TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/54599 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43KU

AS M N° : 12

Assignation du :

28 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 février 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [P] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier SOMMIERE, avocat au barreau de PARIS – #T0003

DEFENDERESSE

S.A.R.L. FLY YOGA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS – #D0172

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par contrat du 24 janvier 2015, Mme [I] a consenti un bail commercial à la société Fly yoga portant sur un local situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.418,33 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Le 21 octobre 2022, Mme [D] a fait l’acquisition de ce local commercial.

Par acte du 29 février 2024, elle a fait délivrer à la société Fly yoga un commandement d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [D] a, par acte du 28 mai 2024, assigné la société Fly yoga en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris, auquel elle demande, en l’état de ses dernières conclusions, déposées et soutenues à l’audience du 29 janvier 2025, de :

Sur la demande principale,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— débouter la société Fly yoga de l’ensemble de ses demandes ;

— dire que le dépôt de garantie prévu au bail, d’un montant de 4.159,96 euros, lui est acquis à titre provisionnel ;

— condamner la défenderesse au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation par jour calendaire d’occupation d’un montant de 63 euros, augmenté des taxes et charges, jusqu’à la libération des locaux ;

Sur les demandes reconventionnelles de la société Fly yoga,

— dire n’y avoir lieu à référé en raison des contestations sérieuses qu’elle soulève sur la réalité des manquements contractuels invoqués par la société Fly yoga et sur l’absence de justificatif des préjudices allégués ;

En tout état de cause,

— débouter la société Fly yoga de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Fly yoga demande au juge des référés de :

— débouter Mme [D] de toutes ses demandes ;

— constater l’existence de contestations sérieuses ;

En conséquence,

— prononcer l’incompétence du juge des référés en faveur du juge du fond ;

A titre subsidiaire,

— constater que le motif d’acquisition de la clause résolutoire sur la tardiveté du paiement des loyers est irrecevable puisque non visé dans le commandement du 29 février 2024 ;

— constater que motif d’acquisition de la clause résolutoire sur la présence d’une personne dans l’immeuble est irrecevable puisque non visé dans le commandement du 29 février 2024 ;

— constater que les motifs du commandement sont abusifs et notamment,

— prononcer l’absence de sous-location ;

— prononcer l’absence d’atteinte aux structures de l’immeuble ;

— prononcer l’absence de refus du preneur de laisser l’accès des locaux pour la réparation des dégâts des eaux ;

En conséquence,

— débouter Mme [D] de toutes ses demandes ;

A titre reconventionnel,

— constater l’inexécution des obligations contractuelles du bailleur et, notamment,

— constater le défaut d’opposition à la résolution 24 de l’assemblée générale du 21 mars 2024 ;

— constater les troubles de jouissances subis par le preneur par les nuisances sonores et des voisins, qui empêchent l’exploitation normale des locaux ;

— constater le versement d’un trop-perçu de 4.502,51 euros TTC pour les indexations illégales de loyers, et condamner le bailleur à lui payer la somme de 4.502,51 euros TTC ;

— constater l’absence de régularisation annuelle des charges locatives ;

— constater la restitution du trop-perçu de 80,86 euros TTC pour les années 2022 et 2023 et condamner le bailleur à lui payer la somme de 80,86 euros TTC ;

— constater le versement d’un trop-perçu de 355,25 euros TTC à titre d’indemnité forfaitaire de loyer et condamner le bailleur à lui payer la somme de 355,25 euros TTC ;

— constater l’existence d’un préjudice de jouissance subi par elle ;

— condamner Mme [D] au paiement par provision de la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice causé par l’abus de procédure et par les multiples inexécutions au bail par la bailleresse ;

— condamner Mme [D] au paiement par provision de la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice d’image et de réputation ;

— condamner Mme [D] au remboursement de la somme de 2.054,66 euros au titre du trop-perçu de loyers pour les années 2023 et 2024 ;

En toute hypothèse,

— ordonner l’exécution provisoire ;

— condamner Mme [D] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse

La société Fly yoga soulève l’incompétence du juge des référés au motif que les demandes de Mme [D] se heurtent à des contestations sérieuses.

Ce moyen pris de l’existence de contestations sérieuses porte toutefois sur les pouvoirs du juge des référés et non sa compétence. Il sera examiné ci-après.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire pour « inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du bail », au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 29 février 2024.

Ce commandement portait sur les obligations suivantes :

— interdiction par le locataire de porter atteinte aux structures de l’immeuble ;

— interdiction de nuisances au voisinage ;

— interdiction de prêter ou de sous-louer son local à des personnes non-représentantes ou salariés de la société Fly yoga ;

— interdiction d’utilisation du local à des fins d’habitation ou autres que celles de la pratique du yoga ;

— droit de visite et dégât des eaux de juin 2023.

Dans ses conclusions, la demanderesse ne fonde plus sa demande de résiliation du bail que sur les deux manquements suivants :

— la mise à disposition des locaux loués à des tiers sans l’accord préalable du bailleur ;

— l’atteinte caractérisée aux structures porteuses des locaux loués.

Elle rappelle les stipulations du bail aux termes desquelles :

— « les lieux loués seront destinés exclusivement aux activités de cours de yoga et ses dérivés – formation et enseignement de cours de yoga à l’exclusion de toute autre utilisation » (article 5);

— « le locataire ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte, sous-louer en tout ou partie, sous quelque forme que ce soit, les biens loués, les prêter, même à titre gratuit » (article 13.6) ;

— « le locataire devra jouir des biens loués raisonnablement, suivant leur destination, et se conformer à tous règlements qui s’appliquent à l’ensemble immobilier dans lequel il exerce et dont il reconnaît avoir eu connaissance […]. Le locataire veillera à ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance aux voisins […] » ;

— «  le locataire s’engage à ne pas charger les planchers d’un poids supérieur à celui qu’ils peuvent supporter et en cas de doute s’assurer de ce poids auprès d’un architecte ».

Mme [D] reproche à la société Fly yoga la mise à disposition des locaux loués à des tiers exerçant sous la forme d’entreprises individuelles, qui y exploitent leur activité, parfois distincte de celles autorisées aux termes de la clause destination du bail.

Elle lui reproche également l’atteinte portée aux structures porteuses de l’immeuble, par la suspension répétée de charges très lourdes aux poutres métalliques présentes dans les locaux loués, sans vérification préalable par un architecte de l’adéquation de ces charges avec la résistance de la structure porteuse.

Cependant, il ressort des pièces produites par la locataire et par la bailleresse elle-même que les cours de yoga dispensés dans les locaux loués sont conformes à la destination prévue au bail et sont proposés par la société Fly yoga elle-même, qui est toujours domiciliée à cette adresse, et non par une société tierce. Si des professeurs de yoga, entrepreneurs individuels, interviennent dans le local loué pour y dispenser des cours, il s’agit d’intervenants qui exercent pour la société Fly yoga et non à titre personnel.

La défenderesse produit des factures des intervenants pour les cours qu’ils ont dispensés, ainsi qu’une attestation de son expert comptable dont il résulte que les prestations de services pour le studio de yoga Fly yoga sont incluses dans les charges externes de la société.

Ainsi, les intervenants sont inscrits sur le planning de la société Fly yoga et utilisent son studio de yoga et son matériel en qualité de prestataires, non de sous-locataires (3e Civ., 13 février 2002, pourvoi n° 00-17.994, Bull. 2002, III, n° 40 ; 3e Civ., 27 juin 2024, pourvoi n° 22-22.823, 22-24.046, publié).

Celle-ci ne sous-loue donc pas les locaux mais sollicite des prestataires extérieurs pour dispenser des cours de yoga.

La bailleresse soutient que la locataire organise dans les locaux loués des événements interdits par le bail, tels que des enterrements de vie de jeune fille, anniversaires etc…, de sorte qu’elle serait le « WeWork » des studios de yoga la journée et un lieu de réception d’événements privés les soirées.

Il n’est toutefois pas justifié de l’organisation, dans les lieux loués, d’un seul événement étranger à la pratique du yoga.

En conséquence, la violation des dispositions du bail n’est pas établie de ce chef et la clause résolutoire n’est pas acquise sur ce fondement, les contestation soulevées par la locataire étant sérieuses.

S’agissant de l’atteinte aux structures porteuses des locaux loués, la bailleresse soutient que la discipline du « fly yoga » consiste à utiliser des moyens de suspension et que l’ensemble des professeurs et élèves se suspendent aux structures porteuses des locaux loués, ce qui porte atteinte auxdites structures.

Elle produit un rapport de M. [W], architecte, du 18 novembre 2021, et précise que lors de l’assemblée générale du 21 mars 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution portant interdiction de toute suspension de poids à la structure des locaux à des fins d’activités sportives ou parasportives.

Mais la résolution de l’assemblée générale est intervenue postérieurement au commandement visant la clause résolutoire du 29 février 2024 et ne peut donc fonder la demande de constat de la résiliation du bail.

Quant au rapport de M. [W], il n’est pas affirmatif et se borne à constater que « les déformations du sol du plancher situé entre le RDC et le R+1 peuvent être une conséquence de cette surcharge et des mouvements appliqués aux poutres métalliques », concluant à la nécessité de « faire réaliser une étude sur la structure porteuse et plancher haut du salon de yoga par un BET spécialisé en structures métalliques ».

Or, la locataire produit quant à elle le rapport de la société Capstructures du 15 avril 2024, qui a examiné les charges portant sur les hamacs dans le studio de yoga, et conclut à la compatibilité de l’ajout des suspentes des hamacs avec la structure existante, tant au niveau de la résistance qu’au niveau de la déformation, estimant que la structure n’est sollicitée qu’à 30% (contrainte de l’acier) et 53% (limite de déformation) de sa limite.

L’atteinte portée aux structures porteuses de l’immeuble, alléguée dans le commandement visant la clause résolutoire, n’est donc pas établie, de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise sur ce fondement.

Il s’ensuit que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail n’est pas fondée, les contestations de la locataire étant sérieuses quant aux manquements contractuels qui lui sont reprochés.

La demande de constat de la résiliation du bail étant rejetée, les demandes subséquentes de Mme [D] le seront également.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Fly yoga

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, la société Fly yoga demande la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 4.502,51 euros TTC au titre d’un trop-perçu pour des indexations illicites de loyers, celle de 80,86 euros au titre d’un trop-perçu de charges, celle de 355,25 euros à titre d’indemnité forfaitaire de loyer et celle de 2.054,66 euros au titre d’un trop-perçu de loyers pour les années 2023 et 2024.

Cependant, ces demandes, qui ne sont pas formées à titre provisionnel, ne relèvent pas des pouvoirs du juge des référés et il n’y a pas lieu à référé.

La société Fly yoga sollicite également une provision de 15.000 euros en réparation du préjudice causé par l’abus de procédure et par les inexécutions du bail de la bailleresse ainsi qu’une provision de 10.000 euros en réparation du préjudice d’image et de réputation qu’elle aurait subi.

Si elle justifie, par les témoignages qu’elle produit, de troubles de jouissance liés à l’intervention intempestive de voisins (musique à un volume sonore très élevé, coups portés sur le sol pendant les cours), perturbant les cours de yoga et compromettant une activité normale dans les lieux loués, elle n’établit pas, avec l’évidence requise en référé, que la bailleresse soit à l’origine de ces troubles ou que son inertie soit fautive.

De même, il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que la perte de chiffre d’affaires constatée par son expert-comptable, de 17.780 euros entre 2023 et 2024, soit liée aux comportements des voisins du local qu’elle déplore.

Enfin, la procédure n’a pas dégénéré en abus, en l’absence de faute caractérisée, étant rappelé que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent, en principe, un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts qu’en cas de faute caractérisée, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas en soi constitutive d’une faute.

Les demandes de provisions en réparation des préjudices allégués par la défenderesse seront donc rejetées.

Sur les frais et dépens

Mme [D], partie perdante, sera tenue aux dépens et, par suite, au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, afin d’indemniser la défenderesse des frais qu’elle a été contrainte d’exposer à l’occasion de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société Fly yoga ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [D] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société Fly yoga ;

Condamnons Mme [D] aux dépens ;

La condamnons à payer la somme de 3.000 euros à la société Fly yoga au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 26 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Rachel LE COTTY