TRIBUNAL JUDICIAIRE

de SAINT- GAUDENS

Place du Palais

31806 SAINT-GAUDENS CEDEX

N° RG 25/00042 – N° Portalis 46CZ-W-B7J-SF7

Nature de l’Affaire:

5AA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 02 Juin 2025

Minute n° 2025/

Notifié le

1 fe + 1 ccc Me [W]

1 ccc défendeurs

1 ccc dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

A l’audience publique des référés de ce Tribunal judiciaire tenue le 02 juin 2025 ;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Thérèse BOUDON, Greffière ;

Aprés débats à l’audience du 05 Mai 2025,

l’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR

Société OPH 31 demeurant 75 rue St Jean – BP 63102 – 31131 BALMA CEDEX

non comparante représentée par Me [H], avocat au barreau de TOULOUSE

c/

DEFENDEURS

Monsieur [B] [G] demeurant 19 Route de fronsac le Village Apt 3 – 31510 ST PE D ARDET

Comparant en personne

Madame [R] [L] demeurant 19 Route de Fronsac Appt 3 – Le Village – 31510 ST PE D ARDET

Comparante en personne

********************

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 21 juillet 2021, l’OPH 31 a donné à bail à M. [G] [B] et Mme [L] [R] un local à usage d’habitation situé 19, route de Fronsac Appartement 3 Le Village 31510 SAINT PE D’ARDET, pour un loyer mensuel de 483,04 € et 69,21 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH 31 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 octobre 2024 ; puis il a fait assigner M. [G] [B] et Mme [L] [R] devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Gaudens par acte d’huissier en date du 13 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 5 mai 2025, l’OPH 31 – représenté par Maître [W] – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire; d’ordonner l’expulsion de M. [G] [B] et Mme [L] [R] et de les condamner solidairement au payement de l’arriéré locatif initialement fixé à 2391,74 €, actualisé à l’audience à la somme de 2576,86 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [G] [B] et Mme [L] [R] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en justifiant avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de mars 2025, outre la somme de 20 € par mois en règlement de l’arriéré. Ils indiquent avoir mis en place une mesure d’accompagnement dans la gestion du budget afin de les aider à apurer leur dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH 31 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 juillet 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 octobre 2024, pour la somme en principal de 1036,68 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’OPH 31 produit un décompte selon lequel M. [G] [B] et Mme [L] [R] restent lui devoir, après soustraction des frais imputés pour « rectification période » dont le principe et le montant ne sont pas justifiés, la somme de 2233,71 € à la date du 30 avril 2025.

M. [G] [B] et Mme [L] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés à verser à l’OPH 31 cette somme de 2233,71 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La condamnation sera solidaire conformément aux stipulations contractuelles.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [G] [B] et Mme [L] [R] justifient avoir repris le paiement du loyer courant depuis 2 mois et proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. M. [G] [B] et Mme [L] [R] justifient de leur situation personnelle et seront, dans ces conditions, autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de M. [G] [B] et Mme [L] [R] au payement solidaire d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à la somme de 597,58 €.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [G] [B] et Mme [L] [R], partie perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 02/10/24, de l’assignation en référé du 13/02/25 et de sa notification à la Préfecture le 13/02/25.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juillet 2021 entre l’OPH 31 et M. [G] [B] et Mme [L] [R] concernant le local à usage d’habitation situé 19, route de Fronsac Appartement 3 Le Village 31510 SAINT PE D’ARDET sont réunies à la date du 3 décembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [G] [B] et Mme [L] [R] à verser à l’OPH 31 à titre provisionnel la somme de 2233,71 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 30 avril 2025, incluant un dernier appel de 597,58 € le 30 avril 2025 et un dernier virement de 314 € enregistré le 7 avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS M. [G] [B] et Mme [L] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 20 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [G] [B] et Mme [L] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH 31 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* que M. [G] [B] et Mme [L] [R] soient condamnés solidairement à verser à l’OPH 31 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 597,58 €, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement M. [G] [B] et Mme [L] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 octobre 2024, de l’assignation en référé du 13 février 2025 et de sa notification à la Préfecture le 13 février 2025 ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emilie SENDRANE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Thérèse BOUDON, greffière.

La Greffière, La Juge des contentieux

de la protection,