TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NARBONNE

Service des contentieux

de la protection

MINUTE N°2026/2

JUGEMENT DU 05 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 24/00361 – N° Portalis DBWX-W-B7I-DE3W

AFFAIRE :

,

[I], [S] épouse, [R]

C/

,

[O], [P]

Délivré le …………………..

☒ Copie exécutoire à :

ME DUBOIS

☒ Copie à :

ME POLITANO

ME DUBOIS

☒ Copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE CINQ JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

Madame, [I], [S] épouse, [R]

née le 28 Novembre 1955 à EAUZE (32800)

demeurant 4 rue Saint Alexis – 34090 MONTPELLIER

représentée par M^e Perrine DUBOIS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame, [O], [P]

demeurant 15 avenue du Languedoc – 11700 CASTELNAU D’AUDE

représentée par M^e POLITANO de la SCP ASA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Frédérika ALCOVERE,

GREFFIER : Madame Alexandra GAFFIE, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03/11/2025 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 05 Janvier 2026

JUGEMENT : contradictoire par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGEEXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURESuivant acte sous seing privé du 24 janvier 2019, Mme, [I], [S] épouse, [R] a, par l’intermédiaire de l’agence FONCIA LIMOUZY, donné à bail à Mme, [O], [P] un logement situé Résidence Fabre d’Eglantine, 5 rue Fabre d’Eglantine à Narbonne, moyennant un loyer mensuel de 450 euros, outre une provision pour charge de 30 euros.Un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué le 1er février 2019.Durant le contrat de location, Mme, [O], [P] a procédé à divers travaux dans l’appartement.Mme, [O], [P] a délivré un congé à l’agence FONCIA en date du 28 avril 2023 et a quitté le logement suivant état des lieux de sortie le 31 mai 2023.Le 31 mai 2023, un état des lieux de sortie contradictoire a été diligenté.Par requête du 1er mars 2024, Mme, [I], [R] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne.PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIESAux termes de ses dernières conclusions, Mme, [I], [R] demande au tribunal de :Rejeter les demandes de Mme, [O], [P] ; Condamner Mme, [O], [P] à lui payer 4 611,86 euros au titre de la remise en état du logement et des taxes d’ordures ménagères ;Condamner Mme, [O], [P] à lui payer 2 000 euros au titre de la résistance abusive ; Condamner Mme, [O], [P] aux dépens ; Condamner Mme, [O], [P] à lui payer 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Prononcer l’exécution provisoire de la décision.

Au soutien de sa demande de paiement au titre de la remise en état du logement, Mme, [I], [R] fait valoir, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire a remplacé la baignoire par un bac de douche et a retiré le bidet, sans l’en informer ou obtenir son accord préalable. Elle soutient également que les travaux effectués ne l’ont pas été dans les règles de l’art, mais aussi que la locataire est à l’origine d’autres dégradations dans l’appartement, distinctes d’une simple vétusté. Elle conteste en outre le fait que les modifications apportées par la locataire soient consécutives à un dégât des eaux et considère comme abusif le calcul de la défenderesse s’agissant du montant de la pose de la paroi pivotante de la baignoire. Mme, [I], [R] soutient également que Mme, [O], [P] doit régulariser les charges et les taxes d’ordures ménagères dont elle ne s’est pas acquittée.

Au soutien de sa demande en indemnisation au titre de la résistance abusive, Mme, [I], [R] estime que la défenderesse fait preuve d’une particulière mauvaise foi.

Enfin, Mme, [I], [R] considère, pour rejeter la demande de délai de paiement formulée par Mme, [O], [P], que celle-ci a les moyens financiers et a déjà bénéficié du temps nécessaire pour s’acquitter des sommes dues, ayant quitté le logement le 31 mars 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme, [O], [P] demande au tribunal :

A titre principal : De réduire à la créance dont elle est redevable au titre de la remise en état du logement à la somme de 575,20 eurosDe rejeter la demande en paiement au titre des réparations hors salle de bain et de la taxe d’ordures ménagères ;A titre subsidiaire :De lui accorder la faculté d’apurer sa dette en 24 échéances mensuelles pendant deux ans, correspondant au solde de la somme due au principal et aux intérêts à taux légal ;

En tout état de cause :De déduire des sommes dues par elle le montant du dépôt de garantie conservé par Mme, [I], [R] à hauteur de 450 euros ;

De rejeter la demande de Mme, [I], [R] au titre de la résistance abusive ;De dire que chaque partie conservera la charge de ses frais de justice et des dépens.

Au soutien de sa demande en minoration du montant de la créance au titre de la remise en état des lieux, Mme, [O], [P] fait valoir que le devis sur lequel la demanderesse fonde ses demandes est d’un montant moindre que la somme sollicitée, et qu’il inclut en tout état de cause la pose d’une paroi pivotante inexistante au moment de son entrée dans les lieux. Mme, [O], [P] considère qu’il y a également lieu de tenir compte de la vétusté de la baignoire pour minorer le montant sollicité. Pour s’opposer à la demande tendant au paiement des autres réparations et à la taxe d’ordure ménagère, Mme, [O], [P] soutient, au visa des article 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, que la demanderesse n’apporte aucun élément de preuve justifiant de ses demandes.

Subsidiairement, pour solliciter des délais de paiement, Mme, [O], [P] souligne que les sommes demandées dépassent ses capacités financières, qu’elle a toujours été une débitrice de bonne foi, et que Mme, [I], [R] n’a pas de besoin urgent de recouvrer ces sommes.

En tout état de cause, Mme, [O], [P] estime qu’il y a lieu de déduire des sommes dues le montant du dépôt de garantie, conservé par la requérante. De surcroit, pour s’opposer à la demande au titre de la résistance abusive, Mme, [O], [P] expose avoir fait des démarches pour tenter de trouver une solution au litige.

A l’audience du 3 novembre 2025, Mme, [I], [R] et Mme, [O], [P], représentées chacune par leur conseil, ont soutenu leurs demandes respectives figurant dans leurs dernières conclusions.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibérée au 05 janvier 2026 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre de la remise en état du logement et de la taxe d’ordures ménagères

Sur les modifications opérées dans la salle de bain

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé (…) d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…).

De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local (…) ».

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté en son article 4 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes. Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l’espèce, il n’est pas contesté par Mme, [O], [P] que celle-ci a procédé au remplacement de la baignoire par un bac de douche. De plus, il ressort de l’analyse comparée de l’état des lieux d’entrée et de sortie que le bidet n’est plus en place. Également, Mme, [O], [P] ne conteste pas avoir changé pour partie le revêtement des murs de la salle de bain, ce qui est objectivé par l’une des photographies en couleur versées aux débats par la demanderesse, laquelle fait apparaitre un coffrage en plastique blanc en lieu et place de la faïence d’origine de couleur bleue. Sur cette même photographie, sont visibles les traces au sol du bidet retiré et de son évacuation. Ces éléments sont partiellement corroborés par le courrier non daté adressé par Mme, [O], [P] au service Politiques sociales et emploi où elle indique que « l’harmonie des couleurs blanc et bleu est bien, mais bon. Pas défigurée ». En revanche, les éléments apportés ne permettent pas de considérer que les travaux effectués n’auraient pas été réalisés dans les règles de l’art, l’état des lieux de sortie précisant simplement que l’ensemble constitué par la salle de bain est en « bon état ». Les photographies jointes en pièce 16, ne permettent par ailleurs pas, en raison de leur faible qualité d’impression, de déterminer avec plus de précision la qualité des travaux entrepris.

Les modifications en cause, de par leur ampleur, s’analysent comme des transformations des locaux loués, de sorte que l’accord écrit et préalable du bailleur est nécessaire. Or Mme, [O], [P] ne conteste pas ne pas avoir sollicité cet accord écrit de la part de sa bailleresse. Au surplus, une simple information orale, au demeurant non justifiée par la défenderesse, ne saurait suffire au sens de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant du montant des travaux de remise en état de la salle de bain, Mme, [I], [R] produit un devis en date du 20 juillet 2023 d’un montant de 3 696 euros, somme reprise dans chiffrage dressé par « Constatimmo » le 31 mai 2023.

Or, il y a effectivement lieu de tenir compte pour chiffrer du montant de la remise en état, d’une part des équipement initialement présents, et d’autre part de leur état de vétusté. L’état des lieux d’entrée mentionne ainsi la présence d’une baignoire en résine en état d’usage, présentant un éclat. Les autres éléments la composant (joint d’étanchéité, robinetterie, flexible, douchette, et siphon) sont en « bon état ». Mme, [I], [R] ne conteste pas pour sa part la vétusté de ladite baignoire, ni la minoration de 80% opérée par la défenderesse à partir de « la grille de dépréciation » jointe à ses conclusions. Enfin, les photographies versées par les parties permettent de considérer que la salle de bain date d’il y a plusieurs années.

Il n’est par ailleurs pas fait mention d’une quelconque paroi sur la baignoire dans l’état des lieux d’entrée, de sorte que cet élément ne saurait être pris en charge au titre des frais de remise en état.

Il y a dès lors lieux de minorer le montant sollicité au titre de la remise en état de la salle de bain. Il sera ainsi mis à la charge de Mme, [O], [P] la somme de 3 384 euros au titre des frais de remise en état de la salle de bain (3696 – 170 (paroi) – 100 (pose de la paroi) – [20% x 210]).

Sur les autres modifications opérées dans l’appartement

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que Mme, [O], [P] a fait installer dans la cuisine une hotte, qui s’analyse comme une transformation des locaux loués. Cette installation n’est au demeurant pas contesté par la défenderesse. Mme, [I], [R] verse aux débats le chiffrage dressé par « Constatimmo » le 31 mai 2023, qui chiffre à 80 euros la dépose et le débarras de ladite hotte.

Concernant les sommes réclamées au titre des autres dégradations, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement loué était globalement dans un bon état ou un état d’usage.

L’état des lieux de sortie mentionne :

S’agissant de la buanderie, il est noté que les murs et le sol sont en « mauvais état » à la sortie alors qu’ils étaient en « état d’usage » à l’entrée, outre l’apparition de trois trous de cheville ; S’agissant de la cuisine, les faïences murales de la cuisine sont en « mauvais état » à la sortie alors qu’ils étaient en « état d’usage » à l’entrée.

Il résulte du chiffrage dressé par « Constatimmo » le 31 mai 2023 que le montant du rebouchage des trous de cheville dans la buanderie est facturé 19,14 euros HT (soit 21,05 euros TTC) et que le remplacement des faïences murales dans la cuisine est facturé 27,42 euros HT (soit 30,16 euros TTC).

En revanche, les autres dégradations dénoncées s’analysent comme un usage normal de la chose, le logement loué étant décrit à la sortie comme globalement dans un bon état ou en état d’usage, et ne sauraient donc donner lieu à réparation.

Il sera dès lors mis à la charge de Mme, [O], [P] la somme de 131,21 euros au titre des transformation et des dégradations locatives constatées dans la buanderie et la cuisine (80 + 21,05 + 30,16).

Sur la demande en paiement au titre de la taxe d’ordures ménagères

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables prévoit en son titre VIII que la taxe ou la redevance des ordures ménagères est à la charge du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’arrêté de compte au 31 mai 2023 dressé par l’AGENCE FONCIA que Mme, [O], [P] est redevable de la somme de 406,74 euros au titre des taxes d’enlèvement d’ordures ménagères en 2021, 2022 et 2023.

Si Mme, [O], [P] conteste être redevable de cette somme, elle n’apporte toutefois aucun élément probatoire de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il y a dès lieu de condamner Mme, [O], [P] à payer à Mme, [I], [R] la somme de 406,74 euros au titre des taxe d’ordures ménagères.

Sur le dépôt de garantie

Il est établi et non discuté que le dépôt de garantie d’un montant de 450 euros versé par la locataire lors de son entrée dans les lieux, ne lui a pas été restitué et que son montant doit donc être déduit des sommes mises à sa charge au titre des réparations locatives et des loyers et charges impayées.

En conclusion, le montant total de la créance due au titre de la remise en état du logement s’élève à 3 921,95 euros (3384 + 131,21 + 406,74), montant duquel doit être déduit le dépôt de garantie.

En conséquence, Mme, [O], [P] sera condamnée à payer à Mme, [I], [R] la somme de 3 471,95 euros au titre des réparations locatives et des taxes d’ordures ménagères.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Mme, [O], [P] sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement afin de régler sa dette, qui excède ses capacités financières.

Au vu des explications de Mme, [O], [P], de la justification de ses ressources et charges, et du montant élevé de la dette, la demande de délai de paiement est justifiée.

Il sera accordé à Mme, [O], [P] des délais de paiement mensuels sur 12 mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

Il y a lieu de rappeler que si Mme, [O], [P] ne respecte pas l’échéancier ainsi octroyé, Mme, [I], [R] pourra réclamer la totalité de la somme restante due sans nouvelle procédure.

Sur la demande de dommage et intérêts au titre de la résistance abusive

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance. Il résulte de l’article 1231-1 précité que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

L’article 1231-6 du même code dispose quant à lui que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.En l’espèce, Mme, [I], [R] se contente d’affirmer que Mme, [O], [P] est de particulière mauvaise foi, sans le démontrer. Surtout, Mme, [I], [R] n’explique pas en quoi ce comportement lui aurait causé un quelconque préjudice.Par conséquent, Mme, [I], [R] sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.Sur les frais du procès et l’exécution provisoireSur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.En l’espèce, chacune des parties succombant partiellement à la présente procédure, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.Sur les demandes au titre des frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.En l’espèce, et compte tenu de ce que les parties succombent partiellement à la présente procédure, chacune d’elle conserva la charge de ses propres frais irrépétibles, de sorte que la demande de Mme, [I], [R] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.Sur l’exécution provisoireLa présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme, [O], [P] à payer à Mme, [I], [S] épouse, [R] la somme de 3 471,95 euros au titre des réparations locatives et des taxes d’ordures ménagères ; ACCORDE à Mme, [O], [P] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois, ce à compter du 10 du mois suivant le présent jugement, en 11 mensualités équivalentes d’un montant de 289 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due en principal, intérêts et frais ;DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraine la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;REJETTE la demande de dommages et intérêts de Mme, [I], [S] épouse, [R] au titre de la résistance abusive ; DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ; REJETTE la demande de Mme, [I], [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;DIT que chaque partie aura la charge de ses propres frais irrépétibles ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière La juge