TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/0158

N° RG 24/01083 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYXT

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [C] [V]

né le 02 Février 1963 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 61

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [H] [U]

né le 05 Février 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

comparant

Interprète :

Monsieur [B] [O] : langue albanaise

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un bail verbal, M. [C] [V] a loué à M. [H] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 400,00 € outre 50,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, M. [C] [V] a fait délivrer au locataire une sommation de payer la somme de 3 863,64 € au titre des loyers et charges échus au mois de février 2024.

Les impayés de loyer ont été signalés le 26 novembre 2023 à la caisse d’allocations familiales de du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, M. [C] [V] a fait assigner M. [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer la demande recevable,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner le locataire à payer la somme de 4 316,54 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 05 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 mars 2024,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 450 € jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— dire que cette indemnité sera révisable selon les conditions prévues au contrat de bail,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût de la sommation de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du haut-Rhin le 30 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, M. [C] [V], représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 839,24 €, au titre des loyers et charges échus, terme du mois d’octobre 2024 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement, la situation étant pour elle hautement préjudiciable.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [H] [U] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe mais précise avoir donné de l’argent en liquide, à hauteur de 8 000 €, dont il ne peut justifier. Il ajoute qu’il n’a pas versé la part résiduelle du loyer dans la mesure où il prétend payer l’électricité pour tout l’immeuble. Il ajoute qu’il n’a ni gaz ni électricité depuis plus d’un an par la faute du bailleur.

Autorisé à produire une note en délibéré afin de justifier ses déclarations, M. [H] [U] produit en date du 18 octobre 2024 de nombreux courriers émanant de Priméo énergie desquels il résulte que l’alimentation a été coupée pour impayés.

Par une note en délibéré en date du 12 novembre 2024, le conseil du demandeur relève que les documents produits démontrent que seul le défendeur est souscripteur des contrats d’énergie et que les coupures ne sont dues qu’à des impayés et non à l’initiative du bailleur.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 octobre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. [H] [U] ne conteste ni l’existence du bail verbal ni le montant du loyer et des charges réclamés.

Il ressort des pièces fournies qu’au mois d’octobre 2024, la dette locative de M. [H] [U] s’élève à la somme de 6 839,24 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Les déclarations selon lesquelles il aurait procédé à des paiements en numéraires ne sont pas justifiées.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 mars 2024 pour la somme de 3 863,64 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de M. [H] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [H] [U] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [H] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, soit 450 € par mois, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [U] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [C] [V], M. [H] [U] sera condamné à verser au demandeur la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du présent jugement du bail verbal conclu entre M. [C] [V], d’une part, et M. [H] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [C] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [U] à verser à M. [C] [V] la somme de

6 839,24 € (six mille huit cent trente-neuf euros et vingt-quatre centimes) selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 sur la somme de 3 863,64 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [H] [U] à verser à M. [C] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 450 € par mois, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [C] [V] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [H] [U] à verser à M. [C] [V] une somme de

600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 janvier 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,