TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

N° RG 25/02416 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FWZ5

Minute : 25/00785

JUGEMENT

DU 17 Décembre 2025

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[X] [U]

Copies certifiées conformes

M. [U]

M^e DAVID

Copie exécutoire

M^e DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Société OPH SILENE

Activité : , demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître DAVID de la SCP GUYON & DAVID, avocate au Barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [X] [U]

né le 29 Juillet 1978 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 7]

Comparant,

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Léa DELOBEL, Greffière placée lors des débats

Camille LECRIQUE, Greffière placée lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 05 Novembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2009, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [X] [U] et Madame [A] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 277,22€, provision sur charges non incluse.

A la suite de la transcription du divorce des locataires, Monsieur [X] [U] est devenu à compter du 1er avril 2012, seul titulaire du bail.

Le contrat de bail indique expressément dans son point 5-3 que « le locataire s’interdira tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens ». Il mentionne également l’application d’un règlement intérieur dont la violation pourra amener à la saisine du tribunal. L’article 1er de ce règlement intérieur, signé le 12 janvier 2009 par le locataire, rappelle notamment l’obligation d’adopter un comportement qui ne nuise pas ou ne trouble pas la tranquillité et la sécurité de l’immeuble.

Par ordonnance d’homologation en date du 24 septembre 2025, Monsieur [X] [U] a été condamné à une peine de 10 mois d’emprisonnement délictuel pour :

usage de produit stupéfiants entre le 1er avril 2021 et le 22 septembre 2025 ;

détention de produits stupéfiantes entre le 1er juillet 2024 et le 22 septembre 2025 ;

offre ou cession de stupéfiants, entre le 1er juillet 2024 et le 22 septembre 2025.

La constitution de partie civile de l’OPH SILENE a été déclaré recevable, Monsieur [X] [U] a été déclaré responsable du préjudice subi et condamné à verser à l’OPH SILENE la somme de 1€ au titre de son préjudice d’image ainsi que la somme de 800€ au titre des dispositions de l’article 475-1 du code de procédure civile.

Par note en date du 3 octobre 2025, le Préfet de Loire-Atlantique a demandé à l’OPH SILENE, en application de l’article L. 442-4-3 du code de la construction et de l’habitation, de saisir le tribunal aux fins de résiliation du bail en raison des agissements de l’occupant habituel du logement en lien avec des activités de stupéfiants. Il précise qu’en cas d’inaction du bailleur, il saisira lui-même le Tribunal.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, l’OPH SILENE a fait citer Monsieur [X] [U], locataire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, au visa des articles 1728 du code civil et 7b de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2025-532 du 13 juin 2025, afin de faire constater l’inexécution fautive par ce dernier de ses obligations en qualité de locataire et d’obtenir au bénéfice de l’exécution provisoire :

la constatation que Monsieur [X] [U] et les occupants de son chef causent à l’ensemble des occupants de l’immeuble, un trouble anormal de voisinage ;

le prononcé de la résiliation du bail pour comportement fautif et trouble anormal de voisinage à compter de la décision à intervenir ;

l’expulsion de Monsieur [X] [U] et celle de tout occupant son chef et si besoin avec le concours de la force publique ;

la condamnation de Monsieur [X] [U] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer à compter de la résiliation du bail ;

1.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

les entiers dépens.

A l’audience du 5 novembre 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, se référant à ses écritures, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, il rappelle que lors de la perquisition de la cave de Monsieur [X] [U] a été retrouvé 400 grammes de résine de cannabis et que lors de la perquisition du logement a été retrouvé du matériel de conditionnement. Il indique que des locataires ont osé faire des réclamations sur les agissements de Monsieur [X] [U] et leurs conséquences au sein de l’immeuble et que ce sont ces dénonciations qui ont permis de mettre fin au trafic en interpellant le locataire. Il rappelle également le climat d’insécurité induit par l’existence d’un trafic, les incivilités et les dégradations dans les parties communes, la crainte des locataires. Il constate par ailleurs que Monsieur [X] [U] a reconnu lors de sa garde à vue être propriétaire de deux maisons, déclarant percevoir le RSA mais être chanceux aux paris sportifs.

Monsieur [X] [U], comparant en personne, ne conteste pas les faits pour lesquels il a été condamné, précisant avoir eu un simple rôle de nourrice. Il indique percevoir le RSA et conteste par contre être à l’origine des troubles du voisinage liés aux dégradations et aux incivilités.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d’abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité.

L’OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail du 12 janvier 2009, le règlement intérieur annexé au contrat de location signé par le locataire, l’ordonnance d’homologation du 24 septembre 2025, la note de la Préfecture, des éléments de la procédure pénale ainsi que trois réclamations du voisinage en date des

1er juillet 2024, 13 juin 2025 et 8 août 2025.

La teneur des faits reprochés à Monsieur [X] [U] justifie l’absence de mise en demeure préalable à l’assignation. En effet, ces faits et les troubles qu’ils génèrent ne sont que très rarement dénoncés au bailleur par les autres locataires, ces derniers vivant dans un climat d’insécurité et de peur et craignant des représailles. L’OPH SILENE qui n’a eu connaissance de la réalité de l’implication de Monsieur [X] [U] dans le trafic de stupéfiants que suite à la procédure pénale ne pouvait dès lors réaliser une mise en demeure utile au préalable.

Les éléments de procédure et la condamnation présente au dossier attestent de la participation de Monsieur [X] [U] au trafic en qualité à minima de « nourrice » et ce pour des quantités conséquentes, faits qu’il ne conteste pas par ailleurs. Monsieur [X] [U] a donc utilisé le logement et la cave, objet de la présente procédure, pour participer à l’installation d’un trafic de stupéfiants dans l’immeuble et dans le quartier, et a retiré un bénéfice de cette mise à disposition en percevant des produits mais également une rémunération de l’ordre de 1.000€ par mois.

Ce trafic dont il a pu être démontré qu’il a duré plus d’un an a nécessairement porté préjudice aux autres locataires et a généré un climat de stress et d’insécurité au sein de l’immeuble mais également au sein du quartier dans son ensemble. Aussi, même si les faits remontent à quelques mois, le trouble persiste et il ne peut être reproché au bailleur d’avoir attendu l’issue de la procédure pénale avant d’engager son action.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [X] [U] est responsable de faits qui ont causé un trouble extrêmement grave aux conditions d’hébergement des autres locataires de l’ensemble immobilier, mais également au bailleur et à la société dans son ensemble s’agissant notamment de faits délictuels.

Au regard de la particulière gravité des manquements relevés et du contexte, seul le départ de Monsieur [X] [U] permettra de garantir la tranquillité de l’immeuble et des autres locataires et le non renouvellement des difficultés.

Il doit donc être conclu à des manquements graves à ses obligations du locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire avec effet à la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion du preneur des lieux qu’il louait, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

L’OPH SILENE sollicite par ailleurs la condamnation de Monsieur [X] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges contractuellement fixés par les parties. Cette demande est parfaitement fondée dès lors que le bail est résilié afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux de l’ancien locataire, ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, ce dernier devenant du fait de la résiliation occupante sans droit ni titre du logement. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer une indemnité de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 12 janvier 2009 entre l’OPH SILENE et Monsieur [X] [U] relatif au local à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 4], ce aux torts exclusifs du locataire, avec effet à la date du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer à l’OPH SILENE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer fixé dans le contrat de bail, augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail, due à compter de la présente décision et ce jusqu’à la sortie effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer à l’OPH SILENE la somme de 300€ application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par l’OPH SILENE ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] aux entiers dépens.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 17 DÉCEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

E. HAMON