N° 25/00102

JUGEMENT du

13 MAI 2025

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N° RG 25/00036 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DTIK

OPH D’ILLE ET VILAINE NEOTOA

C/

[F] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 8], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 13 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’ILLE ET VILAINE NEOTOA

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par [X] [N], munie d’un pouvoir

Comparant

DÉFENDEUR :

Madame [F] [Z]

née le 24 Septembre 1992 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Comparante

*********

Par contrat du 11 décembre 2023, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA a donné à bail à Mme [F] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 434,14 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA a fait signifier le 10 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA a fait assigner Mme [F] [Z] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer aux frais du locataire les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.

L’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 5324,55 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— les loyers échus du 21 janvier 2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui serait dû en l’absence de résiliation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer.

A l’audience du 1er avril 2025, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA représenté par [X] [N] régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6820,68 euros.

Mme [F] [Z] comparait en personne. Elle ne conteste pas la dette et explique être sans emploi. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux tout en indiquant cependant qu’elle ne peut pas faire de proposition d’apurement de sa dette, faute de ressources

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA justifie avoir saisi la commisssion de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. ”

Le bail conclu le 11 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 3 alinéa 4-1 des conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2024 pour la somme en principal de 3388,35 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 10 décembre 2024.

Si Mme [F] [Z] souhaite se maintenir dans les lieux, il n’est pas possible de faire droit à cette demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en l’absence de reprise de paiement du loyer intégral avant l’audience. Les conditions de la clause précitée s’imposent donc au juge des contentieux de la protection qui ne peut que faire droit aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 10 décembre 2024, l’indemnité d’occupation, l’expulsion et le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux (spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion).

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA produit un décompte démontrant que Mme [F] [Z] reste lui devoir la somme de 6820,68 € à la date du 31 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise.

Mme [F] [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5324,55 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

À toutes fins utiles, il convient de préciser que si l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”, aucune demande n’a été formée en ce sens par les parties. Surtout, comme indiqué ci-avant, la condition d’une reprise du versement intégral du loyer courant n’est pas remplie et Mme [F] [Z] indique ne pas être en capacité de proposer un échéancier. En conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Mme [F] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [F] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité et la situation économique de Mme [F] [Z] justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 11 décembre 2023 entre l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA et Mme [F] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par Mme [F] [Z] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [F] [Z] à verser à l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA la somme de 6820,68 € (décompte arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5324,55 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [F] [Z] à verser à l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande formée par l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 8] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de la défenderesse dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,