SERVICE DES RÉFÉRÉS

16 Avril 2026

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N° RG 26/00061 – N° Portalis DBYD-W-B7K-DZBG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 19 Mars 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

S.A.S. HCBD HOTEL, prise en la personne de son représentant légal? dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Marie-Pierre SCAPIN-ALLAG, avocat au barreau de SAINT-MALO

Rep/assistant : M^e Guillaume CORNEN, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

S.C.I. FYNAL, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Karine POSTOLLEC, avocat au barreau de SAINT-MALO

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EXPOSE DU LITIGE

La société HCBD HOTEL exploite depuis 2023 un fonds de commerce d’hôtellerie sous l’enseigne " [Adresse 3] Terra Nova " dans des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1] dont est propriétaire la société FYNAL.

Le 20 novembre 2024, suite au passage de la tempête Caetono, un dégât est survenu dans l’appartement occupé dans l’hôtel par Monsieur [X] [F], gérant de la société HCBD HOTEL.

Une expertise amiable était diligentée par l’assureur de la société HCBD HOTEL.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2026, la société HCBD HOTEL a fait assigner la SCI FYNAL en référé à heure indiquée devant le juge de céans (RG n°26/61), auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2026, de :

— A titre principal, condamner la société FYNAL à réaliser sans délai les travaux de remise en état rendus nécessaires afin de réparer les locaux et installations affectées, tant pour la partie à usage d’habitation que pour la partie commerciale, à savoir :

o La réfection complète de la toiture percée,

o La remise en état des murs, plafonds et sols détériorés par les infiltrations,

o La sécurisation du système électrique endommagé par les infiltrations,

o La réparation des équipements affectés par l’humidité et les sinistres consécutifs.

— Ordonner la réalisation de ces travaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant à compter du 15ème jour suivant la notification de la décision ; puis à défaut d’exécution complète avant le 15 mai 2026, le montant de l’astreinte sera porté à 1.000 euros par jour de retard;

— A titre subsidiaire, ordonner une expertise et désigner un expert avec pour mission de :

o Se rendre sur place dans un délai d’une semaine suivant la désignation,

o Convoquer les parties et se faire communiquer tous documents qu’il jugera utiles,

o Constater les désordres existants et en décrire la nature, l’étendue et les causes apparentes,

o Identifier les travaux urgents nécessaires à la sécurité et à la remise en exploitation normale des locaux, et fournir des recommandations rapides sur ces travaux,

o Rédiger un pré-rapport dans un délai maximum de 10 à 15 jours, permettant aux parties de prendre connaissance des constatations essentielles.

— En tout état de cause, condamner la société FYNAL à lui verser la somme de 5.100 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts résultant de la privation partielle de jouissance,

— Condamner la société FYNAL à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société FYNAL aux dépens,

— Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2026, la société FYNAL demande au juge des référés de :

— A titre principal, se déclarer incompétent pour connaître de la présente procédure,

— A titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu au versement d’une provision sur l’indemnisation de la privation de jouissance,

— En tout état de cause, débouter la société HCBD HOTEL de toutes ses demandes plus amples ou contraire,

— Dire que la société HCBD HOTEL sera condamnée à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Le dossier était évoqué à l’audience des référés du 19 mars 2026 et mis en délibéré au 16 avril 2026.

A l’audience, la société HCBD HOTEL maintient ses demandes. Elle indique que l’urgence et caractérisée en l’absence de réalisation des travaux ajoutant que la situation présente un risque pour la sécurité des occupants de l’immeuble.

La SCI FYNAL indique que les travaux sont en cours de réalisation et demande l’autorisation de produire en cours de délibéré le procès-verbal de réception des travaux. Elle ajoute que le dégât des eaux ne concerne qu’une seule des quatre chambres que comprennent le logement de fonction. Elle demande le débouté de l’intégralité des demandes.

Motifs de la decision

I- Sur la compétence du juge des référés

La SCI FYNAL conclut à l’incompétence du juge des référés en l’absence de justification de l’urgence ou de la nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit quant à lui que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la société HCBD fonde ses demandes sur les deux articles susvisés. Ce que la SCI FYNAL qualifie d’exception d’incompétence est en réalité un défaut de pouvoir du juge des référés à raison de l’absence d’urgence, de l’absence d’un dommage imminent ou de l’absence d’un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, le juge des référés sera déclaré compétent et les moyens soulevés par la SCI FYNAL seront examinés ci-après.

II- Sur la demande de travaux

En l’espèce, le sinistre survenu le 20 novembre 2024 a fait l’objet d’une expertise amiable au contradictoire des parties.

Dans son rapport du 16 janvier 2025, le cabinet POLYEXPERT, mandaté par l’assureur de la société HCBD HOTEL a relevé que les dommages dans la chambre du logement de fonction sont consécutifs à des infiltrations par la toiture zinc âgée de plus de dix ans, vétuste et percée. Le cabinet POLYEXPERT a constaté des dommages aux revêtements du plafond, sol et murs de la chambre mais l’absence de dommages aux biens de la société HCBD HOTEL.

Dans son rapport du 26 juin 2025, le cabinet ELEX, mandaté par l’assureur de la SCI FYNAL a conclu que le dégât des eaux était consécutif à des infiltrations d’eau au travers de la couverture en zinc de l’immeuble. Le cabinet ELEX a constaté que les dommages occasionnés portent sur le plafond lambris PVC, les murs en papier peint, le doublage en plaque de plâtre et le sol stratifié de la chambre.

En l’espèce, la SCI FYNAL ne conteste pas sa responsabilité dans la survenance de ce sinistre et de ce que les travaux de réfection de la toiture et de prise en charge des embellissements lui incombent.

Aux termes d’une note en délibéré autorisée notifiée par RPVA le 23 mars 2026, la SCI FYNAL justifie de la réalisation des travaux de reprise de la couverture en zinc à l’origine de la survenance du dégât des eaux par la SARL VERDON ET FILS. Ces travaux ont en effet fait l’objet d’un procès-verbal de réception du 20 mars 2026.

Cependant, il n’est pas contesté que les travaux de reprise des dommages occasionnées par le dégât des eaux n’ont pas été effectués. La SCI FYNAL indique à ce titre qu’elle a sollicité un devis auprès de la société [Adresse 5], de sorte qu’elle ne conteste pas ne pas avoir procédé aux réparations sollicitées. Ce manquement constitue un trouble manifestement illicite au regard de l’obligation de délivrance du bailleur.

Dès lors, il convient d’enjoindre à la SCI FYNAL de réaliser les travaux de remise en état des murs, plafonds et sols de la chambre du logement de fonction, tels que constatés par les experts amiables dans leurs rapports des 16 janvier et 26 juin 2025, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera en revanche relevé que les rapports d’expertise amiable ne mentionnent pas de dommages affectant l’installation électrique. Les experts amiables n’ont pas davantage constaté de désordre affectant les équipements, le cabinet POLYEXPERT ayant indiqué « pas de dommages constatés aux biens propriétés de l’assuré ».

III- Sur le préjudice de jouissance

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société HCBD HOTEL sollicite une provision à valoir sur la réparation de son préjudice estimant qu’elle a subi une privation de jouissance partielle.

Cependant, il résulte des deux rapports d’expertise amiable que les dommages occasionnés par le dégât des eaux survenu en novembre 2024 n’affectent qu’une des chambres du logement de fonction, dont la société HCBD HOTEL ne conteste pas qu’elle ne constitue pas la seule chambre du logement.

Par conséquent, la demande d’indemnisation provisionnelle se heurte à des contestations sérieuses et sera rejetée.

IV- Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient de condamner la SCI FYNAL à verser à la société HCBD HOTEL la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI FYNAL sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Disons compétent le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo ;

Condamnons la SCI FYNAL à procéder à la remise en état des murs, plafonds et sols de la chambre du logement de fonction détériorée par le dégât des eaux survenu le 20 novembre 2024 dans un délai de 2 mois suivant la signification de la présente décision ;

Disons que passé ce délai, l’obligation de la SCI FYNAL sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai de deux mois ;

Rejetons le surplus des demandes de travaux de la société HCBD HOTEL ;

Rejetons la demande d’indemnité provisionnelle de la société HCBD HOTEL ;

Condamnons la SCI FYNAL à verser à la société HCBD HOTEL la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI FYNAL aux dépens de l’instance.

Le greffier Le juge des référés