DU 21 Novembre 2024
N° RG 21/01798 N° Portalis DBYT-W-B7F-EWLG
JUGEMENT n° 
AFFAIRE :
X Y, Z AA
C/
S.A.S. ATLANTA IM M AB
1 Section^ère
Copie exécutoire + expédition délivrées le :
à
M^e Philippe GONET M^e Pierre GENDRONNEAU
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT NAZAIRE
JUGEMENT DU 21 Novembre 2024
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DEMANDEURS :
Monsieur X Y né le […] à VITRY-LE-FRANCOIS (51300) de nationalité Française Profession : Maître-nageur, Madame Z AA née le […] à MONTBELIARD (25200) de nationalité Française Profession : Désigner, demeurant ensemble 9 Avenue de l’Yser – 44250 SAINT BREVIN LES PINS
Tous deux Rep/assistant : Maître Philippe GONET de la SELARL PHILIPPE GONET, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE
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DEFENDERESSE :
S.A.S. ATLANTA IMMAB dont le siège social est situé […] inscrite au RCS de SAINT NAZAIRE sous le n° 833.450.299 prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège
Rep/assistant : Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE
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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,
PRÉSIDENTE : Tina NONORGUES, magistrat du siège délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.
GREFFIER : Soline JEANSON
DEBATS : A l’audience publique du 18 Janvier 2024
JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024, date indiquée à l’issue des débats prorogé au 21 Novembre 2024 sans avis compte tenu de la surcharge de travail du service.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 14 août 2020, Monsieur X Y et Madame Z AA, représentés par la SAS ATLANTA IMMAB en vertu d’un mandat de gestion du 27 juillet 2020, ont donné à bail soumis aux dispositions des articles 1984 et suivants du code civil, à la société LEXIMAR NAVAL, société de droit roumain, une maison meublée sise […] (44) pour une durée d’un an renouvelable en contrepartie d’un loyer mensuel de 2.600 euros outre 50€ au titre des charges, outre 3.600€ au titre du dépôt de garantie pour y loger ses salariés.
Le locataire s’engageait, en outre, à supporter le montant des réparations en cas de dégradations ou de dégâts matériels et ce, même si ce moment excédait celui du dépôt de garantie, outre le versement de la somme de 2.000 euros à titre de forfait ménage, si nécessaire.
Suivant avenant du 18 février 2021, la société BLEU SHIP CONSTRUCT se substituait à la société LEXIMAR NAVAL.
Le 24 mars 2021, le locataire a fait délivrer son congé à l’agence immobilière et les bailleurs ont fait intervenir un huissier de justice qui a constaté plusieurs dégradations sur leur propriété, lesquelles ont été retranscrites au sein du procès-verbal dressé le 23 avril 2021.
Par lettre recommandée du 12 mai 2021, la société ATLANTA IMMAB a mis en demeure la société LEXIMAR NAVAL d’indemniser Monsieur X Y et Madame Z AA, en vain.
Estimant que leurs préjudices résultent d’un manque de diligences de la société ATLANTA IMMAB fautive dans l’exécution de son mandat, Monsieur X Y et Madame Z AA l’ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Saint Nazaire, sur le fondement des articles 1991 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil, aux fins de :
- Condamner la société ATLANTA IMMAB à payer à Monsieur Y et Madame AA à titre de dommages et intérêts la somme de 16.207,51 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation le tout assorti de l’anatocisme,
- Condamner la société ATLANTA IMMAB à payer à Monsieur Y et Madame AA la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution,
- La condamner aux entiers dépens.
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Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé, Monsieur X Y et Madame Z AA demandent au tribunal, vu les articles 1991 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil, de :
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 – Débouter la société ATLANTA IMMAB de toutes demandes, fins et conclusions,
- Condamner la société ATLANTA IMMAB à payer à Monsieur Y et Madame AA à titre de dommages-intérêts la somme de de 16.207,51 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation le tout assorti de l’anatocisme,
- Condamner la société ATLANTA IMMAB à payer à Monsieur Y et Madame AA à la somme de 4500 € au titre de l’article 700 du CPC,
- La condamner aux entiers dépens.
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Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé, la société ATLANTA IMMAB, estimant n’avoir commis aucune faute, et l’absence en tout cas de lien de causalité avec le préjudice allégué, demande au tribunal de :
- Juger irrecevables et en tout état de cause mal fondées les demandes présentées à l’encontre de la société ATLANTA IMMAB,
- Débouter M Y et M^me AA de toutes leurs demandes.
A titre subsidiaire,
- Retenir que M Y et M^me AA ne démontrent pas l’existence de vaines poursuites à l’égard des sociétés locataires, préalables à l’action en responsabilité dirigée contre l’agence immobilière,
- Réduire en de très notables proportions les sommes à retenir au titre des réparations résultant des dégradations locatives au regard de l’état de vétusté des meubles et des embellissements, et retenir que le préjudice imputable aux locataires ne saurait excédée 25 % des travaux que le tribunal retiendra comme étant justifié par leur occupation,
- Retenir que le préjudice allégué ne peut être considéré que comme une perte de chance de recouvrir les sommes dues par les sociétés locataires, laquelle perte de chance ne saurait excédée 10 % des sommes pouvant être imputées aux locataires LEXIMAR NAVAL et BLEU SHIP CONSTRUCT,
- Condamner in solidum M Y et M^me AA au paiement de la somme de 3500€ sur le fondement de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens.
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La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 juillet 2023 par le juge de la mise en état et l’affaire fixée pour être plaidée le 16 novembre 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 janvier 2024 au cours de laquelle compte tenu de l’accord des parties, le tribunal a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture et prononé la clôture à la date de l’audience pour accueillir les conclusions.
La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 mai 2024 prorogé au 21 novembre 2024 sans avis compte tenu de la surcharge de travail du service.
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MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande indemnitaire formée par Monsieur X Y et Madame Z AA
Il résulte des dispositions des articles 1991 et suivants du code civil que le mandataire répond des dommages-intérêts qui résultent de l’inexécution de son mandat ou des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Il convient d’examiner chacun des reproches formulés par les demandeurs à l’encontre de la société ATLANTA IMMAB :
- L’absence de carte de gestion immobilière : les cartes professionnelles relatives à la gestion immobilière par la société ATLANTA IMMAB sont produites pour les périodes du 20/03/2018 au 19/03/2021 et du 12/03/2021 au 11/03/2024. Ce moyen est donc inopérant.
- L’absence d’information des mandants quant à l’état du bien, notamment par absence d’établissement d’état des lieux lors du changement de locataire : l’avenant du 18 février 2021 au bail substitue au locataire LEXIMAR NAVAL le locataire BLEU SHIP CONSTRUCT SARL à compter du 1 mars 2021 , le bail^er
d’habitation meublé n’étant nullemen résilié. Ne s’agissant pas d’une restitution des lieux par le locataire, il ne peut être reproché à la société ATLANTA IMMOBLIER de n’avoir pas établi un état des lieux de sortie suivi d’un état des lieux d’entrée du locataire substituant. Il n’appartient pas non plus à la société de gestion de vérifier l’état des lieux au cours de l’exécution du bail, la preuve de la connaissance de dégradations du bien par celle-ci qu’elle n’aurait pas portées à la connaissance des propriétaires n’étant pas rapportée. Ce moyen est inopérant.
- Sur la désinvolture de la société ATLANTA IMMAB dans la gestion du mandat : le bail contient mention des clauses sollicitées par les mandants, un état des lieux d’entrée a été dressé le 21 août 2020 sans qu’il soit prouvé que les contrats eau et électricité posaient difficulté au regard d’une entrée anticipée dans les lieux, la somme de 3.600€ a été versée aux bailleurs au titre du dépôt de garantie convenu au contrat de location, quand bien même le locataire n’aurait versé que la somme de 2.600 euros à la société de gestion. Ce moyen est inopérant.
- Sur l’absence de vérification de la souscription d’une assurance par le locataire : alors que la société ATLANTA IMMAB afirme qu’une assurance auprès de GROUPAMA était souscrite par la société locataire, elle n’en rapporte pas la preuve, alors qu’il s’agit d’un élément déterminant en matière de location d’immeuble. Toutefois le dégats des eaux allégué par les bailleurs n’est pas établi, le fait que le parquet soit gondolé lors de la sortie des lieux ne permettant pas, sur les seules conclusions de l’huissier de Justice, d’en déduire qu’un tel incident est intervenu. En tout état de cause, une assurance ne couvrirait pas les dégradations constatées à l’issue de la location, du fait des agissements des locataires.
- Sur l’imputabilité des dégats électriques à la société de gestion immobilière : les locataires affirment que le tableau électrique a subi des dégâts et des traces de brulures qui ne peuvent que s’expliquer par une surtension imputable à une puissance souscrite insuffisante résultant de ce qu’elle a choisi un locataire dont les besoins n’étaient pas adaptés au local proposé : la preuve de allégations des demandeurs quant au lien entre la réfection des tableaux électriques et leur dégradation à la suite d’une surtension n’est pas rapportée. Ce moyen sera écarté.
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 – Sur l’imputabilité du changement des radiateurs à la société de gestion : aucune preuve n’est versée au soutien de cette affirmation.
- Sur l’absence d’étude de la solvabilité des dossiers : les affirmations des demandeurs quant à l’insolvabilité des sociétés locataires qui seraient des sociétés fictives ne reposent sur aucune démonstration valable. Les graphiques quant aux performances financières démontrent qu’au cours de l’année 2020 celles de LEXIMAR NAVAL SRL étaient déclinantes mais que la société BLEU SHIP CONSTRUCT qui a pris sa suite éaient florissantes à cette même période et de fait, les loyers ont été payés ainsi que le montant du dépôt de garantie. Celui-ci était d’un montant de 2.600€ au terme du contrat de gestion même s’il a été mentionné à la somme de 3.600€ au terme du contrat de location, de telle sorte qu’il ne peut être reproché au locataire d’avoir versé initialement la somme de 2.600 euros et d’en tirer la conséquence de son impécuniosité. En définitive, ce n’est pas l’insolvabilité de ces sociétés qui fait préjudice aux bailleurs mais leur non-coopération dans le paiement des sommes dues suite aux dégradations commises par ses salairés dans les lieux loués, et l’absence de mise en œuvre d’une procédure de recouvrement forcée à leur encontre, certes rendue plus compliquée du fait de leur localisation à l’étranger. Or, les bailleurs étaient informés dés l’origine du bail que les locataires successives étaient des sociétés de droit roumain.
- Sur la proposition d’un nouveau locataire, la société CIPA : aucune faute ne peut être reprochée à la société de gestion d’avoir proposé l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire, celle-ci ayant été annulée à la demande des propriétaires le temps d’effectuer les travaux de remise en état du bien
- Sur l’absence de visites périodiques du bien : il ne peut pas être reproché à la société de gestion de n’avoir pas visité périodiquement le bien, ce qui n’entrait pas dans sa mission contractuelle et contrevient au principe de libre jouissance du bien mis en location.
- Sur l’absence d’ établissement de devis de réparations : le contrat de gestion vise l’engagement des réparations nécessitées par l’urgence payables sur les fonds dont la société de gestion dispose mais n’impose pas au mandataire de présenter des devis au mandant.
En conclusion, l’absence de vérification d’une assurance prise sur le bien par la société locataire constitue une faute de la société ATLANTA IMMAB. Toutefois, cette faute n’est pas en lien avec le préjudice subi par les demandeurs qui consiste à devoir engager une procédure contre des sociétés de droit roumain pour obtenir l’indemnisation des dégradations qu’elle a commis dans les lieux loués, correspondant à une disparition de certains meubles mis à disposition, des dégradations aux peintures, sols et revêtement, des dégradations aux objets mobiliers restés sur place qui ne relèvent pas d’une assurance habitation.
La demande indemnitaire sera donc rejetée.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Les demandeurs succombant en leur demande d’indemnisation supporteront in solidum les dépens de l’instance et seront condamnés in solidum à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la société ATLANTA IMMAB pour les frais irrépétibles qu’elle a exposés.
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PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort mis à disposition au greffe,
ORDONNE, à l’audience de plaidoiries, le rabat de l’ordonnance de clôture du 03 juillet 2023 et clôture l’instruction de l’affaire au 18 janvier 2024,
DEBOUTE M. Y et M^me AA de leur demande indemnitaire,
CONDAMNE M. Y et M^me AA in solidum à payer à la société ATLANTA IMMAB la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M. Y et M^me AA à supporter les dépens de l’instance
En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE Soline JEANSON Tina NONORGUES
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