SERVICE DES RÉFÉRÉS

03 Juillet 2025

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N° RG 25/00113 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DTY2

Copie certifiée conforme

le 03/07/2025

à service expertise *3

Copie dématérialisée

le 03/07/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le 03/07/2025

à M^e DUBOIS-STERLING

à M^e KERJEAN

EXPERTISE

délai 10 mois

provision 6000€

par la S.A.R.L. STTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 5 Juin 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 3 Juillet 2025, la date du 26 Juin 2025 indiquée à l’issue des débats ayant été prorogée à ce jour ;

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DEMANDEUR :

S.A.R.L. STTI, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 8]

Rep/assistant : M^e Sylvia DUBOIS-STERLING, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [M], né le 1er Août 1959 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [N] [M] venant aux droits de feu Madame [J] [Y] épouse [M], né le 24 Juillet 1973 à [Localité 14], demeurant [Adresse 9]

Non représenté

Monsieur [U] [M], né le 3 Octobre 1936 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

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Faits, procédure et prétentions

Par acte notarié du 26 novembre 2007, un bail commercial a été conclu entre la société PIERPAILMA, preneur, et feue [J] [M], portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], accueillant un restaurant-hôtel-bar.

Par acte authentique du 20 janvier 2016, le fonds de commerce a été cédé à la société STTI.

Par jugement du 12 octobre 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Saint-Malo a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2016 et ordonné une expertise.

Par jugement du 17 janvier 2019, le juge des loyers commerciaux a notamment ordonné le déplafonnement du loyer et fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2016 à la somme annuelle de 52.057 euros hors taxes.

Feue [J] [M] est décédée le 22 janvier 2020, laissant pour lui succéder son époux M. [U] [M] et ses deux enfants, M. [N] [M] et M. [R] [M].

Déplorant l’existences de désordres affectant les locaux loués, la société STTI a mandaté un commissaire de justice, Me [F] [B], qui a procédé à des constatations dans son procès-verbal du 16 avril 2024.

Par actes de commissaire de justice du 13 mars 2025, la SARL STTI a fait assigner M. [R] [M], M. [N] [M] et M. [U] [M], lesquels viennent aux droits de feue [J] [M], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/113) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions du 2 juin 2025, de :

Ordonner une mesure d’expertise judiciaire entre les parties et désigner à cet effet un expert qu’il plaira au tribunal avec la mission suivante : Se rendre sur place, visiter et examiner les lieux sis [Adresse 4] ;Se faire communiquer par les parties toute pièce et tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ; et notamment se faire remettre toute facture de nature à justifier les travaux de grosses réparations et notamment sur la toiture depuis 1981 ;Entendre les parties en leurs explications et le cas échant tout sachant ;Examiner et décrire précisément les désordres allégués et qui sont mentionnés dans l’assignation ainsi que les dommages subis ; et de façon plus générale, tout désordre existant ;Indiquer la nature, la date d’apparition et les causes des désordres ;Déterminer l’origine des désordres et plus précisément celles des infiltrations diverses constatés au procès-verbal de constat du 16 avril 2024 – ainsi que toute autre qui serait pointée par le preneur durant les opérations d’expertise ;Établir si des travaux de « grosses réparations », et plus précisément des travaux visant à réparer la toiture ou prévenir les désordres constatés ont été opérés par la bailleresse et leur date respective ; Dire si les travaux éventuellement réalisés par la bailleresse ont été suffisants et donner un avis sur l’opportunité de ces travaux et leur efficacité ;Déterminer quels sont les travaux nécessaires à engager afin de remettre les lieux en état ; et en conformité avec la réglementation sanitaire et la destination des lieux ; et à la solution des différents désordres constatés ; et proposer une évaluation de leur coût à l’aide de devis notamment présentés par les parties ;Détailler l’origine, les causes et l’étendue des désordres constatées et fournir à la juridiction les éléments lui permettant de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions ;Indiquer les conséquences des désordres constatés quant à la sécurité des biens et des personnes, et plus généralement quant à l’usage qui peut être attendu des lieux ; ou quant à la conformité de sa destination ;Déterminer les pièces dont l’usage n’a pu être utilisé conformément au bail commercial ;Donner son avis sur tous les préjudices – les coûts induits par ces désordres, et leur évaluation ;Déterminer tous les préjudices subis par la société STTI ; notamment les pertes et troubles de jouissance ; les estimer et les évaluer ;Fixer et déterminer toutes les mesures à mettre en œuvre pour les solutions réparatoires à envisager – et chiffrer précisément leur coût ;

Autoriser les travaux de reprise qui seraient justifiés par l’urgence ;Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis, et indiquer plus généralement, toutes les suites dommageables ;Déterminer le degré d’infection de salpêtre ou tout autre champignon ou parasite du fait de l’humidité due aux infiltrations ;Déterminer les travaux à mettre en œuvre pour les éradiquer ;Fixer et déterminer le coût à engager pour ces travaux ;Déterminer les réparations incombant à chacune des parties ;S’adjoindre tel sapiteur qui lui conviendra en cas de besoin ;Procéder à toutes les diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du différend ;Établir un pré-rapport, recevoir les dires et observations des parties et y répondre;Déposer son rapport définitif dans un délai raisonnable.

Condamner le bailleur – Messieurs [R] [M], [N] [M], [U] [M], in solidum, tous venant aux droits de [J] [M] – à verser aux débats les éléments en sa possession en lien avec les travaux de la toiture de l’immeuble et tout travaux de gros œuvre depuis 1981 dans les 30 jours de l’assignation de la décision à intervenir, sous astreinte passé ce délai de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois au terme duquel il sera de nouveau fait droit ;Condamner le bailleur – Messieurs [R] [M], [N] [M], [U] [M], in solidum, à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 2 juin 2025, Messieurs [R] [M], [N] [M] et [U] [M] demandent au juge des référés de :

Juger irrecevable la société STTI en ses demandes à l’encontre de M. [N] [M] ; Donner acte à Messieurs [R] et [U] [M] de leurs protestations et réserves quant à leur responsabilité ; Donner acte à Messieurs [R] et [U] [M] qu’ils ne s’opposent pas à la mesure d’expertise in futurum sollicitée ; Limiter celle-ci aux chefs de mission utiles suivants : Examiner et décrire les désordres allégués dans l’assignation et énoncés dans le procès-verbal de Me [B] en date du 16 avril 2024,En préciser la/les cause(s) (défaut de structure, défaut d’entretien…) ;Préciser les travaux de remise en état nécessaires et en chiffrer le coût.Débouter la société STTI de toutes demandes plus amples ou contraires.

A l’audience des référés du 5 juin 2025, les parties ont déposé leur dossier de plaidoirie. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions sus mentionnées, pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs de la décision

Sur l’irrecevabilité de la demande dirigée à l’encontre de M. [N] [M]

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

En l’espèce, suivant acte du 29 septembre 2023, la nue-propriété de l’immeuble litigieux était attribuée à M. [R] [M]. M. [U] [M] en conservant l’usufruit.

Par conséquent, la demande dirigée à l’encontre de M. [N] [M] est irrecevable.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.

L’intérêt légitime suppose donc que l’action au fond soit susceptible d’être engagée à l’encontre des défendeurs.

La SARL STTI soutient que le bailleur a négligé ses obligations relatives à l’entretien du local donné à bail ce qui lui occasionne des préjudices, notamment de jouissance. Elle se fonde notamment sur un procès-verbal établi le 16 avril 2024 par Me [B], commissaire de justice, qui recense des désordres de fissures, d’auréoles, de moisissure ou d’affaissement.

Au regard des ces éléments, la SARL STTI justifie d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise qu’il convient d’ordonner.

Les consorts [M], faisant valoir que l’expertise judiciaire ne constitue pas un audit de l’immeuble ni un historique constructif, demandent au juge des référés de limiter la mission de l’expert aux chefs de mission suivants :

Examiner et décrire les désordres allégués dans l’assignation et énoncés dans le procès-verbal de Me [B] en date du 16 avril 2024 ;En préciser la/les cause(s) (défaut de structure, défaut d’entretien …) ;Préciser les travaux de remise en état nécessaires et en chiffrer le coût.

La SARL STTI s’oppose à la réduction du périmètre de la mission de l’expert.

Il résulte de l’article 238 du code de procédure civile que l’expert ne doit pas porter d’appréciations d’ordre juridique. Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de la SARL STTI tendant à donner à l’expert mission de :

Déterminer les réparations incombant à chacune des parties ;Autoriser les travaux de reprise qui seraient justifiés par l’urgence.

En outre, l’expertise portera sur les désordres dénoncés par la SARL STTI au jour de sa demande et recensés dans les pièces qu’elle produit, notamment le procès-verbal de constat du 16 avril 2024. En cas de découverte d’autre désordres au cours des opérations d’expertise, il appartiendra à la SARL STTI de solliciter l’extension de la mission de l’expert auprès du juge des référés.

Enfin, concernant la détermination des préjudices de perte et trouble de jouissance allégués par la société STTI, il appartiendra à l’expert désigné de se prononcer sur leur existence, et éventuellement de s’adjoindre un sapiteur pour les évaluer.

Sur la demande de communication de pièces

La SARL STTI demande au juge des référés de condamner le bailleur à verser aux débats les éléments en sa possession en lien avec les travaux de la toiture de l’immeuble et tout travaux de gros œuvre depuis 1981 dans les 30 jours de l’assignation de la décision à intervenir, sous astreinte passé ce délai de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois au terme duquel il sera de nouveau fait droit.

En l’espèce, il apparaît utile que l’expert ait en sa possession les pièces en lien avec les travaux effectués sur l’immeuble au cours de ces dernières années.

Cependant, la demande de la SARL STTI est trop large et d’une exécution complexe.

Il sera uniquement enjoint au bailleur de communiquer, dans le cadre des opérations d’expertise, les pièces qu’il détient afférentes à l’entretien de l’immeuble.

Sur les autres demandes

Les responsabilités n’étant pas établies, la demande de la SARL STTI au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Les dépens resteront à la charge de la SARL STTI, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Disons irrecevable les demandes de la SARL STTI dirigées à l’encontre de M. [N] [M] ;

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder Mme [V] [I], cabinet Mercier, [Adresse 16], tél. [XXXXXXXX01], [Courriel 12], qui devra prêter serment, ou, en cas d’empêchement ou de refus, M. [E] [Z], [Adresse 5], [Courriel 17] ; tél : [XXXXXXXX02], avec la mission suivante :

Se rendre sur place, visiter et examiner les lieux sis [Adresse 4] ;Se faire communiquer par les parties toute pièce et tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ; et notamment se faire remettre toute facture de nature à justifier les travaux de grosses réparations et notamment sur la toiture depuis 1981 ;Entendre les parties en leurs explications et le cas échant tout sachant ;Examiner et décrire précisément les désordres allégués, ainsi que les dommages subis ; Indiquer la nature, la date d’apparition et les causes des désordres ;Déterminer l’origine des désordres et plus précisément celles des infiltrations diverses constatés au procès-verbal de constat du 16 avril 2024 ;Établir si des travaux de « grosses réparations », et plus précisément des travaux visant à réparer la toiture ou prévenir les désordres constatés ont été opérés par la bailleresse et leur date respective ; Dire si les travaux éventuellement réalisés par la bailleresse ont été suffisants et donner un avis sur l’opportunité de ces travaux et leur efficacité ;Déterminer quels sont les travaux nécessaires à engager afin de remettre les lieux en état ; et en conformité avec la réglementation sanitaire et la destination des lieux ; et à la solution des différents désordres constatés ; et proposer une évaluation de leur coût à l’aide de devis notamment présentés par les parties ;Détailler l’origine, les causes et l’étendue des désordres constatées et fournir à la juridiction les éléments lui permettant de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions ;Indiquer les conséquences des désordres constatés quant à la sécurité des biens et des personnes, et plus généralement quant à l’usage qui peut être attendu des lieux ; ou quant à la conformité de sa destination ;Déterminer les pièces dont l’usage n’a pu être utilisé conformément au bail commercial ;Donner son avis sur tous les préjudices – les coûts induits par ces désordres, et leur évaluation ;Déterminer tous les préjudices subis par la société STTI ; notamment les pertes et troubles de jouissance et s’adjoindre en cas de besoin d’un sapiteurFixer et déterminer toutes les mesures à mettre en œuvre pour les solutions réparatoires à envisager – et chiffrer précisément leur coût ;Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis, et indiquer plus généralement, toutes les suites dommageables ;Déterminer le degré d’infection de salpêtre ou tout autre champignon ou parasite du fait de l’humidité due aux infiltrations ;Déterminer les travaux à mettre en œuvre pour les éradiquer ;Fixer et déterminer le coût à engager pour ces travaux ;Procéder à toutes les diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du différend ;Établir un pré-rapport, recevoir les dires et observations des parties et y répondre.

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’ils estimeront utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de DIX mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

Disons que les frais d’expertise seront avancés par la SARL STTI qui devra consigner la somme de SIX MILLE EUROS (6.000 euros) dans les deux mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert, par virement (RIB à demander à la régie : [Courriel 13]) adressé au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, étant précisé que:

à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner, chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Commettons le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Enjoignons à au bailleur de communiquer, dans le cadre des opérations d’expertise, les pièces qu’il détient afférentes à l’entretien de l’immeuble ;

Rejetons la demande de la SARL STTI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que les dépens seront mis à la charge de la SARL STTI, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Le greffier Le juge des référés