Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03616 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4AW

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [K] [C], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [N] [P]

née le 17 Février 1969

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Solange VIALLARD-VALEZY, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-6507 du 09/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 10 avril 1997, [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Madame [N] [P] épouse [S] et Monsieur [X] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 2 061,68 francs.

Par acte séparé du même jour, [Localité 1] HABITAT, a également donné à bail à Madame [N] [P] épouse [S] et Monsieur [X] [S], un garage situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 204,00 francs.

A la suite du divorce des locataires, Madame [N] [P] est restée seule titulaire du bail.

L’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, venant aux droits de [Localité 1] HABITAT, a fait délivrer le 20 février 2025 à Madame [N] [P] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 240,19 euros.

Par courrier simple en date du 19 juillet 2024, l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation par commissaire de justice le 30 juin 2025, notifiée à domicile, l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a attrait Madame [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,la condamner au paiement des sommes suivantes :5 159,27 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux,400,00 euros à titre de dommages-intérêts,300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT Fa_ont_bailleura notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 04 juillet 2025.

L’audience s’est tenue le 01 décembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne et l’affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse.

Lors de l’audience de plaidoirie du 03 mars 2026, l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, représenté par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance locative à la somme de 8 385,13 euros, arrêtée au 02 mars 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Madame [N] [P], représentée par son conseil, a déposé ses dernières écritures au titre desquelles, elle sollicite :

— à titre principal : le rejet des demandes de l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT et sa condamnation aux entiers dépens,

— à titre subsidiaire : l’octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois et le gel de la clause résolutoire,

— en tout état de cause : le rejet des demandes de dommages et intérêts et de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il convient de se référer aux conclusions sus-énoncées en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, aux termes desquelles « Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de celles-ci que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

En l’espèce, si Madame [N] [P] sollicite dans sa discussion le remboursement des charges locatives, cette demande reconventionnelle n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions présentées au soutien de sa défense.

Dès lors, cette demande ne sera pas examinée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Madame [N] [P] le 20 février 2025 pour un arriéré de loyers de 3 240,19 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [N] [P] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 avril 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte actualisé au 02 mars 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 8 385,13 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Au regard des justificatifs fournis parmi lesquelles figure le dernier relevé annuel de régularisation de charges, la créance de l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [N] [P] à payer la somme de 8 385,13 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit que Madame [N] [P] n’a pas repris au jour de l’audience le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte, qu’elle a versé la somme de 200,00 euros le 10 février 2026 alors que le loyer résiduel s’élève à 552,64 euros pour le dernier mois échu (janvier 2026).

Dès lors, cette carence fait obstacle à l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [N] [P] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT.

Il y a donc lieu de condamner Madame [N] [P] à verser cette indemnité à l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [N] [P].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [P] aux dépens de l’instance.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail d’habitation conclu le 10 avril 1997 entre l’O.P.H. [Localité 1] HABITAT, aux droits duquel vient l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, et Madame [N] [P] concernant le bien sis [Adresse 3] (ainsi que le contrat de bail annexe portant sur le garage), s’est trouvé de plein droit résilié le 21 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [N] [P] à payer à l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 8 385,13 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande relative à l’octroi de délais de paiement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [N] [P] ;

DIT que faute par Madame [N] [P] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [N] [P] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [N] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 février 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE