N° 25/00199

JUGEMENT du

30 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00156 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DVD4

S.A. [Adresse 10]

C/

[N] [I]

[C] [J]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 12], assistée de BÉNARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 30 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDERESSE :

S.A. HLM LA RANCE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 5]

Représentée par Mme [D] [H] munie d’un pouvoir

Comparante

DÉFENDEURS :

Madame [N] [I]

née le 08 Avril 1996 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Comparante

Monsieur [C] [J]

né le 04 Mars 1991 à [Localité 9]

[Adresse 4] – Chez Mme [E]

[Localité 8]

Comparant

*********

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2020, la S.A. d’H.L.M. “La Rance “ a donné à bail à compter du 10 septembre 2020 à M. [C] [J] et Mme [N] [I] un logement à usage d’habitation principale situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 494,65 euros (en ce compris le loyer des annexes), outre les charges locatives.

M. [C] [J] a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par le bailleur le 3 octobre 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. d’H.L.M. “La Rance “ a fait signifier par actes séparés des 16 et 20 décembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 1298,37 euros visant la clause résolutoire, de justifier de l’occupation du logement et de la souscription d’une assurance locative.

Par actes de commissaire de justice du 7 mai 2025, la S.A. d’H.L.M. “La Rance “ a fait assigner M. [C] [J] et Mme [N] [I] en constatation de la résiliation du bail les liant (congé au 2 janvier 2025 pour le premier et acquisition des effets de la clause résolutoire pour la seconde, et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents, défaut d’assurance), expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer, aux frais des locataires les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.

La S.A. d’H.L.M. “La Rance “ sollicite également la condamnation de Mme [N] [I] à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— solidairement avec M. [C] [J] la somme de 992,79 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période du 15 juin 2024 au 2 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 389,05 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période du 3 janvier au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer avec charges, révisable dans les mêmes termes que le contrat de bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 130 euros solidairement avec M. [C] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens solidairement avec M. [C] [J], en ce notamment compris les frais des commandements de payer et de l’assignation.

À l’audience du 2 septembre 2025, la S.A. d’H.L.M. “La Rance “ représentée par [D] [H] régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes sauf concernant le défaut d’assurance, et actualise sa créance à la somme de 1544,38 euros. Le bailleur précise avoir contesté la décision de rétablissement personnel de la commission de surendettement.

Mme [N] [I] comparait en personne. Elle ne conteste pas la dette mais souhaite se maintenir dans les lieux, proposant un échéancier sur la base de mensualités de l’ordre de 50/60 euros.

M. [C] [J] comparait en personne. Il ne comprend pas devoir en partie les loyers impayés compte tenu de son départ du logement depuis février 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

à l’égard de M. [C] [J]

Il ressort des éléments du dossier que le bailleur a reçu congé du locataire le 3 octobre 2024 et que par application du délai de préavis de trois mois, le bail à son égard était résilié le 3 janvier 2025. Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contredire ces éléments. La résiliation du bail à son égard doit donc être constatée comme étant à la date du 3 janvier 2025.

à l’égard de Mme [N] [I]

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 9 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. d’H.L.M. “La Rance “ justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, l’action de la S.A. d’H.L.M. “La Rance “ est recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

En l’espèce, le bail conclu le 4 août 2020 contient une clause résolutoire (article 3-5 Contrat de location – Conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 16 et 20 décembre 2024 aux locataires pour la somme en principal de 1298,37 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 20 février 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La S.A. d’H.L.M. “La Rance “ produit un décompte démontrant que la dette locative s’élève à la somme de 1544,38 euros à la date du 31 août 2025, échéance d’août 2025 comprise, et étant précisé que les sommes dues depuis la résiliation au 20 février 2025 correspondent à des indemnités d’occupation,

Mme [N] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. M. [C] [J] en revanche estime ne pas devoir être tenu solidaire de cette dette compte tenu de son départ du logement.

Sur ce dernier point, le décompte fait apparaitre un solde débiteur au 2 janvier 2025 de 1908,01 euros et par la suite des versements ou rappels allocation (sans précision du mois de rattachement) d’un montant supérieur, de sorte que par application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil qui prévoient que « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement », la preuve d’une créance à l’encontre de M. [C] [J] n’est pas démontrée par le bailleur.

Mme [N] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1544,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

L’article

L’article 24 VI 3° de cette même loi dispose que “ lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation”.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Mme [N] [I] a déposé un dossier de surendettement, qu’une décision de rétablissement personnel est intervenue le 31 juillet 2025, que cependant, une contestation a été formée par le bailleur à l’encontre de cette décision de la commission de surendettement des particuliers, qu’il n’a pas encore été statué sur cette contestation, que dans ces conditions, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au prononcé de la décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la contestation formée à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers, et d’autoriser Mme [N] [I] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 50 € au regard des ressources et charges déclarées, et ce dans les conditions prévues au dispositif.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et les éléments fournis sur la situation de Mme [N] [I] justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 4 août 2020 entre la S.A. d’H.L.M. “La Rance “ et M. [C] [J] concernant le logement à usage d’habitation principale situé au [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 11], est résilié à la date du 3 janvier 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 août 2020 entre la S.A. d’H.L.M. “La Rance “ et Mme [N] [I] concernant le logement à usage d’habitation principale situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

REJETTE les demandes en paiement formées par la S.A. d’H.L.M. “La Rance “ à l’encontre de M. [C] [J] ;

CONDAMNE Mme [N] [I] à verser à la S.A. d’H.L.M. “La Rance “ la somme de 1544,38 euros (dette incluant l’échéance d’août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [N] [I] à s’acquitter de cette somme, par des versements de 50 € en plus du loyer courant, jusqu’au prononcé de la décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la contestation formée à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers au profit de Mme [N] [I] ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’H.L.M. “La Rance” puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [N] [I] soit condamnée à verser à la S.A. d’H.L.M. “ La Rance ” une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande formée par la S.A. d’H.L.M. “La Rance “ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [I] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 12] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de la défenderesse dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection