N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 16 Septembre 2025

N° RG 25/00046 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4JS

DEMANDEUR :

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE REPRESENTE PAR CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

M. [D] [C]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant

Mme [N] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e SIGLER

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI), représenté par CDC HABITAT, a donné à bail à M. [D] [C] et Mme [N] [T] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement n°6 situés [Adresse 7] par contrat du 15 et 16 juin 2023, moyennant un loyer mensuel de 746,14€, outre 120,72€ de provision sur charges pour le logement et de 51,31€ outre 8,55€ de charges pour le parking.

Par courrier réceptionné par le bailleur le 18 octobre 2023, Mme [N] [T] a donné congé au bailleur.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2883,21€ a été délivré à M. [D] [C] et Mme [N] [T] le 17 juillet 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 juillet 2024.

Devant l’absence de régularisation, le FLI, par actes des 24 et 25 février 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 28 février 2025, a fait assigner M. [D] [C] et Mme [N] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de M. [D] [C] et de tout occupant des lieux de son chef ;La condamnation de M. [D] [C] à lui payer une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, correspondant au montant du loyer et des charges révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux ;La condamnation solidaire de M. [D] [C] et Mme [N] [T] à lui payer la somme de 6163,89€ dont 940,14€ solidairement avec Mme [N] [T], outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir à titre provisionnel ;La condamnation solidaire de M. [D] [C] et Mme [N] [T] à lui payer la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

Le FLI, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 23 juin 2025 à la somme de 9644,88€.

M. [D] [C] et Mme [N] [T], régulièrement assignés, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. M. [D] [C] et Mme [N] [T], non-comparants, ayant été régulièrement assignés (à étude pour M. [C] et à domicile pour Mme [T]), il sera statué malgré leur absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail d’habitation et le bail portant sur la place de stationnement, signés par les parties, contiennent chacun une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7 pour le bail d’habitation et article 8 pour le bail de stationnement).

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2883,21€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [D] [C] et Mme [N] [T] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 18 septembre 2024, conformément au délai de régularisation le plus long (soit deux mois pour le bail d’habitation, le bail de stationnement étant son accessoire) et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. Ses dispositions relevant d’un ordre public de protection, il doit être considéré qu’elles prévalent sur les dispositions contractuelles contraires.

Le FLI produit un décompte démontrant que les locataires restent devoir la somme de 9644,88€ à la date du 23 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Il ressort toutefois également des pièces versées aux débats que Mme [N] [T] a donné congé au bailleur selon courrier réceptionné par celui-ci le 18 octobre 2023. Le congé a pris effet un mois après, soit le 18 novembre 2023. Mme [N] [T] est tenue solidairement aux obligations du bail pendant une durée de 6 mois suivant la prise d’effet du congé, soit jusqu’au 18 mai 2024, conformément à l’article 8-1 susvisé.

M. [D] [C] et Mme [N] [T] n’ont pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, en application des clauses de solidarité figurant aux baux (article 8 du bail d’habitation et article 10 du bail de stationnement), au paiement à titre provisionnel de la somme de 9644,88€, dont 611,36€ seulement s’agissant de Mme [N] [T], tenue jusqu’au 18 mai 2024, comme explicité ci-dessus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

M. [D] [C] seul sera en outre condamné au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er juillet 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que M. [D] [C] réside seul dans le logement depuis sa séparation avec Mme [N] [T]. Il a été en arrêt de travail durant 6 mois en 2024, ce qui a généré l’arriéré locatif. Il a cependant repris le travail et perçoit 2500€. Ses charges sont évaluées à 1225€, dont 150€ de pension alimentaire qu’il verse à sa fille au Sénégal. Il a repris le paiement intégral du loyer depuis janvier 2025 (hormis l’échéance d’avril), soit antérieurement à l’audience, auquel il ajoute 100€ à 400€, manifestant ainsi sa volonté de rester dans les lieux et sa capacité à rembourser sa dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [D] [C] et Mme [N] [T], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du FLI l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [D] [C] seul, en ce que Mme [N] [T] a quitté le logement depuis près de deux ans, à lui verser une somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation et du bail portant sur l’emplacement de stationnement à compter du 18 septembre 2024 par le jeu des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [C] et Mme [N] [T] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE à titre provisionnel une somme de 9644,88€ (neuf-mille-six-cent-quarante-quatre euros et quatre-vingt-huit centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 23 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, selon la répartition suivante :

Dans sa totalité pour M. [D] [C] ;A hauteur de 611,36€ seulement pour Mme [N] [T] ;

AUTORISONS M. [D] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 250€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que M. [D] [C] soit condamné à verser à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M. [D] [C] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 300€ (trois-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [C] et Mme [N] [T] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 16 septembre 2025.

La Greffière La juge