TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 2]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 ou 79

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N° RG 25/00916 – N° Portalis DB3S-W-B7J-26MK

Minute : 25/00120

Madame [F] [L] [M] [D]

Représentant : M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [R] [S]

Copie exécutoire :

Maître Mélanie HIRSCH

Copie certifiée conforme :

Monsieur [R] [S]

Le 04 Septembre 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [F] [L] [M] [D]

Domiciliée chez son mandataire ALTAREA GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Maître Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [S]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 26 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 28 octobre 2022, Madame [F] [D] a donné à bail à Monsieur [R] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 6], pour un loyer mensuel de 463,02 € et 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [F] [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 novembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 20 mars 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 26 juin 2025, Madame [F] [D] – représentée par Maître Mélanie HIRSCH – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [S] ; d’autoriser la séquestration des meubles laissés dans les lieux ; d’autoriser les propriétaires à faire appel à un commissaire de justice pour estimer les réparations locatives ;et de condamner le défendeur au paiement d’une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 6.157,83 € avec les intérêts au taux légal majorés de 10 % à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du loyer, outre une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Elle s’oppose à l’octroi d’un quelconque délai au bénéfice du défendeur.

A l’appui de ses prétentions, Madame [F] [D] fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 6.157,83 € et que le paiement du loyer et des charges courants n’est pas repris. Elle souligne que l’article 14 des conditions générales du bail stipule que tout retard de paiement du loyer entraîne une majoration de plein droit de 10 % et que l’indemnité d’occupation est fixée au double du loyer.

Bien que convoqué par un acte signifié selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile le 20 mars 2025, Monsieur [R] [S] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, Madame [F] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 28 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article XIV des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.726,93 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025.

L’expulsion de Monsieur [R] [S] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Il n’y a pas lieu non plus à autoriser la propriétaire à faire appel à un commissaire de justice pour estimer les réparations locatives, dès lors qu’elle n’établit pas, en l’état, l’impossibilité de réaliser un état des lieux de sortie contradictoirement entre les parties.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [F] [D] produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [S] reste devoir la somme de 6.157,83 € à la date du 24 juin 2025.

Monsieur [R] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6.157,83 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.726,93 € à compter du commandement de payer (27 novembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [R] [S] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, qui apparaît suffisamment de nature à réparer le préjudice subi par Madame [F] [D] du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Si l’article 14 des conditions générales du bail prévoit une majoration de 10 % en cas de retard de paiement et la fixation au double du loyer du montant de l’indemnité d’occupation, cette clause s’analyse en une clause pénale dont le montant peut être réduit par le juge s’il est manifestement excessif par rapport au préjudice subi, ce qui est, en l’espèce, le cas.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En l’absence d’information sur la situation financière du défendeur et compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [F] [D], Monsieur [R] [S] sera condamné à verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2022 entre Madame [F] [D] et Monsieur [R] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 6] sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, Madame [F] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ni à autoriser Madame [F] [D] à faire appel à un commissaire de justice pour estimer les réparations locatives ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [S] à verser à Madame [F] [D] à titre provisionnel la somme de 6.157,83 € (décompte arrêté au 24 juin 2025, incluant juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 sur la somme de 1.726,93 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [S] à payer à Madame [F] [D] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [S] à verser à Madame [F] [D] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

REJETONS le surplus des prétentions ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 4 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,