèse, Monsieur [T] [F] [Z] occupant sans droit ni titre, causerait un préjudice à la SA [Adresse 5] qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Il serait dès lors condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Monsieur [T] [F] [Z] succombants, sera condamné aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2024 et de l’assignation introductive d’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [T] [F] [Z] sera condamné à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’action de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT ;

CONSTATE à compter du 6 août 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 11 mars 2020, conclu entre la SA [Adresse 5] d’une part et Monsieur [T] [F] [Z] d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] ;

SUSPEND les effets de cette clause ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] [Z] à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 3016,45 euros au titre des loyers charges et indemnités dus, échéance du mois de mars 2025 incluse, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [T] [F] [Z] à se libérer de sa dette en 35 mensualités successives de 84 euros et une 36ème mensualité qui viendra solder la dette en principal et en intérêts, qui seront versées avant le 10 du mois en sus du loyer courant et au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [T] [F] [Z] se libère de la somme due dans le délai et selon les modalités précités ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 3016,45 euros devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [T] [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé [Adresse 1], la SA [Adresse 5] puisse faire procéder à son expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est

— que Monsieur [T] [F] [Z], soit condamné à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2024 et de l’assignation introductive d’instance ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] [Z] au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,