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ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00828 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-JAYK

AFFAIRE : S.A.R.L. ALEJ C/ S.A.S. NEHOPRO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ALEJ, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.S. NEHOPRO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Thierry COUTURIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 05 Février 2026

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 05 Mars 2026

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2019, la société Alej a donné à bail commercial à la société Nehopro un entrepôt de 3 000 m² environ, situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Le jour même, un second bail commercial a été conclu entre les mêmes parties, portant sur un local d’environ 1 000 m², faisant l’objet d’une procédure enregistrée sous le numéro RG : 25/828.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la SARL Alej a fait assigner la SAS Nehopro devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin d’obtenir la résiliation du bail.

Par ordonnance du 20 novembre 2025, le juge des référés a ordonné la radiation de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2025, la société Alej a demandé la réinscription au rôle de la procédure.

L’affaire est retenue à l’audience du 05 février 2026. La société Alej sollicite de voir:

A TITRE PRINCIPAL :

Débouter la Société NEHOPRO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

Autoriser la Société ALEJ à conserver le montant de 2 400 € versé à titre de dépôt de garantie ;

Condamner la Société NEHOPRO au paiement à titre provisionnel de la somme de 15 187,25 € (8 758,99 € au titre du présent bail et 6 428,26 € au titre du bail pour les 1 000 m2) au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 21 janvier 2026 ;

A TITRE RECONVENTIONNEL

Débouter la Société NEHOPRO de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles excédant les pouvoirs du juge des référés et mal fondées ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Condamner la Société NEHOPRO à payer à la Société ALEJ la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la Société NEHOPRO aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la levée de l’état d’endettement et de la signification de l’assignation, dont distraction au profit de Maître Grégoire MANN, SELAS LEX LUX AVOCATS, sur son affirmation de droit ;

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire en ce qui concerne les demandes de la société Alej.

La société Alej expose que :

— Les locaux ont été libérés le 04 février, elle ne maintient donc pas sa demande d’expulsion,

— La société Nehopro n’a pas réglé les loyers et charges aux échéances prévues pour son bail relatif au local de 3 000 m²,

— Elle a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, mais le commandement est demeuré infructueux dans le délai d’un mois,

— La société Nehopro n’a pas mis fin à la situation d’impayés, alors qu’elle a donné congé en février 2025, avec effet comme suit :

o L’entrepôt le 1er décembre 2025,

o Les locaux et stockage au 1er février 2026,

— Les premiers impayés remontent au mois de juillet 2022, aucune prescription n’est donc encourue,

— Le bien fondé des sommes réclamées est suffisamment établi par les documents versés aux débats,

— Une contestation sérieuse existe sur la demande de remboursement formulée par la société Nehopro concernant la surface utile louée,

— En outre, toute action en répétition de l’indu est manifestement prescrite,

— Les parties n’ont pas entendu faire de la surface des locaux loués un élément essentiel de leur consentement,

— Concernant l’apposition d’un panneau sur la façade, la société Nehopro ne rapporte pas la preuve de ses allégations, et notamment d’une atteinte à la visibilité et l’identité de son local par le public.

La société Nehopro sollicite de voir :

À titre principal,

— Prononcer l’acquisition de la prescription pour toute somme antérieure au 11 juillet 2020, relativement aux deux baux en cause ;

— Débouter la société « ALEJ » de l’intégralité de ses demandes concernant le bail du 4 décembre 2019 portant sur " un entrepôt de 1000 m2 à l’angle de la [Adresse 4]« (Bail n°1), la société » ALEJ « n’établissant pas les créances alléguées et le compte entre les parties faisant apparaitre un solde de 2.426,07 euros en faveur de » NEHOPRO" ;

— Débouter la société « ALEJ » de l’intégralité de ses demandes au titre de ce Bail n°2, la demanderesse n’établissant pas le bien fondé des sommes réclamées ;

À titre reconventionnel,

— Condamner à titre provisionnel la société « ALEJ » à payer 2.426,07 euros à la société

« NEHOPRO » correspondant au solde locatif en sa faveur au titre du Bail n°1 ;

— Condamner à titre provisionnel la société « ALEJ » à restituer les dépôts de garantie correspondant aux deux baux en cause, soit 1.294 euros au titre du Bail n°1 et 2.400 euros au titre du Bail n°2 ;

— Condamner à titre provisionnel la société « ALEJ » à restituer une somme totale de 61.932,05 euros en raison de la réduction du loyer proportionnellement à la surface réelle des locaux loués à la société « NEHOPRO » ;

— Condamner à titre provisionnel la société « ALEJ » à verser 10.000 euros à titre de dommages-et-intérêt en réparation du préjudice causé par le propriétaire à « NEHOPRO » en ayant validé l’apposition de l’enseigne d’un tiers sur la façade des locaux loués, en dépit du refus clairement exprimé par la société « NEHOPRO » ;

En tout état de cause

— Condamner la société Alej à payer à la société Nehopro la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société Alej aux entiers dépens de l’instance, dont droit de recouvrement direct au profit de Maître Thierry Couturier, avocat.

Elle expose que :

— Lors de la prise de possession, elle a découvert que la chaudière, la tuyauterie et les radiateurs étaient hors d’usage ; elle a dû faire procéder à leur remplacement, ce qui a représenté un coût supplémentaire et imprévu de 18 751,96 euros ;

— Une procédure judiciaire est actuellement pendante devant la Cour d’appel de Lyon, concernant une maisonnette concernée par le bail commercial et pourtant vendue à une autre société ayant pour but l’ouverture d’une pizzeria ;

— Deux commandements lui ont été délivrés le 25 septembre 2024, mais ont été laissés sans suite par la propriétaire,

— Une transition bancaire suite à la cession au profit d’un nouvel actionnaire majoritaire a créé une période de flottement dans les règlements des loyers par la société Nehopro,

— En février 2025, elle a donné congé en indiquant qu’elle quitterait les lieux :

o Le 12 décembre 2025 pour le bail portant sur l’entrepôt de 1 000 m²,

o Le 1er février 2026 pour le bail portant sur le local de 3 000 m²,

— Les 3 et 8 juillet 2025, elle a régularisé « en bloc » le règlement des loyers et charges depuis début 2025,

— En raison de la prescription quinquennale, aucune somme antérieure au 11 juillet 2020 ne peut être réclamée par la propriétaire,

— La société propriétaire a procédé à d’importants appels de charge en juin 2022 (8 531,24 euros) et en mai 2024 (11 457,45 euros), sans toutefois établir les montants réclamés,

— Sur le dépôt de garantie, s’agissant d’une clause pénale, son application relève de l’appréciation du juge du fond et excède les pouvoirs de la juridiction de référé,

— Il résulte d’une attestation de surface utile établie par un cabinet indépendant qu’en réalité, la société Nehopro disposait ''une surface de 3 093,12 m², pour la totalité de l’ensemble industriel ; il ressort donc un manque de près de 1 000 m²,

— Elle est donc bien fondée à solliciter une réduction proportionnelle du loyer de 22,667%,

— L’attestation de surface utile a été établie le 22 octobre 2020, à l’initiative de la société Alej ; qui l’a portée à la connaissance de la société Nehopro en 2022,

— En juillet 2024, sans aucune consultation, information ou autorisation de la société Nehopro, la société Alej a validé l’installation sur la façade des locaux loués d’une immense enseigne concernant un garage auto installé plus loin dans des locaux appartenant au même propriétaire,

— Cette situation viole les droits du locataire, et malgré une mise en demeure, l’enseigne a été laissée en place jusqu’à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la société NEHOPRO produit un décompte en date du 21 janvier 2026 d’un montant de 8 758,99 euros.

Ce décompte fourni ne fait état d’aucun solde antérieur au 11 juillet 2020. La demande de voir déclarer prescrites les sommes antérieures à cette date est donc sans objet.

Toutefois, il convient de retrancher à cette somme les montant ajoutés à la dette locative sous les intitulés « clause pénale » et « frais d’huissier », pour un montant total de 751,58 euros.

La société ALEJ justifie du montant réclamé au titre des charges locatives des années 2024 et 2025.

La société Nehopro s’est acquittée du paiement des charges réclamées au titre de l’année 2021. Sa contestation de ces charges n’est pas sérieuse.

La société ALEJ ne justifie pas du montant des charges appelées au titre de l’année 2022, pour la somme de 8 531,24 euros puisqu’elle ne produit que l’avis de taxe foncière qui ne permet pas de vérifier la réalité des sommes réclamées en l’absence de détermination des tantièmes applicables à ces locaux commerciaux sachant que la société ALEJ loue des locaux à d’autres professionnels.

Cependant le bail commercial prévoit la prise en charge par le preneur de la taxe foncière et la société Nehopro a réglé une partie de ces charges le 10 septembre 2022 par virement pour un montant de 7 272,91 euros, se reconnaissant redevable de cette somme, ce qui réduit le bienfondé de sa contestation sérieuse à la somme de 1 258,33 euros.

Par conséquent l’obligation au paiement de la société Néhopro n’est pas contestable pour la somme de 6 749,08 euros, somme au paiement de laquelle elle est condamnée à titre de provision.

Le bail prévoit que s’il est résilié pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale et de réparation du préjudice subi, outre 30 % des sommes dues.

La clause pénale est susceptible de modulation par le juge du fond au regard du préjudice du bailleur, ce qui justifie de ne retenir que la somme de 500 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale et de débouter la bailleresse de sa demande à conserver le dépôt de garantie.

En l’absence d’état des lieux de sortie, la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse.

La demande reconventionnelle de réduction du loyer au regard de la différence entre l’indication dans le bail de la surface utile et la surface réellement louée excède les pouvoirs du juge des référés s’agissant de l’interprétation des baux et non de leur application.

Enfin la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice né de l’installation d’un panneau sur la façade de l’immeuble objet du bail excède les pouvoirs du juge des référés s’agissant de l’appréciation d’un manquement contractuel du bailleur excédant la simple application d’une clause du bail.

En application de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. La société Nehopro, qui succombe, est condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer de 187,49 euros et à payer à la société Alej la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette dernière ne justifie pas du coût de l’état d’endettement. La signification de l’ordonnance est comprise dans les dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile sans qu’il soit besoin de le préciser.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE la SAS Nehopro à payer à la SAS Alej la provision de 6 749,08 euros à valoir sur la créance locative concernant le bail n°2,

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SAS Alej,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SAS Nehopro,

CONDAMNE la SAS Nehopro à payer à la SAS Alej la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Nehopro aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer de 187,49 euros.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

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la SELAS LEX LUX AVOCATS

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— M^e Thierry COUTURIER

— DOSSIER

Le 05 Mars 2026