SERVICE DES RÉFÉRÉS

19 Mars 2026

— -------------------

N° RG 25/00340 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DWY2

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

— --------------

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 5 Février 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

_____________________

DEMANDEUR :

Monsieur, [D], [G], né le 30 Juillet 1951 à, [Localité 1] (MADAGASCAR), demeurant, [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Claire NOEL, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

Monsieur, [C], [W], né le 3 Septembre 1964 à, [Localité 2] (TURQUIE), demeurant, [Adresse 2]

Non représenté

****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 20 octobre 2016 en l’étude de Maître, [M], notaire à, [Localité 3], Monsieur, [D], [G] a consenti un bail commercial à Monsieur, [C], [W], portant sur un local situé, [Adresse 3], [Localité 3], [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 5.400 euros.

Le 4 mars 2025, Monsieur, [G] a fait signifier à Monsieur, [W] un commandement, visant la clause résolutoire du bail commercial, d’avoir à payer la somme totale de 6.353,32 euros correspondant au solde de loyers impayés depuis le mois de mars 2021.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, Monsieur, [D], [G] a fait assigner Monsieur, [C], [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/340) auquel elle demande de :

Constater qu’à la suite du commandement délivré le 4 mars 2025, la clause résolutoire est acquise faute par Monsieur, [C], [W] d’avoir régularisé la situation ;En conséquence, constater la résiliation du bail et déclarer Monsieur, [C], [W] occupant sans droit ni titre ;Ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur, [C], [W] ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Monsieur le président de désigner ;Condamner provisionnellement Monsieur, [C], [W] à lui payer en principal la somme de 5.960,28 euros au titre des loyers et charges impayés, augmentée d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire légal ;Fixer et condamner provisionnellement Monsieur, [C], [W] à lui payer, à compter du 5 avril 2025, une indemnité d’occupation correspondant au double du montant du dernier loyer facturé soit 1.135,10 euros par mois, outre les charges et taxes, jusqu’à la remise de clés ;Fixer à l’encontre de Monsieur, [W], une astreinte de 20 euros par jours de retard à compter du 5 avril 2025 ;L’autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts et au besoin condamner Monsieur, [C], [W] à le lui payer ;Condamner Monsieur, [C], [W] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

Monsieur, [C], [W], régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats pour la production par Monsieur, [G] de l’état des inscriptions sur le fonds de commerce du défendeur ou, le cas échéant, la justification de la dénonciation aux créanciers inscrits.

L’affaire était évoquée à l’audience du 5 février 2026 et mis en délibéré au 19 mars 2026.

Motifs

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

En vertu de l’article L. 143-2 du code de commerce, « le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ».

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par l’article susvisé.

En l’espèce, Monsieur, [G] justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du preneur.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de ces textes, le juge des référés dispose des pouvoirs de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire applicable en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges à son échéance exacte, un mois après un commandement de payer infructueux.

Monsieur, [G] a régulièrement fait délivrer un commandement de payer le 4 mars 2025, visant la clause résolutoire du bail commercial et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 avril 2025.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions de cette clause s’imposent au juge des référés qui ne peut que faire droit aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 4 avril 2025.

Faute de départ volontaire dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée, si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que celle d’un serrurier, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette prescription d’une astreinte.

Sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation

Le bailleur sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant correspondant au double du dernier loyer, soit la somme de 1.135,10, conformément à la clause stipulée dans le bail commercial.

La clause du bail dont se réclame le bailleur s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère potentiellement excessif. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera en conséquence fixé au loyer courant jusqu’à la libération définitive des locaux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré de loyers

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que la dette locative de Monsieur, [W] s’élève, à la date du 19 août 2025, à la somme de 6.982,86 euros, échéance d’août 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis le 4 avril 2025 sont des indemnités d’occupation.

Monsieur, [W], n’ayant pas constitué avocat, ne conteste la dette ni en son principe ni en son montant.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.982,86 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.960,28 euros à compter de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur le dépôt de garantie

Le bailleur demande au juge des référés de conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, le bail comporte une clause selon laquelle en cas de résiliation de plein droit, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par cette résiliation.

Cette clause s’analyse comme une clause pénale et donc susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif.

Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale, mais il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

En l’espèce, cette clause n’apparaît pas manifestement excessive. L’obligation du preneur n’est donc pas sérieusement contestable de sorte que Monsieur, [G] sera autorisé à conserver le dépôt de garantie.

En revanche, Monsieur, [G] sera débouté de sa demande tendant, au besoin, de condamner Monsieur, [C], [W] à lui payer le dépôt de garantie dès lors que le contrat de bail notarié stipule que le locataire l’a versé au jour de sa conclusion et que le bailleur lui en a donné quittance.

Sur les autres demandes

Monsieur, [W] sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Les considérations d’équité justifient de condamner Monsieur, [W] à verser à Monsieur, [G] une somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à la date du 4 avril 2025 ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur, [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, Monsieur, [G] pourra procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte ;

Rejetons la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Fixons l’indemnité d’occupation au montant du loyer ;

Condamnons Monsieur, [W] à payer à Monsieur, [G] la somme provisionnelle de 6.982,86 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.960,28 euros à compter de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Fixons l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 780 euros, correspondant au montant du loyer TTC ;

Condamnons Monsieur, [W] à verser à Monsieur, [G] une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur, [W] à verser à Monsieur, [G] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur, [W] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le greffier le juge des référés