TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00735 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQKE

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. IMAC

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Dominique BIANCHI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LUMINARIA

[Adresse 4],

[Localité 3]

représentée par M^e Alexandre DEMEYERE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 17 Juin 2025

ORDONNANCE du 22 Juillet 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 27 et 28 janvier 2022, la SCI Imac a consenti à la SAS Luminaria un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2022 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, avec une franchise de loyers du 1er février 2022 au 30 avril 2022, outre provisions mensuelles pour charges de 270 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 6000 euros.

Le locataire a également pris à bail verbal à effet du 1er février 2022 l’autre partie des locaux moyennant un loyer mensuel de 1800 euros, ces locaux ayant été restitués par le preneur en juillet 2024.

Les loyers étant impayés, la SCI Imac a fait signifier le 16 septembre 2024 à la SAS Luminaria un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 07 mai 2025 a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :

Vu l’article L145-41 du code de commerce,

Vu le contrat de bail commercial en date du 28 janvier 2022,

Vu le commandement de payer du 16 septembre 2024,

— Constater la résolution du bail comrnercial conclu entre la société SCI IMACet la société SAS LUMINARIA au 16 octobre 2024

— Ordonner l’expulsion de la SAS LUMINARIA et de tout occupant de son chef, avec le concours en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,

— Condamner la SAS LUMINARIA au paiement de la sormne de 9467,46 euros au titre des loyers et charges arrétés au 16 octobre 2024,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à effet au 16 octobre 2024 à la somme mensuelle de 2877,91 euros,

— Condamner la SAS LUMINARIA au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 2877,91 euros par mois à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération parfaite des lieux,

— Condamner la SAS LUMINARIA aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandernent de payer

— Condamner la SAS LUMINARIA à payer à la SCI IMAC la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 17 juin 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI Imac représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance repris oralement.

La SAS Luminaria représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :

Vu l’article 1343-5 du code civil

Vu l’article L 145-41 du code de commerce

— Suspendre les effets de la clause résolutoire figurant dans le commandement de payer du 16 septembre 2024 ;

— Accorder à la société LUMINARIA 12 mois de délai de paiement pour s’acquitter de sa dette de loyers actuelle soit 15 223,26 euros, payable en 12 mensualités de 1268,61 euros entre les mains de la SCI IMAC à compter de l’ordonnance rendue ;

— Juger que la clause résolutoire ne jouera pas si la société LUMINARIA se libère dans les conditions fixées par l’ordonnance ;

— Réduire à de plus juste proportion l’article 700 sollicité par la SCI IMAC.

— Débouter la société SCI IMAC de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.La SCI Imac ne justifie pas avoir exécuté cette formalité, ce qu’il convient de constater.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article B26 avant-dernière page du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 16545,37 euros, délivré le 16 septembre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 16 octobre 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision,sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS Luminaria après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI Imac, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS Luminaria au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La preneuse soutient que la dette visée au commandement de payer (16545,37 euros) s’élève désormais à la somme de 9467,44 euros, à laquelle il convient d’ajouter les loyers de janvier 2025 et mai 2025 qui sont demeurés impayés soit au total, la somme de 15223,26 euros. Toutefois, la SAS Luminaria à laquelle il incombe d’établir les paiements qu’elle affirme avoir effectués, ne produit aucune pièce pour justifier des règlements qui ne seraient pas comptabilisés dans le décompte produit par le bailleur (pièce SCI n°4). En effet, à défaut d’établir le débit du compte correspondant, par la production d’un relevé de compte, l’avis d’opération de virement du 26 avril 2025 pour la somme de 2877,91 euros (pièce n°4 Luminaria) n’établit pas le paiement de cette somme, qui n’est pas portée sur le décompte du bailleur.

La SCI Imac justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS Luminaria a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 21185,81 euros, selon décompte arrêté au terme d’avril 2025 inclus, au paiement de laquelle la SAS Luminaria sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La SAS Luminaria sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, exposant être à la recherche d’un nouveau local (ce dont elle justifie, pièce n°5), essentiel pour la poursuite de son activité, qu’elle déclare comme étant viable. Sur ce point, elle produit un simple tableau non certifié (pièce Luminaria n°6), sans aucun justificatif permettant de s’assurer de la réalité de ces affirmations.

En l’absence d’informations sur la situation financière du débiteur, le juge des référés est dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par lui pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par la société défenderesse.

Sur les demandes accessoires

La SAS Luminaria qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI Imac la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’absence de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits,

Constatons l’acquisition à effet du 16 octobre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 27 et 28 janvier 2022, portant sur les locaux situés à [Localité 6] (59), [Adresse 1],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Luminaria et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 6] (59), [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 octobre 2024,

Condamnons à titre provisionnel la SAS Luminaria au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SAS Luminaria à payer à SCI Imac la somme provisionnelle de 21185,81 euros (vingt et un mille cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-un centimes), au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au terme d’avril 2025 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente decision,

Rejetons la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

Condamnons la SAS Luminaria à payer à la SCI Imac la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Luminaria aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 16 septembre 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET