Minute N° 25/00137

10 Juin 2025

2ème chambre civile

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N° RG 25/00093 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DT73

Copie exécutoire

le

à

Copie certifiée conforme

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : BURON Annabelle, Juge, juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Saint-Malo

Greffier : BENARD Sandra

Débats à l’audience publique du 13 Mai 2025 ;

Décision réputée contradictoire par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEURS :

Monsieur [D] [Y]

né le 04 Octobre 1964 à [Localité 7]

Madame [U] [G] épouse [Y]

née le 09 Juillet 1971 à [Localité 6]

demeurant ensemble [Adresse 1]

Représentés par M^e Karine POSTOLLEC, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [V]

né le 12 Décembre 1991 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

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Par acte sous seing privé en date du 3 août 2024, M. [D] [Y] et Mme [U] [G] épouse [Y] ont donné à bail à M. [Z] [V] un logement à usage d’habitation principale situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 610 euros, outre 40 euros à titre charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [D] [Y] et Mme [U] [G] épouse [Y] ont fait signifier le 14 novembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 1300 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, M. [D] [Y] et Mme [U] [G] épouse [Y] ont fait assigner en référé M. [Z] [V] en résiliation du bail les liant (à titre principal, son constat, à titre subsidiaire, son prononcé), et ce, pour défaut de paiement des loyers et charges y afférents, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et d’un serrurier.

M. [D] [Y] et Mme [U] [G] épouse [Y] sollicitent également sa condamnation à leur payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 2600 euros au titre de la dette locative au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, somme à parfaire au jour de l’audience,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au dernier loyer avec charges, soit 650 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 pour les loyers et à compter de la décision à intervenir pour le surplus, à titre subsidiaire en cas de prononcé de la résiliation à compter de l’assignation,

— la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer.

Ils sollicitent également que l’exécution de l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute.

À l’audience du 13 mai 2025, M. [D] [Y] et Mme [U] [G] épouse [Y] représentés par le conseil ont maintenu leurs demandes s’en référant aux termes de l’assignation.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, M. [Z] [V] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 20 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 3 août 2024 contient une clause résolutoire comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2024 pour la somme en principal de 1300 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 janvier 2025.

En l’absence de demande par l’une des parties quant à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, les conditions de la clause précitée s’imposent au juge des contentieux de la protection qui ne peut que faire droit aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 14 janvier 2025, l’indemnité d’occupation et l’expulsion.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

M. [D] [Y] et Mme [U] [G] épouse [Y] n’ont pas actualisé leur créance, de sorte qu’il convient de se référer au décompte de l’assignation (commandement de payer + 2 loyers à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 2600 euros).

Le défendeur non comparant n’apporte par définition aucune élément de nature à contester la dette ni en son principe ni en son montant. Les bailleurs produisent par ailleurs des échanges de S.M. S. avec M. [Z] [V] qui démontrent la réalité de la dette, celui-ci sollicitant des délais et évoquant une “énorme impasse financière”.

Il convient donc de condamner M. [Z] [V] au paiement de la somme de 2600 euros (au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2025 comprise) avec intérêts au taux légal sur la somme de 1300 euros à compter du commandement de payer et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Il convient également de condamner M. [Z] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et révisable dans les mêmes conditions, soit au jour de la présente décision 650 euros à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [Z] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, M. [Z] [V] sera également condamné à leur verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 489 du code de procédure civile faute de démonstration de la nécessité d’une exécution au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 août 2024 entre M. [D] [Y] et Mme [U] [G] épouse [Y] et M. [Z] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [Z] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [D] [Y] et Mme [U] [G] épouse [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [Z] [V] à verser à titre provisionnel à M. [D] [Y] et Mme [U] [G] épouse [Y] la somme de 2600 euros (dette locative, échéance de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1300 € à compter du commandement de payer et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [Z] [V] à verser à titre provisionnel à M. [D] [Y] et Mme [U] [G] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et révisable dans les mêmes termes, soit au jour de la présente décision 650 euros, et ce à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [Z] [V] à payer à M. [D] [Y] et Mme [U] [G] épouse [Y] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Z] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS le surplus des demandes formées par M. [D] [Y] et Mme [U] [G] épouse [Y] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 8] en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,