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ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00088 – N° Portalis DBYQ-W-B7K-JDHP

AFFAIRE : S.C.I. SCI CORNEMUSE N°5 BIS C/, [R], [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI CORNEMUSE N,°[Adresse 1], dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par la SELEURL CECCALDI AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 8

DEFENDEUR

Monsieur, [R], [F]

né le 30 Septembre 1960 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 3]

représenté par Maître Guillaume QUATREMARE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2753

Débats tenus à l’audience du : 05 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 26 Mars 2026

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CORNEMUSE 5 BIS est une société civile immobilière familiale détenue à 51% par Madame, [X] et à 49% par M., [F], anciennement concubins, et dont la gérance a été confiée à Madame, [X].

La SCI CORNEMUSE 5 BIS est propriétaire de trois immeubles situés respectivement :

— , [Adresse 4]

— , [Adresse 5]

— , [Adresse 6]

Ces logements et locaux ont été acquis aux fins de location et étaient en partie loués à des tiers.

Suivant bail sous seing privé du 1er janvier 2018, la SCI CORNEMUSE 5 BIS a donné en location à M., [R], [F] l’un des appartements situés au premier étage de l’immeuble du, [Adresse 4] ainsi que deux locaux dans le même immeuble pour l’exercice de son activité professionnel.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026, la SCI, [Adresse 7] a fait assigner M., [R], [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin de voir :

— In limine litis,

o Constater que la SCI CORNEMUSE N°5 BIS est une société civile immobilière, disposant de la capacité à ester en justice,

— Sur le fond,

o Ordonner à M., [R], [F], de laisser l’accès à l’appartement situé, [Adresse 4] et de proposer plusieurs créneaux d’intervention, compris dans la période courant entre la date de signification de l’ordonnance à venir et les 15 jours suivants cette signification, à la société mandatée par la SCI CORNEMUSE, [Adresse 1] aux fins de réalisation des diagnostics techniques nécessaires pour la vente de l’immeuble, et ce sous astreinte de 250 euros par jours de retard, à compter de la date de signification de l’ordonnance à venir,

o Autoriser la SCI CORNEMUSE, à défaut d’ouverture volontaire de la porte du logement susmentionné, à pénétrer dans les lieux loués, aux fins de réalisation des diagnostics techniques nécessaires pour réaliser la vente, en présence d’un Commissaire de Justice de son choix, d’un serrurier et, au besoin, avec le concours de la force publique,

o Débouter M., [R], [F] de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

o Condamner M., [R], [F] à payer à la SCI CORNEMUSE 5BIS la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

o Condamner M., [R], [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’intervention du Commissaire de Justice et du serrurier.

L’affaire est retenue à l’audience du 05 mars 2026.

La SCI Cornemuse expose que :

— En raison de nombreux impayés de loyers ayant conduit à des expulsions, et à plusieurs logements vacants nécessitant des remises en état pour pouvoir être relouer, il a été envisagé de vendre les immeubles situés à, [Localité 2] et, [Localité 3] en totalité ainsi que de vendre l’immeuble situé à, [Localité 4] à l’exception d’un logement,

— Ces cessions ont été votées le 27 août 2025 par l’assemblée générale,

— La gestion des cessions a été confiée à Mme, [X], en sa qualité de gérante,

— Une offre a été émise par un tiers pour l’immeuble situé à, [Localité 3], à hauteur de 494 000 euros,

— Les diagnostics techniques obligatoires n’ont pas pu être réalisés dans les lots loués à M., [F], ce dernier refusant l’accès au logement,

— M., [F] a fait part de son souhait d’acquérir l’immeuble de, [Localité 3], mais les discussions entamées depuis plusieurs mois n’ont jamais abouti à une proposition de prix conforme à l’évaluation faite par un expert mandaté en 2023,

— L’obligation de M., [F] en sa qualité d’associé de la SCI CORNEMUSE 5BIS, de permettre la vente de l’immeuble situé à RIVE DE GIER, n’est pas sérieusement contestable, puisque la décision a été votée par assemblée générale du 27 août 2025, en présence de M., [F],

— L’attitude de M., [F] cause un trouble manifestement illicite puisqu’il ne permet pas à la SCI CORNEMUSE 5 BIS de se conformer à son obligation de réalisation des diagnostics techniques prévues au titre de l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation,

— L’attitude de M., [F] cause au surplus un dommage imminent pour la SCI CORNEMUSE 5 BIS,

— Aucune action en nullité du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté la cession de l’immeuble n’a été intentée à ce jour par M., [F],

— Il ressort des statuts que l’acquisition ou la cession des immeubles de la SCI CORNEMUSE N°5 BIS nécessitent seulement l’autorisation préalable de l’Assemblée générale ordinaires des associés (décision devant ainsi seulement être prise par un ou plusieurs associés représentant plus de la moitié du capital social et non à l’unanimité des voix),

— Si les associés disposent d’un droit d’information, ce droit ne doit pas être exercé de manière abusive ou avoir un but dilatoire ou malveillant et ne doit pas nuire aux intérêts de la société,

— M., [F] reconnait lui-même dans ses conclusions en réponse que sa demande de communication sous astreinte du nom du ou des candidats acquéreurs a pour unique but de faire échouer la vente, dans ses propres intérêts dans la mesure où ce dernier souhaite acquérir l’immeuble.

M., [R], [F] sollicite de voir :

— Débouter la « SCI CORNEMUSE N°5 BIS » de l’intégralité de ses prétentions;

— Condamner la « SCI CORNEMUSE N°5 BIS » à communiquer sous quinzaine à compter de l’Ordonnance à venir l’identité exacte du ou des candidats acquéreur à l’immeuble appartenant à la SCI CORNEMUSE N°5 BIS sis à RIVE DE GIER, le tout sous astreinte provisoire de 15€ par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai ;

— Condamner la « SCI CORNEMUSE N°5 BIS » aux entiers dépens et à verser à Monsieur, [F] la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles.

Il expose qu’il a appris à l’occasion de la réception de l’assignation que la SCI CORNEMUSE n°5 bis pourrait ne pas être une société civile immobilière ; qu’en effet elle apparait tant auprès de l’INSEE que du RNE comme une association déclarée ; qu’il existe une incompatibilité flagrante entre les différents registres officiels, susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques majeures ; que d’un commun accord, un Expert a été désigné en 2023, par ailleurs Expert Judiciaire, afin d’évaluer la valeur de cette immeuble et un avis de valeur a été rendu, actualisé en 2024 ; que Madame, [X] n’a jamais accepté le montant indiqué, et a toujours souhaité obtenir un prix de vente supérieur, sans pouvoir chiffrer ses prétentions de manière sérieuse ; qu’il conteste la validité de l’assemblée générale du 27 août 2025 ; que l’article 15 des statuts, intitulé « règlement intérieur », contrevient à l’objet social qui ne prévoit pas la vente d’immeubles ; que compte tenu de l’incompatibilité entre le règlement intérieur et les dispositions statutaires, il convient d’écarter le règlement intérieur ; Madame, [X] aurait donc dû obtenir la majorité nécessaire à la modification des statuts pour pouvoir poursuivre la vente de l’immeuble litigieux, soit l’unanimité ; que le tribunal judiciaire de Lyon a été saisi et que l’affaire a été fixée à l’audience du 3 septembre 2026 ; qu’une contestation au fond est en cours ; que le juge des référés ne saurait prononcer l’annulation de la résolution de l’assemblée générale litigieuse ; qu’il a un intérêt légitime à informer solennellement le ou les candidats acquéreurs de l’immeuble de ce qu’un contentieux existe, et notamment afin de pouvoir solliciter la nullité de la vente plutôt qu’un simple dédommagement financier.

MOTIFS DE LA DECISION

Si M., [R], [F] s’interroge sur l’enregistrement de la SCI Cornemuse n°5bis comme association déclarée sur les registres INSEE et RNE, il n’en tire aucune conséquence de droit et reconnaît qu’elle est bien une société civile immobilière dont il possède des parts sociales, ce que confirme l’extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés.

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que :

«  Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

L’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation dispose que :

«  I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

(…)

II.-En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné aux 5° et 12° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ".

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 27 août 2025 à laquelle M., [R], [F] était présent puisqu’il s’est opposé à certaines résolutions, est votée à la majorité l’autorisation de procéder à la vente de l’immeuble situé, [Adresse 4], cadastré section AS n,°[Cadastre 1] et de confier à la gérante tous pouvoirs pour y procéder.

M., [R], [F] verse aux débats un projet d’assignation et un courrier d’un commissaire de justice chargé de délivrer cette assignation tendant à voir prononcer la nullité de cette résolution mais ne justifie pas en avoir saisi le tribunal judiciaire.

Il résulte des échanges en janvier 2026 entre Mme, [X] et l’agence immobilière Guy Hoquet qui s’est vue confié un mandat de vente, la nécessité de procéder en urgence aux diagnostics manquants, celui de l’appartement occupé par M., [F]. Le notaire relance Mme, [X] par courriel du 15 janvier 2026 pour obtenir les diagnostics nécessaires afin de signer l’acte de vente.

L’impossibilité d’accéder à l’appartement de M., [F] rend impossible la vente de l’immeuble pourtant votée par l’assemblée générale, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite.

Afin de faire cesser ce trouble, il convient d’ordonner à M., [R], [F] de laisser l’accès à l’appartement situé, [Adresse 4] et de proposer au moins trois créneaux d’intervention dans les deux semaines à compter de la signification de l’ordonnance afin de faire établir les diagnostics techniques nécessaires à la vente de l’immeuble.

Passé ce délai de deux semaines et à défaut d’ouverture volontaire de la porte du logement susmentionné, il convient d’autoriser un commissaire de justice mandaté par la SCI CORNEMUSE à pénétrer dans les lieux loués avec les techniciens chargés des diagnostics techniques nécessaires pour réaliser la vente et, au besoin, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et ce aux frais de M., [R], [F].

En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, le défendeur est condamné aux dépens et à payer à la demanderesse la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

ORDONNE à M., [R], [F] de laisser l’accès à l’appartement situé, [Adresse 4] et de proposer au moins trois créneaux d’intervention dans les deux semaines à compter de la signification de l’ordonnance afin de faire établir les diagnostics techniques nécessaires à la vente de l’immeuble,

Passé ce délai de deux semaines et à défaut d’ouverture volontaire, AUTORISE un commissaire de justice mandaté par la SCI CORNEMUSE à pénétrer dans les lieux loués avec les techniciens chargés des diagnostics techniques nécessaires pour réaliser la vente et, au besoin, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et ce aux frais de M., [R], [F],

CONDAMNE M., [R], [F] à payer à la SCI CORNEMUSE n°5 bis la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M., [R], [F] aux dépens.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

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la SELEURL CECCALDI AVOCATS

M^e Guillaume QUATREMARE

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— DOSSIER

Le 26 Mars 2026