TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jennifer BARANES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe DE LA GATINAIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06980 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ONI

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CRONSTADT MORILLONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe DE LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2028

DÉFENDEUR

Madame [H] [M], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assisté de M^e Jennifer BARANES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril et prorogé 24 avril 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06980 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ONI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 novembre 2015, la SCI CRONSTADT-MORILLONS a donné à bail à Mme [H] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 780 euros outre 165 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CRONSTADT-MORILLONS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2397,84 euros correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, la SCI CRONSTADT-MORILLONS a fait assigner Mme [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer la résiliation du bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Mme [H] [M] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés au 1er juillet 2024 (juillet inclus), soit la somme de 2426,13 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer avec charges jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner la défendersse à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CRONSTADT-MORILLONS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 février 2024, et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 7 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 14 février 2025.

A l’audience du 14 février 2025, la SCI CRONSTADT-MORILLONS, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, auxquelles elle s’est référé oralement, aux termes desquelles elle a repris ses demandes au titre de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1592, 36 euros, selon décompte en date du 12 février 2025 en y ajoutant le rejet des demandes de la défenderesse et la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CRONSTADT-MORILLONS indique que le commandement de payer du 9 février 2024 est régulier. Elle indique qu’en tout état de cause, le décompte produit démontre que la clause résolutoire est acquise, sans contestation possible, à défaut pour la locataire de s‘être acquittée des sommes dues dans le délai de deux mois et ce, même en retranchant les provisions sur charges contestées qui ont fait l’objet d’un remboursement et qui relève d’une discussion au fond. Elle précise qu’il n’existe pas de contestations sérieuses, que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts.

Mme [H] [M], représentée par son conseil, soulèvent à titre principal et in lime litis l’incompétence du juge des référés en raison d’une contestation sérieuse relative aux conditions de mise en application de la clause résolutoire visée au bail et visée dans le commandement de payer du 9 février 2024.

A titre subsidiaire, le débouté des demandes du bailleur.

A titre infiniment subsidiaire, l’octroi de délais suspensifs et la fixation de la dette à 709, 44 euros et l’exonération au paiement de cette somme en compensation ds charges de chauffage et eau non consommé en 2021 et 2023 ou les plus larges délais pour quitter les lieux.

A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 5000 euros pour procédure abusive et la somme de 14290, 56 euros à titre de dommages et intérêts, la condamnation du bailleur au remboursement des charges de chauffages et eau des années 2021 et 2023 à hauteur de 50 % au vu de l’occupation effective du logement loué et la réduction des provisions sur charges des années 2024 et 2025 à hauteur de 50 % outre la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [H] [M] allèguent que le décompte produit au commandement de payer contient plusieurs erreurs au titre des charges notamment 2021 et 2023, que par ailleurs le bailleur à indûment augmenté le loyer sans notification et en violation des dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle indique être victime d’un trouble de jouissance important pour lequel elle a assigné son bailleur en 2022 et précise que la procédure est pendante.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 5 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI CRONSTADT-MORILLONS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail et l’absence de contestation sérieuse

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer doit avoir été délivré de bonne foi.

A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n’est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement dues, mais s’il est délivré pour le paiement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette. Il doit également être libellé de manière suffisamment explicite et précise pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées en précisant la nature de ces sommes et les termes concernés et être délivré de bonne foi par le bailleur.

En l’espèce, il sera relevé que le décompte produit procède à une ventilation précise des sommes appelées entre le loyer, les charges et les frais. En l’espèce, le bail conclu le 20 novembre 2015 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 février 2024, pour la somme en principal de 2397,84 euros.

Il convient toutefois de relever que le décompte en question inclus des sommes contestées par la locataire au titre des charges 2021 et 2023. Le bailleur indique avoir spontanément recrédité la somme de 66,73 euros au titre des charges 2021 et la somme de 52,22 euros au titre des charges 2022, soit la somme totale de 118,95 euros par virement du 6 janvier 2025 et qui n’aurait pas dû figurer dans le décompte annexé au commandement de payer. Le bailleur a ainsi reconnu un certain nombre d’erreurs dans le calcul de ces charges.

Le montant qui aurait ainsi du figurer sur la commandement de payer est donc de 2278,89 euros selon le bailleur et 2249,13 euros en déduisant l’ensemble des régularisations de charges figurant sur le décompte.

Par ailleurs, il apparaît à la lecture du décompte produit que si Mme [M] s’acquitte régulièrement de la somme de 983,20 euros, elle ne verse pas la totalité du loyer et semble refuser de s’acquitter du montant qu’elle qualifie de « révisé » mais qui en réalité est le produit de l’indexation annuelle telle que prévue au contrat.

Il doit être relevé que le contrat de location prévoit expressément l’indexation automatique des loyers chaque année en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE sur une base retenue au 3eme trimestre 2015 de 125,26 euros.

Bien qu’elle indique contester ces révisions, rien ne justifie de ne pas s’acquitter de son loyer à charge pour elle d’engager une action.

La mauvaise foi de la SCI CRONSTADT-MORILLONS ne saurait être déduite de la simple erreur sur le décompte au titre des régularisation de charges et il sera rappelé qu’il est de jurisprudence constante que pour que la clause résolutoire puisse jouer, il faut que la somme réclamée corresponde exclusivement à des loyers ou à des charges, toutefois, s’il est délivré pour avoir le paiement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable.

S’agissant des régularisations de charges, il sera rappelé que la SCI CRONSTADT-MORILLONS dispose d’un délai d’un an en principe pour effectuer la régularisation des charges, et sous la limite de la prescription de 3 ans. Au delà de cette durée d’un an, la seule sanction est la possibilité pour le locataire d’obtenir des délais de paiement de 12 mois. Il appartiendra en conséquence à la SCI CRONSTADT-MORILLONS d’effectuer ladite régularisation pour les charges 2024, encore en cours, dans le respect de ces dispositions, sans qu’il y ait lieu à un quelconque remboursement à ce jour des provisions de la SCI CRONSTADT-MORILLONS au locataire, les délais précités n’étant pas expirés et relevant en tout état de cause d’un débat au fond. A cet égard, l’ensemble des sommes appelées au débit du décompte au titre des régularisations de charges ont été déduites pour estimer la somme due au titre du commandement de payer.

En outre, ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

S’agissant de la dette de loyer, il résulte des pièces versées aux débats qu’au 9 février 2024, date du commandement de payer, Mme [H] [M] était redevable de 2249,13 euros au titre des arriérés de loyer (hors régularisation de charges) que dans les deux mois suivants, elle a versé la somme de 2223,16 euros (938,20 euros les 6 mars et 9 avril et 346,76 euros au titre du solde de charge 2023) ,

Ainsi, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et des charges

Mme [H] [M] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI CRONSTADT-MORILLONS produit un décompte démontrant que Mme [H] [M] restent lui devoir la somme de 1592,36 euros à la date du 12 février 2025.

Pour la somme au principal, Mme [H] [M] entend voir retirer les régularisations de charges et un remboursement de 50 % des sommes versées. Et la fixation de la dette à la somme de 709,44 euros conformément au rapport de l’ADIL Toutefois ainsi qu’il a été indiqué ci-dessus une telle demande ne saurait prospérer ni au titre de la répétition de l’indu ni au titre de la responsabilité du la SCI CRONSTADT-MORILLONS. Aucune compensation ne saurait être effectuée avec une condamnation de la SCI CRONSTADT-MORILLONS et la demande de Mme [H] [M] à ce titre sera rejetée et relève en tout état de cause d’un débat au fond, l’ensemble des sommes appelées au titre de la régularisation de charges ayant été déduites des décomptes versés par le bailleur.

Mme [H] [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1443,65 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI CRONSTADT-MORILLONS démontre que Mme [H] [M] a repris le paiement des loyers et procédé s à divers versements de nature à diminuer la dette de manière significative. Par ailleurs, la différence minime entre les sommes dues et titre du commandement de payer et les sommes versées par la locataire, sa capacité à s’acquitter de ses loyers et charges ainsi qu’en atteste les versements réguliers des loyers, la reprise du paiement de la totalité des loyers avant l’audience et le montant de la dette au jour de l’audience justifient que Mme [H] [M] soient autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [H] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [M]

Sur la demande de dommages et inétrêts pour procédure abusive

Cette demande sera écartée dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la SCI CRONSTADT-MORILLONS.

Sur la réparation des préjudices subis pour trouble de jouissance, préjudice financier, préjudice corporel et préjudice moral

Mme [M] indiquer avoir engagé une procédure au fond mettant en cause la responsabilité de son bailleur pour solliciter la réparation de ses préjudices. Elle sollicite que ce dernier soit condamné dans le cadre du référé à lui verse la somme de 14290, 56 euros à titre de provisionn en réparation des ces divers postes de préjudices.

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Il convient de constater que ses demandes sont fondées sur la responsabilité du bailleur et font l’objet d’un débat devant la juridiction du fond préalablement saisie, or il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’accorder une provision sur ce fondement. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [M], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du la SCI CRONSTADT-MORILLONS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Caroline THAUNAT, juge des contentieux de le la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’incompétence du juge des référés pour contestation sérieuse,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2015 entre la SCI CRONSTADT-MORILLONS et Mme [H] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 avril 2024;

CONDAMNONS Mme [H] [M] à verser à la SCI CRONSTADT-MORILLONS à titre provisionnel la somme de 1443,65 euros (décompte arrêté au 12 février 2025, incluant la mensualité de février mais déduction faite des appels au titre des régularisations de charges venant au débit pour le locataire) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024.

AUTORISONS Mme [H] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 60 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI CRONSTADT-MORILLONS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Mme [H] [M] soit condamné à verser à la SCI CRONSTADT-MORILLONS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SCI CRONSTADT-MORILLONS ou à son mandataire ;

DEBOUTONS Mme [H] [M] de sa demande au titre des charges,

DEBOUTONS Mme [H] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

DEBOUTONS Mme [H] [M] de sa demande de provision de 14290, 56 euros fondée sur la réparation de divers préjudice pour trouble de jouissance, préjudice financier, préjudice corporel et préjudice moral,

CONDAMNONS Mme [H] [M] à verser à la SCI CRONSTADT-MORILLONS une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Mme [H] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture ;

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la greffière susnommés.

La greffière, Le président,