N° 25/00207

JUGEMENT du

30 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00172 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DVKN

[J] [Adresse 8]

C/

[Z] [R]

, [B] [K]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 10], assistée de BÉNARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2025 ;

Jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 30 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 11] [Adresse 5]”

[Adresse 1]

représenté par Mme [S] [C] munie d’un pouvoir spécial

Comparant

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Comparant

Madame [B] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Non comparante

*********

Par contrat du 31 mai 2021, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[J] Habitation" a donné à bail à M. [Z] [R] et Mme [B] [K] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 456,44 euros outre les charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération "[Adresse 7]" a fait signifier le 17 février 2025 à M. [Z] [R] et Mme [B] [K] un commandement de payer la somme en principal de 5111,67 euros et de justifier de la souscription d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération "[J] Habitation" a fait assigner M. [Z] [R] et Mme [B] [K] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer, aux frais des locataires les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.

L’Office public de l’habitat de [Localité 10] [Adresse 6]" sollicite également leur condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 6266,05 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer avec charges, révisable dans les mêmes termes que le contrat de bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 2 septembre 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération "[J] Habitation" représenté par [S] [C] régulièrement munie d’un pouvoir actualise sa créance à la somme de 3640,33 euros. Le bailleur précise que les paiements ont repris et qu’un accord a été trouvé avec les locataires pour la mise en place d’un échéancier sur la base de mensualités de 80 euros.

M. [Z] [R] comparait en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, proposant d’apurer la dette par des mensualités complémentaires du loyer courant de 80 euros. Il fait valoir que lui et sa compagne disposent de ressources stables et sont tous deux titulaires d’un contrat à durée indéterminée.

Mme [B] [K] n’est ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier ‘a été reçu au greffe en amont de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque l’un des défendeurs ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 24 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[Adresse 7]" justifie avoir saisi l’organisme payeur de l’aide au logement le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 31 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 5-5 Contrat de location – Conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et cette stipulation étant plus favorable au locataire, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 février 2025 pour la somme en principal de 5111,67 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 avril 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[J] Habitation" produit un décompte démontrant que M. [Z] [R] et Mme [B] [K] restent lui devoir la somme de 3640,33 euros à la date du 1er septembre 2025, échéance d’août 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis le 17 avril 2025 sont des indemnités d’occupation.

M. [Z] [R] et Mme [B] [K] ne contestent la dette ni en son principe ni en son montant. Ils seront par conséquent condamnés solidairement (eu égard à la clause du contrat) au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

À l’audience, le bailleur a indiqué ne pas s’opposer à la mise en place d’un échéancier. M. [Z] [R] sollicite le maintien du bail et propose un apurement de la dette sur la base de mensualités de 80 euros.

Concernant les délais de paiement, il convient de constater l’accord des parties sur la mise en place d’un échéancier. Il ressort du relevé de compte produit par le bailleur que le paiement du loyer courant est assuré depuis mars 2025 et que la dette a été en partie apurée. M. [Z] [R] fait état par ailleurs de ressources stables. Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais et M. [Z] [R] et Mme [B] [K] seront autorisés à se libérer du montant de cette dette selon les modalités rappelées au dispositif de la présente décision.

Concernant la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient selon les mêmes motifs ayant conduit au prononcé de délai de paiement, de faire droit à la demande de maintien du bail et par conséquent de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés. Si M. [Z] [R] et Mme [B] [K] règlent outre le loyer courant, l’arriéré et l’indemnité d’occupation dans le délai accordé, la clause sera réputée ne pas avoir joué et l’exécution du bail se poursuivra. En revanche, en cas de non-respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets : le bail sera résilié et l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[Adresse 7]" pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. L’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, continuera d’être due du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [Z] [R] et Mme [B] [K], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de M. [Z] [R] et Mme [B] [K] justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mai 2021 entre l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[J] Habitation" et M. [Z] [R] et Mme [B] [K] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ( logement n°4820) [Localité 2] sont réunies à la date du 17 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [R] et Mme [B] [K] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[Adresse 7]" la somme de 3640,33 euros (décompte arrêté au 1er septembre 2025, échéance d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [Z] [R] et Mme [B] [K] à s’acquitter de cette somme, par des versements, outre le loyer et les charges courants, de 35 mensualités de 80 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Z] [R] et Mme [B] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[J] Habitation" puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Z] [R] et Mme [B] [K] soient condamnés in solidum à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[Adresse 7]" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [R] et Mme [B] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande formée par l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[J] Habitation" au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 10] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des défendeurs dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,