TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

Annexe 2

[Adresse 4]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00352

N° RG 25/00854 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F2NH

Le 30 JUILLET 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire en formation,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 26 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 30 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trente Juillet deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Katell GOURGAND, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Monsieur [K] [Z],

Demeurant [Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Florence POLASTRI, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C22278-2025-1086 du 17/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mai 2023 ayant pris effet le 12 mai 2023, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a conclu un bail d’habitation avec Monsieur [K] [Z], concernant un logement de type 3 situé au [Adresse 6] à [Localité 7], moyennant un loyer d’un montant de 354,95 euros et 46,65 euros de provisions sur charges.

Dès le mois de juin 2023 des voisins se sont plaint au bailleur de tapages nocturnes causés par Monsieur [K] [Z].

Un entretien a eu lieu avec le bailleur le 21 juin 2023.

Malgré le rappel du règlement les plaintes des voisins ont perduré.

Une nouvelle rencontre avec le bailleur s’est déroulée le 1er septembre 2023 suite à de nouvelles plaintes des voisins. Monsieur [K] [Z] a reconnu les nuisances et ses comportements inadaptés.

Malgré son engagement de mettre fin aux désordres, de nouvelles plaintes des voisins ont été adressées au bailleur.

De nouvelles rencontres ont été organisées avec le bailleur social au premier semestre de l’année 2024.

Monsieur [K] [Z] est incarcéré depuis juillet 2024.

Le bureau du conseil d’administration de l’OPH s’est prononcé en faveur de la résiliation du bail de Monsieur [K] [Z] le 19 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 8 avril 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a assigné Monsieur [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti entre Monsieur [K] [Z] et l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT pour dégradation et non entretien du logement ;

— ORDONNER l’expulsion immédiate de Monsieur [K] [Z] et de tout occupant de son chef du logement et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans un délai de 8 jours à compter du prononcé de la décision;

— AUTORISER la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix de la requérante, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

— CONDAMNER Monsieur [K] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux ;

— CONDAMNER Monsieur [K] [Z] à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 900 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2025. Un renvoi a été accordé au conseil de Monsieur [K] [Z] qui venait juste d’être commis.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 28 mai 2025.

A l’audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses écritures et a maintenu l’ensemble des demandes figurant dans l’assignation.

Le bailleur social a précisé à l’audience que les troubles du voisinage ont débuté un mois après le début du bail avec une soirée alcoolisée. Malgré les réunions réalisées à l’initiative de l’OPH, Monsieur [K] [Z] n’a jamais modifié son comportement. Si le calme est actuellement revenu, c’est parce que Monsieur [K] [Z] est incarcéré depuis octobre 2024, mais dès qu’il sera présent, cela recommencera. Le bailleur indique que le calme ne règne dans l’immeuble que quand Monsieur [K] [Z] est en prison. Il avait été incarcéré entre novembre 2023 et avril 2024, et dès son retour les troubles ont recommencé. L’OPH insiste sur le fait que des pétitions ont été faites par les résidents.

En défense, Monsieur [K] [Z], représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses écritures pour demander au juge de :

— DEBOUTER l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT de toutes ses demandes ;

— A titre subsidiaire, JUGER que Monsieur [K] [Z] bénéficiera d’un délai d’un an pour quitter le logement.

Le conseil de monsieur [K] [Z] précise que celui-ci est incarcéré suite à une condamnation pour violences conjugales. Le locataire fait valoir que les nuisances sonores étaient en lien avec ces violences conjugales. Il explique qu’il a pris ses distances avec son ex-compagne et prépare sa sortie de prison. Il affirme avoir fait des efforts en prison pour mettre en place des suivis qui ont permis la signature d’une promesse d’embauche. Il affirme que ses efforts seront anéantis s’il est expulsé.

L’affaire a été mise en délibérée le 30 juillet 2025.

EXPOSE DU MOTIF

1-Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail

Selon l’article 6 b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute qu’ « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, il est prévu que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

En ce sens, l’article 1729 du Code civil dispose que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Enfin, selon l’article 2224 du Code civil « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Ainsi, la prescription quinquennale de droit commun est appliquée aux actions en troubles anormaux du voisinage. Il s’agit ainsi d’engager l’action dans les cinq ans à compter de la première manifestation du trouble ayant causé le dommage ou de son aggravation.

Enfin le règlement intérieur s’appliquant aux locataires des immeubles gérés par le bailleur social prévoit :

L’article « 2-Sociabilité et insécurité » du Règlement intérieur prévoit également que : « Le locataire s’engage :

— à s’interdire, en toute circonstance, de troubler la tranquillité, la sécurité, l’hygiène et la propreté de l’immeuble ou du quartier. Les violences, tapage, et toutes autres nuisances sonores provoquées par le locataire ou toutes les personnes vivant et accueillies dans les biens loués (…) constitueront autant de causes de résiliation du bail»

* * *

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT sollicite la résiliation du contrat de bail conclu avec Monsieur [K] [Z] et son expulsion pour manquement à son obligation de jouissance paisible.

Au soutien de sa demande, le bailleur produit :

— un mail de Monsieur [N] [M], gestionnaire réclamation chez Terres d’Armor Habitat en date du 2 juin 2023 signalant un appel d’un voisin de Monsieur [K] [Z] qui se plaint du bruit causé par le nouveau locataire (fêtes, personnes alcoolisées, intrusion chez un voisin) (pièce n°2) ;

— attestation de 3 voisins de Monsieur [K] [Z] du 5 juin 2023 décrivant des cris, bagarres dans l’escalier de l’immeuble de jour comme de nuit (pièces n° 3 et 4)

— Pétition des trois locataires en date du 5 juin 2023 ;

— Main courante de Monsieur [W] [T], voisin de Monsieur [K] [Z] en date du 16 août 2023 décrivant du tapage nocturne notamment entre le voisin et une femme ;

— Courriel du Lieutenant [G], commandant de la brigade autonome de [Localité 7] en date du 18 août 2023 confirmant plusieurs intervention sur fond d’alcool et de violences auprès de Monsieur [K] [Z] (pièce n°13)

— courrier de Monsieur [W] [T] en date du 27 août 2023 faisant état de troubles toute la nuit du 25 au 26 août 2023, avec intervention plusieurs fois de la gendarmerie (pièce n°19);

— courrier collectif de 4 voisins en date du 16 avril 2024 se plaignant de ne plus dormir compte tenu du bruit, des cris, des cognements sur les murs, menaces sur sa compagne. Il rappelle que le calme était revenu car Monsieur [K] [Z] était incarcéré (pièce n°21) ;

— courrier de Monsieur [T] en date du 12 mai 2024 dénonçant la musique mise à fond en pleine nuit (pièce n°25) ;

— courrier de Madame [J] en date du 11 juin 2024 dénonçant des bruits toute une nuit (bruits, bouteilles cassées, insultes) (pièce n°28) ;

— courrier de Monsieur [T] en date du 9 juin 2024 dénonçant des bruits toute une nuit (pièce n°29) ;

— courrier de Monsieur [T] en date du 14 juillet 2024 dénonçant du tapage nocturne dans la nuit du 13 au 14 juillet (tapage au sol, sur la porte d’une voisine (pièce n°30) ;

— courrier de Monsieur [T] du 19 juillet 2024 dénonçant des violences conjugales commises par Monsieur [K] [Z] avec déplacement des gendarmes (pièce n°31).

Il est établi qu’entre le 2 juin 2023 et le 26 août 2023, les voisins de Monsieur [K] [Z] ont régulièrement alerté l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT pour des nuisances sonores le jour comme la nuit.

Il est établi que ces faits se sont reproduits entre le 16 avril 2024 et le 19 juillet 2024.

Les faits dénoncés sont des nuisances sonores : coups dans la porte, sur le sol et dans les murs, musique à fond la nuit, cris).

Les faits dénoncés constituent bien un trouble à la tranquillité ; les voisins se plaignent de ne pas pouvoir dormir et d’avoir peur de Monsieur [K] [Z].

Et si aucun trouble du voisinage n’est intervenu entre septembre 2023 et mars 2024, c’est que monsieur [K] [Z] était incarcéré.

Il est aussi important de souligner que l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a multiplié les tentatives de conciliation auprès de Monsieur [K] [Z] :

— lettre de TAH à Monsieur [K] [Z] du 7 juin 2023

— lettre de TAH à Monsieur [K] [Z] du 10 juillet 2023

— lettre de TAH à Monsieur [K] [Z] du 17 août 2023

— lettre de TAH à Monsieur [K] [Z] du 8 septembre 2023

— lettre de TAH à Monsieur [K] [Z] du 8 avril 2024

— lettre de TAH à Monsieur [K] [Z] du 17 avril 2024

— lettre de TAH à Monsieur [K] [Z] du 25 avril 2024

— lettre de TAH à Monsieur [K] [Z] du 3 mai 2024

— lettre de TAH à Monsieur [K] [Z] du 21 mai 2024

Et trois rencontres ont été organisées : 21 juin 2023, 1er septembre 2023 et 17 mai 2024.

Il est important de relever qu’au cours de chaque entretien, Monsieur [K] [Z] s’est engagé à cesser les troubles du voisinage et que seules ses incarcérations ont permises de retrouver le calme dans l’immeuble.

En défense, Monsieur [K] [Z] demande à pouvoir conserver son logement aux motifs que :

— il a toujours payé son loyer ;

— il a pris conscience des problèmes qu’il causait lors de sa détention ;

— il ne côtoie plus son ex-compagne ; or c’est avec elle qui commettait les nuisances.

Il en résulte que l’ampleur et la répétition des troubles de voisinage commis par Monsieur [K] [Z] constituent des violations particulièrement graves et renouvelées de ses obligations de locataire, telles que définies par la loi du 6 juillet 1989 et les stipulations du règlement intérieur.

Ainsi, les troubles anormaux de voisinage sont suffisamment caractérisés. Et de nombreuses tentatives amiables ont été mises en œuvre.

De plus Monsieur [K] [Z] s’est engagé plusieurs fois à cesser son comportement à l’origine des troubles subis par ses voisins. Pourtant il a réitéré les faits pendant près d’une année.

De plus, il a déjà connu une période de détention qui aurait dû le conduire à modifier son comportement, ce qui n’a pas été le cas.

Enfin s’il est exact que la présence de l’ex-compagne était de nature à expliquer une partie des nuisances sonores, force est de constater que Monsieur [K] [Z] lui-même et certaines de ses fréquentations ont été à l’origine de troubles du voisinage. Dès lors l’impossibilité de contact avec Madame [F] [E] ne saurait suffire à garantir l’absence de troubles puisque dans le cadre de la procédure il est fait état d’une autre compagne, Madame [R] [P], auteur de cris et autres troubles dans l’immeuble

Compte-tenu de la durée et de la nature de ces manquements, la gravité des violations aux obligations contractuelles est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [K] [Z].

A défaut de départ volontaire, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son fait, conformément à la procédure prévue aux articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi selon l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Compte tenu des nuisances importantes et de la durée de ses nuisances, il convient de réduire le délai à un mois après la notification du jugement avec commandement de quitter les lieux.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT sera autorisé au transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant ou garnissant les lieux dans un garde meubles au choix du bailleur et aux frais de Monsieur [K] [Z] à l’issue de ce délai d’un mois.

Monsieur [K] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de la date du jugement et jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

2-Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Monsieur [K] [Z] sera condamné à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 200 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 de Code de procédure civile.

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [K] [Z].

L’exécution provisoire de la décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence de troubles anormaux de voisinage ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail consenti le 12 mai 2023 entre Monsieur [K] [Z] et l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT portant sur le logement situé au [Adresse 6] à [Localité 7] ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [K] [Z] et de tout occupant de leur chef du logement d’habitation, dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux ;

AUTORISE l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT à faire transférer et séquestrer le meubles et objets mobiliers appartenant à Monsieur [K] [Z] dans un garde meubles au choix du bailleur et aux frais du locataire passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, ce jusqu’à complète libération des lieux loués, conformément aux dispositions des articles 1153 et 1154 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécuter provisoire de la décision à intervenir.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par dépôt en case à M^e POLASTRI

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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