N° 25/00146

JUGEMENT du

24 JUIN 2025

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N° RG 24/00144 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DROK

[Z] [F]

C/

[P] [W]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 7], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Mai 2025 ;

Jugement non qualifiée, rendu en premier ressort, mis à disposition le 24 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDERESSE :

Madame [Z] [F]

née le 16 Octobre 1970 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Alexandre NEYROUD de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Jean-Michel SOURDIN, avocat au barreau de SAINT-MALO

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Par contrat du 26 août 2019, M. [P] [W] a donné à bail à Mme [Z] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 540 euros outre 8 euros à titre de provision sur charges pour la taxe d’ordures ménagères.

Le 19 juin 2024, M. [P] [W] a par acte de commissaire de justice fait délivrer un congé pour reprise à sa locataire pour le terme du bail au 25 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, Mme [Z] [F] a fait assigner M. [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir :

— condamner M. [P] [W] à lui verser la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 3000 euros en réparation de son préjudice moral,

— prononcer la nullité du congé pour reprise délivré le 19 juin 2024,

— condamner M. [P] [W] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après trois renvois à la demande des parties pour échanges de leurs pièces et conclusions, l’affaire a été évoquée à l’audience du 13 mai 2025.

À cette audience, Mme [Z] [F] représentée par son conseil s’en est référé à ses dernières écritures notifiées le 4 mars 2025 et a maintenu ses demandes d’indemnisation des préjudices de jouissance et moral, de condamnation aux dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles. En revanche, ayant quitté les lieux, elle a abandonné toutes demandes relatives à la nullité du congé et sollicité la restitution du dépôt de garantie majoré conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [W] représenté par son conseil s’en est également référé à ses dernières écritures déposées à l’audience. Il sollicite que Mme [Z] [F] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée outre aux entiers dépens à lui verser la somme de 1073,90 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie et celle de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les parties ont entendu et indiqué oralement abandonner toute demande relative au congé délivré le 17 juin 2024.

Sur la demande d’indemnisation des préjudices formées par Mme [Z] [F]

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, Mme [Z] [F] sollicite la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance faisant valoir que :

— M. [P] [W] a exercé à son égard une pression injustifiée depuis 2022 consistant en des visites répétées de sa part pour des motifs insuffisants, mais également en des visites de commissaire de justice et d’artisans diligentés par le bailleur et de nombreux courriers,

— M. [P] [W] lui louait un appartement au prix d’un logement meublé alors qu’il ne comportait pas l’équipement nécessaire.

Sur ce dernier point, il convient de relever que Mme [Z] [F] a contesté lors de la délivrance d’un premier congé en 2022 la qualification du bail, qu’un avis en ce sens a été rendu par la commission départementale de conciliation et que M. [P] [W] n’a pas contesté ladite requalification délivrant un second congé tenant compte des conditions de durée d’un logement non meublé. Ce n’est que pour contester la validité du premier congé que Mme [Z] [F] a soulevé cette difficulté et elle ne démontre pas suffisamment en quoi cette problématique juridique a généré un trouble de jouissance effectif du logement.

S’agissant de la pression exercée par M. [P] [W], Mme [Z] [F] produit aux débats :

— deux courriers des 24 juillet et 24 décembre 2022 de M. [P] [W] donnant congé pour reprise au bénéfice de sa fille et petite-fille, congé contesté par elle et non suivi d’effet,

— un courrier du 23 juin 2023 de M. [P] [W] en réponse à celui de la locataire en date du 19 mai 2023 aux termes duquel elle conteste la validité du congé, et un courrier du même jour comprenant un message de Maître [J], commissaire de justice saisi des intérêts de M. [P] [W] et indiquant un état des lieux à venir le 25 août 2023, avec une convocation adressé le 10 août 2023,

— deux courriers en des termes parfaitement identiques des 21 juillet et 1er août 2023 aux termes desquels M. [P] [W] estime que son courrier de résiliation demeure valable,

— deux courriers des 25 et 31 août 2023 relatifs à la revalorisation du loyer, et demandant à la locataire de ne plus utiliser le préau à compter du 1er septembre, fin de la location selon le bailleur,

— un courrier en date du 12 septembre 2023 demandant l’accès au logement pour des travaux à réaliser par Enedis,

— un courrier du 13 septembre 2023 du bailleur sollicitant le paiement de la revalorisation légale du loyer,

— un courrier du 21 septembre 2023 de M. [P] [W] faisant état des refus de visite et demandant à Mme [F] de quitter les lieux pour le 15 octobre 2023,

— une convocation en date du 12 octobre 2023 par le conciliateur de justice saisi par M. [P] [W] ayant notamment pour objet de trouver une solution amiable concernant des “visites refusées”, et un mémorandum établi par Maître [J] en vue de ladite conciliation,

— une mise en demeure en date du 14 novembre 2023 de justifier d’une assurance locative, de l’entretien annuel du chauffage et du ramonage et de régler des loyers et charges que M. [P] [W] estime non réglées, et de permettre une visite annuelle du logement,

— une relance par courrier du 20 décembre 2023 établie par Maître [J] suite à l’absence de réponse au mémorandum transmis pour la conciliation et à la lettre du 14 novembre 2023,

— une lettre de M. [P] [W] en date du 16 janvier 2024 informant de sa venue le 6 février 2024 avec un plaquiste pour envisager des travaux “isolation, électricité, DPE et tuyauterie”,

— un courrier de son conseil en date du 14 février 2024 d’une part, faisant valoir sa position quant aux demandes de M. [P] [W] et notamment sa volonté de ne pas quitter le logement avant le terme du bail et d’autre part, portant transmission d’une assurance locative,

— un S.M. S. de M. [P] [W] du 14 décembre 2024 indiquant “ je vous remettrai les quittance à la remise des clés”.

En réplique, M. [P] [W] produit un courrier de Mme [Z] [F] lui demandant de faire établir un diagnostic de performance énergétique “dans les plus brefs délais”. Il estime que la demanderesse est de mauvaise foi puisqu’il a été contraint d’écrire très fréquemment à sa locataire en raison de l’absence de réponse de sa part.

De l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que :

— les courriers sollicitant l’attestation locative ou informant de la mise en oeuvre de la revalorisation des loyers ne sauraient être considérés comme un abus du bailleur, s’agissant là de mise en oeuvre de dispositions légales,

— il en va de même des courriers adressés en réponse à la locataire (cf. Courrier du 23 juin 2023),

— il n’est pas établi que le bailleur ou toute autre personne sollicitée par lui ait pénétré sans autorisation dans le bien donné à bail, s’agissant uniquement de demandes d’autorisation pour des travaux qui n’apparaissent pas dénués de motifs (travaux d’amélioration notamment de la performance énergétique du logement),

— en revanche, il ressort de plusieurs des courriers listés ci-avant que l’objectif premier du bailleur n’était pas une amélioration du bien mais sa reprise au bénéfice de ses descendants, que c’est ainsi qu’il a donné à plusieurs reprises des dates ultimatives à sa locataire, sans fondement légal s’agissant du 25 août 2023 puis du 15 octobre 2023, qu’il a pu réclamer des sommes au titre de loyers impayés (2068 euros) concernant l’utilisation d’un préau non réclamées ensuite judiciairement, ou encore qu’il a pu conditionner la remise de quittances à la remise des clés (cf. S.M. S. de décembre 2024), que ces comportements doivent s’analyser en des tentatives de pression pour faire partir la locataire avant le terme légal du bail qui justifient l’octroi de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Sur la base de ces derniers éléments seuls retenus comme constitutifs d’un préjudice de jouissance et tenant compte du fait que Mme [Z] [F] a quitté le logement en décembre 2024 pour des raisons professionnelles (mutation), une indemnité à hauteur de 500 euros lui sera octroyée pour indemniser son préjudice de jouissance.

S’agissant en revanche du préjudice moral, force est de constater que Mme [Z] [F] ne le détaille pas et n’apporte aucun élément de nature à le justifier (attestations, certificats médicaux, recherches de solution de relogement…) se contentant d’alléguer l’existence d’un stress intense et de démarches vaines pour obtenir un logement dans la région malouine. Sa demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande au titre des réparations locatives

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 "le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations du logement ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure".

En l’espèce, M. [P] [W] sollicite les sommes suivantes :

—  4,90 euros au titre du changement de filtre de la hotte,

—  70 euros au titre du ramonage du conduit de cheminée,

—  999 euros au titre de la réparation de l’insert du poêle

soit la somme de 1073,90 euros après déduction du dépôt de garantie.

Il ressort du procès-verbal de constat valant état de sortie des lieux établi contradictoirement par commissaire de justice le 27 décembre 2024, date sollicitée par Mme [Z] [F] pour la remise des clés que :

— “le filtre de la hotte est sale et n’a pas été remplacé”,

— Mme [F] reconnait ne pas avoir fait ramoner le poêle à bois au cours de l’année 2024 et indique au bailleur de “faire passer un ramoneur et de déduire cette facture de sa caution”,

— M. [P] [W] “fait toutes réserves sur le bon fonctionnement de ce poêle”, que des photographies dudit équipement sont insérées au procès-verbal de constat.

M. [P] [W] produit :

— une facture au titre du ramonage du conduit de cheminée par un artisan (11/2024) et faisant état d’un insert non utilisable et hors service,

— une facture pour le remplacement du filtre de la hotte (cf. Pièce n°10),

— un devis pour le remplacement de l’insert en date du 10 janvier 2025 (cf. Pièce n°9).

Aux termes de ses écritures, Mme [Z] [F] n’argue d’aucun moyen concernant les constats ci-avant et il ressort au regard des constats du commissaire de justice et des photographies prises par lui en comparaison de celles prises contradictoirement par les parties à l’entrée dans les lieux que les demandes de M. [P] [W] sont pleinement justifiées, la photographie de l’insert donnant à voir un défaut d’entretien et Mme [Z] [F] n’étant pas en mesure de produire des éléments d’entretien du poêle à bois, à l’exception d’une facture de ramonage en date du 23 septembre 2022 (cf. Pièce n° 11).

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [Z] [F] tendant à obtenir la restitution intégrale de son dépôt de garantie mais il y a lieu de déduire ce montant des sommes réclamées au titre des réparations locatives.

Il sera donc fait droit à la demande de M. [P] [W] et Mme [Z] [F] sera condamnée à lui verser la somme de 1073,90 euros.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de dire que chaque partie supportera la charge de ses dépens et de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [P] [W] à régler à Mme [Z] [F] la somme de 500 euros (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Mme [Z] [F] à payer à M. [P] [W] la somme de 1073,90 euros (mille soixante treize euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE le surplus des demandes formées par les parties en ce compris les demandes formées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection