N° du répertoire général : N° RG 23/02678 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IOQ5

70B Demande formée par le propriétaire de démolition d’une construction ou d’enlèvement d’une plantation faite par un tiers sur son terrain

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 16 DÉCEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Madame [J] [N]

née le 11 Décembre 1964 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL PIEUCHOT ET ASSOCIES agissant par M^e Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 80

DEFENDEUR :

SCI [X]-[V]

RCS de CAEN n° 818 880 361

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL DLV intervenant par M^e Renan DROUET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 53

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mélanie HUDDE, Juge

Assesseur : Aurore BOUCHER Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’Appel de CAEN, déléguée au Tribunal judiciaire de Caen pour y exercer les fonctions de juge par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 14 mars 2025,

Assesseur : Chloé BONNOUVRIER, Juge

Greffier : Emmanuelle MAMPOUYA greffier présent lors des débats et lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS

A l’audience collégiale publique du 16 juin, tenue en formation double-rapporteur devant Mélanie HUDDE Juge et Aurore BOUCHER Juge placée , qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. Madame [I] [A], Greffier stagiaire assistait à l’audience.

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Renan DROUET – 53, M^e Stéphane PIEUCHOT – 80

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le seize Décembre deux mil vingt cinq, après prorogation du délibéré fixé initialement au 08 octobre 2025

Décision Contradictoire,

en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Depuis le 31 janvier 2002, Mme [J] [N] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7], figurant au cadastre sous les références Section AB n° [Cadastre 3] pour une contenance de 08a 93ca.

Cette propriété bâtie, avec cour devant et jardin derrière, comprend :

— au rez-de-chaussée : une partie à usage de commerce. En 2018, les locaux commerciaux étaient loués à Mme [B] [F], laquelle y exploitait un salon de coiffure.

— au premier étage : une partie à usage d’habitation. Il s’agit de la résidence principale de Mme [N].

La société dénommée “SCI [X]-[V]” est, quant à elle, propriétaire depuis le 31 mars 2016 du bien immobilier voisin et attenant, situé [Adresse 1], cadastré Section AB n° [Cadastre 2] pour une contenance de 5a 62ca. L’immeuble de la SCI [X]-[V] comprend une maison à usage de commerce au rez-de-chaussée (boulangerie-pâtisserie) et d’habitation au premier étage, avec grenier aménageable, jardin, cave et deux garages. L’immeuble est loué à bail commercial au profit de M. [D] [V], suite à une cession de fonds de commerce également intervenue le 31 mars 2016.

Considérant que des travaux réalisés par la SCI [X]-[V] au titre du réalignement de trois niveaux de toiture avaient été exécutés en dépit d’un arrêté en date du 20 février 2018 d’opposition à une déclaration préalable (opposition formulée au motif que le projet prévoyait, en méconnaissance de l’article UR 11 du PLU, une toiture à un seul versant d’une pente inférieure à 30°), le maire de [Localité 7] a dressé le 16 mai 2018 un procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme. Le 5 octobre 2018, le maire de [Localité 7] a transmis à Mme le procureur de la République près le tribunal de grande instance de CAEN le procès-verbal de constat qui avait été dressé le 24 avril 2018 par Maître [E], huissier de justice, et a sollicité l’engagement de poursuites pénales à l’encontre de la SCI [X]-[V].

Pour sa part, Mme [N] a estimé que, à l’occasion des travaux de surélévation exécutés par la SCI [X]-[V], cette dernière avait commis un empiétement sur sa propre propriété.

Par courrier du 20 août 2018, le notaire de Mme [N], Maître [P] [R], a invité la SCI [X]-[V] à lui indiquer, sous quinzaine, à quel moment les travaux modificatifs interviendraient.

Deux jours plus tard, Mme [N] a été avisée par sa locataire d’infiltrations d’eau au travers de la couverture. Mme [N] a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, ce qui a conduit au dépôt d’un rapport d’expertise définitif le 17 janvier 2019. On peut y lire, à la rubrique “causes et circonstances” du sinistré constaté, ceci :

“Le 22 août 2018, des désordres ont été constatés dans la maison située au [Adresse 4] à [Localité 7] dont Mme [N] [J] est propriétaire occupante et dans le local commercial dont Mme [F] est locataire exploitante et dont Mme [N] est propriétaire non occupante. Les désordres sont consécutifs à un débordement de l’évacuation d’eaux pluviales de la propriété de Mme [N]. Le débordement est consécutif à des travaux de couverture réalisés par M. [X]. Pour information, M. [X] (SCI [X] [V]) est propriétaire exploitant d’un local commercial contigu à la propriété de Mme [N]. Lors de travaux d’aménagement de sa propriété réalisés sans autorisation, M. [X] a modifié la toiture au-dessus de la cuisine de son habitation et a fait disparaître une partie de la toiture et l’évacuation d’eau pluviale de la propriété de Mme [N].”

Les dommages consécutifs au sinistre, subis par Mme [F], ont été évalués à plus de 3 000 euros. Aucun accord amiable n’a été trouvé avec la SCI [X]-[V].

Aux termes d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 18 mars 2019 (distribuée 1er avril suivant), Mme [N] a indiqué à la SCI [X]-[V] que les travaux réalisés par ses soins en dépit de l’arrêté d’opposition avaient occasionné des dégradations de son bien ainsi que des dégâts des eaux, la lettre ajoutant :

“Vous vous êtes permis de faire des modifications sur ma propriété sans autorisation de ma part et régulièrement vous vous permettez de remonter sur ma toiture en zinc en la fragilisant pour remettre de l’adhésif ou du joint.

De plus vous avez empiété sur ma propriété au niveau du sol, de la façade, mis en mitoyenneté des murs qui ne l’étaient pas, dégradé ma toiture en zinc en enlevant une partie (…) modifiant ainsi l’écoulement de mes eaux pluviales (…).

Je vous resignifie également que lors de la réfection de votre toit (côté [Adresse 8]) votre couvreur a retiré une partie de ma toiture en tuiles plates encore sans me demander la permission, que des tuiles ont été cassées, d’autres mal replacées, des trous ont été rebouchés au ciment grossièrement, le faîtage mal remis, mon toit qui m’a coûté cher n’est plus parfaitement étanche”.

De son côté, la SCI [X]-[V] a considéré que Mme [N] avait procédé à des travaux d’aménagement d’une pièce dans le grenier de l’immeuble lui appartenant. Elle a dès lors demandé à Maître [L] [S], huissier de justice, d’établir un procès-verbal de constat. Maître [S] a écrit, dans son constat du 25 avril 2018, ceci :

“Je suis alors monté dans le grenier de la SCI requérante où j’ai constaté qu’une cloison constituée de rails à Placoplatre et de plaques de BA 13 était posée sur toute la largeur du grenier. Lors d’une précédente visite datant de la semaine passée, j’avais pu voir que ladite cloison n’était pas posée et qu’un mur en pierre de large épaisseur se situant du côté de Madame [N] avait été percé et non renforcé afin de lui donner un accès au grenier. Il s’agit du seul accès possible au grenier du côté de Madame [N].

En reportant les mesures, je constate que cette cloison empiète d’environ 75 cm sur la propriété de la requérante si l’on se réfère à la démarcation des deux maisons”.

Suivant courrier en date du 17 mai 2018, le conseil de la SCI [X]-[V] s’est adressé à Mme [N] en ces termes :

“(…) c’est avec surprise que Monsieur [V] et Madame [X] ont constaté en semaine 17 que vous aviez fait procéder à la démolition du mur mitoyen en pierre de [Localité 6] séparant votre propriété de celle de ma cliente, et que vous avez fait réédifier une cloison en placo-plâtre à un endroit déterminé par vous, situé au milieu de la propriété de la SCI.

(…) En conséquence, la présente mise en demeure vaut sommation officielle d’avoir à cesser immédiatement tous travaux sur la propriété de ma cliente et d’avoir à remettre dans le strict état d’origine la partie du grenier annexée illégalement par vous”.

La SCI [X]-[V] s’est désistée de son instance en bornage judiciaire qu’elle avait initiée devant le tribunal d’instance de CAEN suivant assignation délivrée le 27 mai 2019.

Suivant ordonnance en date du 28 novembre 2019 faisant suite à une assignation délivrée le 23 octobre 2019, le juge des référés près le tribunal de grande instance de CAEN a, à la requête de Mme [N], ordonné une mesure d’expertise au contradictoire de la SCI [X]-[V], le technicien commis recevant notamment pour mission de :

“- visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les immeubles appartenant à Mme [N] et à la SCI [X]-[V] situés [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 7], les décrire,

— donner son avis, au regard de la configuration des lieux, des titres de propriété et de tout autre indice, sur la consistance, l’étendue et l’implantation des propriétés respectives de Mme [N] et de la SCI [X]-[V],

— décrire les travaux exécutés par la SCI [X]-[V], et donner son avis sur le respect des limites de propriété,

— décrire les travaux réalisés par Mme [N] en particulier dans le grenier et donner son avis sur le respect des limites de propriété,

— donner son avis sur la conformité au regard des règles de l’art des travaux exécutés tant par la SCI [X]-[V] que par Mme [N],

— donner toute précision et tout avis sur les conditions d’écoulement des eaux pluviales à partir de la toiture sur les différents fonds”.

M. [W] [U], expert désigné (titulaire d’un diplôme de l’Ecole [9] de couverture), a déposé son rapport le 30 janvier 2023, après avoir sollicité Mme [T] [H], architecte, en tant que sapiteur.

Sur la base de ce rapport, Mme [N] a, par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2023, assigné la SCI [X]-[V] devant ce tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation à exécuter des travaux sous astreinte et à lui verser des dommages et intérêts.

Vu les conclusions récapitulatives N°2 notifiées par la voie électronique le 8 novembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile, au dispositif desquelles Mme [N] demande à ce tribunal de :

— condamner la SCI [X]-[V] à exécuter les travaux qui lui incombent, à savoir les travaux tels qu’ils sont repris au sein des devis suivants :

✳ devis n° DEV01282b du 21 janvier 2023 actualisant le devis n° DEV01305 du 8 juin 2021 ;

✳ devis n° DEV01305b du 21 janvier 2023 actualisant le précédent devis n° DEV01282 du 13 mars 2021;

✳ devis n° DEV01498 du 21 janvier 2023 concernant la réfection de sa propre toiture ;

sous astreinte de 500 euros par jour de retard, laquelle astreinte devra courir à l’expiration d’un délai de quinzaine suivant l’accomplissement des formalités de signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI [X]-[V] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI [X]-[V] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [X]-[V] aux entiers dépens ;

— accorder à la SELARL PIEUCHOT & ASSOCIES représentée par Maître Stéphane PIEUCHOT le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions N°2 notifiées par la voie électronique le 25 septembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles la SCI [X]-[V] demande à la juridiction de céans de :

— débouter Mme [N] de l’intégralité de ses demandes ;

— juger qu’elle n’a commis aucun empiétement sur la propriété de Mme [N] ;

— fixer les limites séparatives des propriétés bâties respectives, spécialement concernant les points en litige à savoir au niveau de la toiture et du grenier, au besoin en se faisant assister de tout sachant ou expert avant dire droit ;

— lui donner acte de sa volonté de faire réaliser les travaux de toiture requises sur sa propriété ;

— juger que Mme [N] a commis une voie de fait en s’appropriant le grenier surplombant sa chambre sans mise en demeure ni discussion préalable ;

— condamner Mme [N] aux travaux de remise en état du grenier qui s’imposent ;

— condamner Mme [N] à lui verser une indemnité d’un montant de 12 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 5 février 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 juin 2025 et mise en délibéré au 8 octobre suivant. Le délibéré a dû être prorogé jusqu’à ce jour en raison d’une surcharge de travail liée à l’indisponibilité d’un magistrat du service civil.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures des parties. Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir “juger que” ou “donner acte”.

Sur le rappel des enseignements du rapport d’expertise judiciaire

M. [U], qui a pris connaissance du dire N°1 de Maître PIEUCHOT du 15 septembre 2022 et de ses pièces jointes et porté une attention particulière sur l’analyse adressée par M. [K] [G] (géomètre expert consulté par Mme [N]), a retenu le principe, concernant les propriétés respectives des parties, de “deux immeubles qui sont imbriqués l’un dans l’autre. (…)

— la limite cadastrale montre très clairement une imbrication des deux immeubles et plus particulièrement au niveau de la chambre de Madame [N] à l’étage de sa propriété où nous pouvons voir sur le plan établi par l’architecte Mme [H] 2A Architecture ou sur le plan établi par M. [G] géomètre expert que la limite cadastrale est déportée de 1.00 ml environ à l’intérieur de la chambre de Mme [N] par rapport au mur mitoyen qui sépare les deux propriétés (voir plan combles PJ n°01 et plan rez-de-chaussée pj n°02 établi par M. [G] expert géomètre [Y] accompagnant le Dire N°1 de Maître PIEUCHOT) (voir pj plan architecte Mme [H]) je rappelle que le comble n° 2 ou grenier se situe juste au-dessus de la chambre de Mme [N]”.

M. [U] a souligné que le titre de propriété de Mme [N] en date du 31 janvier 2002 comporte à la rubrique “charges et conditions”, en haut de la page 5, l’énonciation suivante :

“Etant ici précisé qu’aux termes de l’acte de vente ci-après cité dans l’origine de propriété antérieure, du 30 mai 1984, il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté :

“- que l’acquéreur devra faire son affaire personnelle sans aucun recours contre le vendeur d’un accès direct au grenier situé dans la partie Nord-Ouest des constructions présentement vendues sans pouvoir revendiquer un droit de passage sur l’immeuble cadastré AB [Cadastre 5], et prenant directement accord avec le voisin pour édifier en mitoyenneté ou non, une cloison séparative des greniers entre les deux propriétés”.

Laquelle cloison semble édifiée depuis lors”.

A la lecture de ce paragraphe, M. [U] a retenu que Mme [N] “a bien droit au grenier situé sur la partie Nord-Ouest de sa propriété et que la cloison séparative était vraisemblablement présente en 1984 soit il y a plus de 30 ans”.

L’expert judiciaire a également retenu “un empiétement des constructions réalisées à l’arrière de la propriété de la SCI [X]-[V] sur la propriété de Mme [N]”. Il a indiqué que “l’égout de la toiture zinc de Mme [N] a été modifié par l’empiétement de la construction neuve de la SCI [X] – [V]”.

Il a ajouté ceci (cf la réponse à la question N°7 de l’ordonnance de référé) : “Il est évident que les travaux exécutés par la SCI [X]-[V] ont impacté l’étanchéité de la toiture en zinc de Madame [N] car l’égout de la toiture a été modifié et a été repris par la SCI [X]-[V] avec un non-respect total des règles de l’art et du DTU Zinc applicable en la matière en vous confirmant que l’on n’étanche pas une toiture existante en zinc en soudant par-dessus le zinc des produits bitumineux collés à chaud et en ne s’assurant pas de l’écoulement des eaux de cette toiture par un moignon réalisé sur une chape ardoisée percée de 6 trous”.

L’expert judiciaire a encore ajouté : “Les passages d’eau constatés proviennent de la modification de l’égout de la toiture en zinc de Madame [N] au droit du salon de coiffure loué par Mme [N] à Madame [F] qui est exploitante du fonds ceci suite aux travaux réalisés par la SCI [X]-[V]. Les passages d’eau impactent le plafond du salon de coiffure (…) Il est certain que si les passages d’eau continuent les plafonds en placoplâtre risquent de menacer de tomber et finir par tomber ce qui peut rendre impropre à sa destination le fonctionnement du salon de coiffure”. (…)

Concernant les causes de ces désordres, ils sont dus à une erreur de conception et à une faute d’exécution des travaux réalisés par la SCI [X]-[V]”.

Sur la demande de la défenderesse tendant à voir fixer les limites séparatives des propriétés bâties de Mme [N] et de la SCI [X]-[V], spécialement concernant les points en litige à savoir au niveau de la toiture et du grenier, au besoin en se faisant assister de tout sachant ou expert avant dire droit

S’il est regrettable que M. [U] n’ait pas pris l’initiative d’inclure dans son rapport un plan de délimitation des propriétés bâties respectives des parties, les limites séparatives de ces propriétés bâties ressortent toutefois clairement des réponses apportées à la question n° 4 par M. [U]. Les limites séparatives sont celles illustrées par la pièce n° 29 de Mme [N]. Il n’y a pas lieu d’ordonner avant dire droit une mesure de consultation ou une nouvelle mesure d’expertise judiciaire.

Sur la responsabilité extracontractuelle de la SCI [X]-[V]

L’article 545 du code civil prévoit : “Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité”.

L’article 1240 du code civil énonce : “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Mme [N] ne s’est aucunement appropriée le grenier de la SCI [X]-[V], les deux propriétés étant au contraire imbriquées l’une dans l’autre tel que mis en évidence sur la pièce n° 29 de la demanderesse. Les énonciations du haut de la page 5 du titre de Mme [N] démontrent, à elles seules, que la demanderesse est propriétaire d’un grenier (comble non amenagé) situé au-dessus de sa chambre lequel jouxte le propre grenier de la SCI [X]-[V]. Il importe peu, à cet égard, que l’acte authentique de vente au profit de Mme [N] ne mentionne pas l’existence du grenier au paragraphe relatif à la désignation du bien immobilier cédé. La différence de toiture visible sur la façade sur rue ne correspond pas à la limite séparative entre les deux propriétés contiguës. La limite cadastrale correspond à l’axe du mur séparatif mitoyen du rez-de-chaussée et la propriété de Mme [N] au premier étage s’étend au-delà de cette limite. Mme [N] est propriétaire du comble non aménagé qui se situe au-dessus du plafond de sa chambre qui lui-même est délimité par le mur mitoyen de sa chambre et qui se prolonge jusque sous la toiture.

L’expert judiciaire a clairement conclu à l’existence de “problèmes d’empiétement d’ouvrages exécutés par la SCI [X]-[V] sur la propriété de Mm [N] et en particulier la modification de l’égout de toiture en zinc de Mme [N]”. M. [U] a également clairement conclu que les passages d’eau constatés dans l’immeuble de la demanderesse proviennent de la modification de l’égout de la toiture en zinc de Mme [N] suite aux travaux réalisés par la SCI [X]-[V].

Au vu des énonciations du rapport d’expertise judiciaire sus-rappelées, nonobstant les contestations émises par la défenderesse, les fautes de la SCI [X]-[V] (dont l’empiètement) sont établies. Ces fautes sont évidemment à l’origine de préjudices puisque, outre l’atteinte à son droit de propriété, Mme [N] a vu son immeuble détérioré et subir des dégâts des eaux.

Sur la réparation des préjudices de Mme [N]

Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit. Le principe est celui de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.

S’agissant de la réfection de la toiture zinc de Mme [N] impactée par les travaux de la SCI [X]-[V], M. [U] a validé le devis N° DEV01282B du 21 janvier 2023 de la SARL BASSET pour le montant de 10 397, 47 euros HT.

Concernant la réparation des passages d’eau dans le salon de coiffure, la “reprise rive raccord entre les deux toitures des propriétés couverture tuiles plates façade rue” et la “réfection à neuf couverture tuiles plates de Mme [N] et trop plein de terrasse”, M. [U] a validé le devis N° DEV01305B du 21 janvier 2023 de la SARL BASSET pour le montant de 7 601, 30 euros HT.

Mme [N] sollicite, non pas la condamnation de la SCI [X]-[V] à lui verser des dommages et intérêts équivalent au montant de ces deux devis, mais à exécuter sous astreinte les travaux repris au sein des devis N° DEV01282B et N° DEV01305B de la SARL BASSET du 21 janvier 2023.

Il s’agit pourtant de travaux qui devront être réalisés sur la propriété de Mme [N] (et non sur celle de la SCI [X]-[V]).

Il appartient au pouvoir souverain des juges du fond d’apprécier le montant du dommage et d’en déterminer le mode de réparation.

Une réparation par équivalent apparaître très nettement préférable à une réparation en nature, vu la localisation des travaux devant être réalisés, lesquels supposeront une autorisation d’urbanisme devant être sollicitée par Mme [N] elle-même. Par suite, Mme [N] sera déboutée de ses demandes tendant à la condamnation sous astreinte de la défenderesse à exécuter les travaux repris au sein des devis N° DEV01282B et N° DEV01305B de la SARL BASSET du 21 janvier 2023. Une condamnation à régler des dommages et intérêts équivalent aux montants des deux devis validés par l’expert judiciaire, avec indexation, sera prononcée.

Par suite, la SCI [X]-[V] sera condamnée à payer à Mme [N] la somme de 19 951, 35 euros TTC (soit 10 397, 47 euros HT +7 601, 30 euros HT + la TVA) au titre des travaux nécessaires pour faire cesser l’empiétement et assurer la reprise des désordres affectant son immeuble, valeur janvier 2023, avec indexation sur l’indice du coût de la construction BT01 au jour du présent jugement, puis intérêts au taux légal jusqu’au parfait paiement.

L’alinéa 1er de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que “Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision”. Le but de l’astreinte est d’obtenir l’application d’une condamnation sans aller jusqu’à son exécution forcée. Elle a pour but de contraindre le débiteur a l’exécution volontaire de l’obligation mise à sa charge. Une condamnation au paiement d’une somme d’argent peut être assortie d’une astreinte (cf en ce sens Cass Soc 29/05/90 n° 87-40182).

Eu égard aux conséquences des passages d’eau pour le local commercial et la sécurité de ses occupants (risque d’effondrement des plafonds en placoplâtre pouvant rendre l’exploitation du fond de commerce impossible) et au long délai écoulé depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire sans réaction de la part de la SCI [X]-[V], le prononcé d’une astreinte provisoire s’impose selon les modalités qui seront définies au dispositif de la présente décision.

Mme [N] sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation sous astreinte de la SCI [X]-[V] à réaliser les travaux mentionnés dans le devis n° DEV01498 de la SARL BASSET du 21 janvier 2023, lesquels concernent la réfection de la couverture de sa voisine. En effet, il ne ressort pas du rapport d’expertise judiciaire que ces travaux soient indispensables à la disparition des passages d’eau dans le local commercial loué. Les travaux de toiture, objet du devis n° DEV01498 de la SARL BASSET du 21 janvier 2023, n’apparaissent utiles que pour se conformer aux exigences d’urbanisme (PLU).

Mme [N] verse aux débats diverses attestations qui démontrent l’état psychologique dans lequel elle s’est trouvée du fait du litige l’opposant à la SCI [X]-[V]. Le Docteur [O] [M], médecin généraliste, a attesté le 3 mars 2024 que l’état de santé de la demanderesse a nécessité un suivi médical lié à des troubles psychologiques générés par ce conflit. Maître [R], notaire, a pour sa part attesté le 22 mars 2023 que le contentieux de Mme [N] avec son voisin a généré un mal-être chez l’intéressée “qui a été source d’angoisses nécessitant un soutien régulier de mes services”. M. [C] [Z], éducateur spécialisé intervenant au bénéfice du fils autiste de Mme [N] a fait état de “baisses de moral significatives” de Mme [N] en lien avec les problèmes avec sa voisine.

Certain dans son principe, le préjudice moral de Mme [N] sera réparé par l’allocation d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de la SCI [X]-[V] tendant à la condamnation de Mme [N] à procéder à des travaux de remise en état du grenier

Au vu des précédents développements, c’est évidemment à tort que la SCI [X]-[V] prétend que Mme [N] aurait “commis une voie de fait en s’appropriant le grenier surplombant sa chambre”.

Dans ses écritures, Mme [N] expose que, courant 2018, elle a “eu la surprise d’apprendre que la SCI [X]-[V] s’était permis, là encore sans autorisation, d’ouvrir la cloison séparant les deux greniers qui se trouvent au deuxième étage des immeubles” et que, face à cette situation “ubuesque”, elle a “décidé de procéder elle-même à la pose d’une nouvelle cloison, en placôplatre, aux fins de séparer les deux greniers comme c’était le cas au préalable.”

Il ne ressort aucunement des pièces du dossier que cette cloison ne serait pas respectueuse de la limite séparative.

Par suite, la SCI [X]-[V] sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de Mme [N] à exécuter des travaux de remise en état au niveau du grenier.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard au sens de cette décision, la SCI [X]-[V] sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l’instance en référé-expertise et de la présente instance, outre les frais de l’expertise judiciaire de M. [U] taxés le 3 mars 2023 à hauteur de 20 338, 50 euros TTC, ce avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL PIEUCHOT & ASSOCIES représentée par Maître Stéphane PIEUCHOT dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [N] les frais non compris dans les dépens qu’elle a été amenée à engager au cours de la présente instance, de l’instance en référé préalable ainsi que des opérations d’expertise judiciaire (5 réunions et 15 dires), étant souligné qu’elle a justifié du montant des honoraires facturés le 27 juin 2022 par son premier conseil (3 177, 60 euros). Par suite, la SCI [X]-[V] sera condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la SCI [X]-[V] sera déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

DIT que les limites séparatives des propriétés bâties respectives de Mme [J] [N] et de la SCI [X]-[V] ressortent des réponses apportées à la question n° 4 par M. [W] [U] aux termes de son rapport d’expertise du 30 janvier 2023 et sont illustrées par la pièce n° 29 de Mme [J] [N] ;

DIT que Mme [J] [N] est propriétaire du comble non aménagé qui se situe au-dessus du plafond de sa chambre qui lui-même est délimité par le mur mitoyen de sa chambre et qui se prolonge jusque sous la toiture ;

DEBOUTE Mme [J] [N] de ses demandes tendant à la condamnation sous astreinte de la SCI [X]-[V] à réaliser sous astreinte les travaux énoncés dans les devis N° DEV01282B, N° DEV01305B et N° DEV01498 de la SARL BASSET du 21 janvier 2023 ;

CONDAMNE la SCI [X]-[V] à payer à Mme [J] [N] la somme de 19 951, 35 euros TTC au titre des travaux nécessaires pour faire cesser l’empiétement et remédier aux désordres affectant son immeuble, valeur janvier 2023, avec indexation sur l’indice du coût de la construction BT01 au jour du présent jugement puis intérêts au taux légal jusqu’au parfait paiement, le tout sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé le délai de trois semaines à compter de la signification du présent jugement, dans la limite de six mois, sauf à ce qu’il soit statué à nouveau;

CONDAMNE la SCI [X]-[V] à payer à Mme [J] [N] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI [X]-[V] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [J] [N] à exécuter des travaux de remise en état au niveau du grenier ;

CONDAMNE la SCI [X]-[V] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l’instance en référé-expertise et de la présente instance, outre les frais de l’expertise judiciaire de M.[W] [U] taxés le 3 mars 2023 à hauteur de 20 338, 50 euros TTC ;

ACCORDE à la SELARL PIEUCHOT & ASSOCIES représentée par Maître Stéphane PIEUCHOT le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [X]-[V] à payer à Mme [J] [N] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [X]-[V] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le seize Décembre deux mil vingt cinq, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Emmanuelle MAMPOUYA Mélanie HUDDE