SERVICE DES RÉFÉRÉS

17 Juillet 2025

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N° RG 25/00215 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DVCF

Copie certifiée conforme

le 17/07/2025

à service expertise *

à

Copie dématérialisée

le 17/07/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le

à

EXPERTISE

délai mois

provision €

par S.C.I. MYOSIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 3 Juillet 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

S.C.I. MYOSIS, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Charlotte HUNOT, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [B], né le 8 Juillet 1993 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Non représenté

Monsieur [K] [V], né le 5 Juillet 1993 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Non représenté

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Faits, procédure et prétentions

Suivant contrat des 13 et 14 novembre 2024, la SCI MYOSIS a consenti au profit de M. [R] [B] et de M. [Y] [V], un bail commercial pour local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 8.640 euros.

Le contrat était conclu pour une durée de neuf années, prenant effet le 1er décembre 2024.

Le 24 mars 2025, la SCI MYOSIS a fait signifier à M. [R] [B] et à M. [Y] [V] un commandement d’avoir à payer un principal de 4.464 euros au titre du dépôt de ga-rantie, des honoraires de l’agence immobilière et des loyers de décembre 2024 à mars 2025.

Par acte de commissaire de justice des 11 juin et 16 2025, la SCI MYOSIS a fait assigner M. [R] [B] et de M. [K] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/215) auquel elle demande de :

— La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— En conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial consenti les 13 et 14 novembre 2024 pour une durée de neuf années entières et consécutives qui a commencé à courir le décembre 2024 ;

— Dire que la SCI MYOSIS pourra reprendre possession immédiatement de son local et le remettre en location dès la présente décision à intervenir ;

— Ordonner, au besoin, l’expulsion de M. [R] [B] et de M. [Y] [V], ainsi que de tous occupants de leur chef et dans les lieux avec au besoin, l’assistance de la Force Publique;

— Condamner solidairement M. [B] et M. [V] à lui verser, à titre de provision, la somme globale de 7.358,40 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer qui leur a été délivré;

— Condamner solidairement M. [B] et M. [V] à verser à la SCI MYOSIS la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M. [R] [B] et M. [Y] [V], régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

Motifs

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le prési-dent du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à au-cune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures con-servatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail pré-voyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de-meuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de ces textes, le juge des référés dispose des pouvoirs de cons-tater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l’espèce, le bail litigieux, qui a pris effet le 1er décembre 2024, comporte une clause résolutoire applicable en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges à son échéance exacte, un mois après un commandement de payer infructueux.

La SCI MYOSIS a régulièrement fait délivrer un commandement de payer à chacun des preneurs le 24 mars 2025, lesquels visent la clause résolutoire du bail commercial et reproduisent les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Les preneurs, qui n’ont pas comparu ni constitué avocat, ne démontrent pas qu’ils se sont acquittés, dans le mois de sa délivrance, des causes du commandement de payer.

L’acquisition de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse et sera dès lors acquise à la date du 24 avril 2025.

La SCI MYOSIS indique que les preneurs n’ont pas pris possession des lieux et que l’état des lieux d’entrée n’a pas été établi.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner son expulsion.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut ac-corder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 8.640 euros.

Les commandements de payer mentionnent un principal comprenant :

— Un dépôt de garantie de 720 euros,

— Les honoraires de l’agence d’un montant de 864 euros,

— Les loyers impayés de décembre 2024 à mars 2025 d’un montant de 720 euros chacun.

1) Sur le dépôt de garantie

Le bail stipule que " le preneur est redevable d’un dépôt de garantie d’un montant de 720 eu-ros correspondant à un mois de loyer hors charges et hors taxes.

Cette somme est ou sera versée le 15 novembre 2024 par chèque. Ce montant sera modifié en fonction de l’évolution du loyer, afin de toujours correspondre au nombre de mois de loyer hors charges et hors taxes convenu. Le bailleur pourra librement disposer du dépôt de garan-tie jusqu’à la fin de jouissance du preneur date à laquelle il lui sera restitué, sous réserve de la complète exécution par lui de ses obligations au titre du présent contrat de bail et du règlement de toutes sommes qu’il pourrait devoir au bailleur à sa sortie. Le bailleur aura toujours le droit de prélever sans formalité sur ledit dépôt le montant du loyer non réglé dans les délais ainsi que de toutes autres sommes exigibles à un titre quelconque. Dans cette hypothèse, le preneur sera tenu de compléter à première demande le dépôt de garantie pour le maintenir toujours égal à celui exigible ".

En l’espèce, la SCI MYOSIS indique que M. [B] et M. [V] n’ont pas pris possession des lieux. Par conséquent, elle ne justifie pas à quel titre ces derniers devraient verser le dépôt de garantie, lequel a vocation à être restitué à la fin du bail.

La SCI MYOSIS sera déboutée de sa demande provisionnelle à ce titre.

2) Sur les loyers

Il convient de condamner M. [B] et M. [V] à verser à la SCI MYOSIS la somme de 3.600 euros au titre des loyers impayés entre décembre 2024 et avril 2025, cette créance n’étant pas sérieusement contestable.

En revanche, dans son assignation, la SCI MYOSIS sollicite le paiement du loyer du mois de mai 2025. Cependant, dès lors que la clause résolutoire a été acquise le 24 avril 2025 et que les preneurs ne sont pas en possession des lieux, il convient de rejeter cette demande.

3) Sur les honoraires de l’agence immobilière

Le contrat de bail stipule que les honoraires de l’agence SOLVIMO, d’un montant de 864 euros TTC, sont à la charge du preneur et qu’ils sont exigibles depuis le 1er décembre 2024.

Cependant, il convient de relever que la SCI MYOSIS, en sa qualité de bailleur, ne dispose pas d’un intérêt à agir quant au recouvrement de cette somme dont elle n’est pas la créancière. Sa demande à ce titre sera déclarée irrecevable.

Sur l’indemnité forfaitaire

La SCI MYOSIS sollicite le paiement de la somme de 590,40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 %.

Le contrat de bail stipule que toute somme due en vertu de celui-ci qui ne serait pas payée à son échéance exacte, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 10 jours, sera automatiquement majorée de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préju-dice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur.

Cette indemnité forfaitaire, qui constitue une clause pénale, est susceptible de revêtir un ca-ractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, et d’être modérée, même d’office, par le juge.

En l’espèce, l’obligation de la SCI MYOSIS quant au paiement de cette indemnité forfaitaire se heurte à une contestation sérieuse dès lors que la clause apparaît manifestement excessive.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient de condamner M. [B] et M. [V] à verser à la SCI MYOSIS une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI MYOSIS sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût du comman-dement de payer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 24 avril 2025 ;

Disons que la SCI MYOSIS pourra reprendre possession immédiatement de son local et le remettre en location dès la signification de la présente décision ;

Condamnons in solidum M. [B] et M. [V] à verser à la SCI MYOSIS la somme provisionnelle de 3.600 euros au titre des loyers impayés entre les mois de décembre 2024 et avril 2025 ;

Rejetons les demandes de paiement de la SCI MYOSIS au titre du dépôt de garantie, des honoraires de l’agence immobilière ainsi que de l’indemnité forfaitaire ;

Condamnons in solidum M. [B] et M. [V] à verser à la SCI MYOSIS la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [B] et M. [V] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Le greffier Le juge des référés