1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e SERRADJ

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 29 JANVIER 2026

S.D.C. [Adresse 4]

c/

[H] [F]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01408 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QNCU

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 15 Octobre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. VILLA ZELLIDJA

C/o son syndic, CABINET [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Stein SERRADJ, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Madame [H] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 15 Octobre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 27 Novembre, prorogée au 29 Janvier 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Suivant acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET [V], a fait assigner Madame [H] [F] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des articles 809 du code de procédure civile (sic), 1221 et 1242 du code civil et du règlement de copropriété :

— constater que les infiltrations d’eau affectant les sous faces des balcons au Sud et au Nord de l’appartement de Mme [L] trouvent leur origine dans des aménagements privatifs défaillants réalisés par Madame [H] [F],

— constater que Madame [H] [F] a choisi de ne pas déférer aux demandes de remise en état dépendant de son lot de copropriété malgré les très nombreuses demandes et relances,

En conséquence,

— ordonner sous astreinte de 100 € par jours de retard, deux mois à compter de l’ordonnance à intervenir, que Madame [H] [F] soit condamnée à faire réaliser une étanchéité des balcons Sud et Nord avec suppression des contrepentes existantes,

— condamner Madame [H] [F] à payer la somme de 5 .000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance en ceux compris les frais du constat dressé le 6 août 2019.

Il expose que la requise est propriétaire occupante, au sein de la copropriété, d’un appartement situé au deuxième étage disposant d’un balcon en façade avant et d’un balcon en façade arrière de l’immeuble, comme l’ensemble des appartements, que la propriétaire de l’appartement situé en dessous (Madame [L]) constate des infiltrations depuis l’année 2021, provoquant une dégradation de la façade et de la sous-face des deux balcons et qu’une recherche de fuite a pu établir que ces infiltrations provenaient des balcons supérieurs, dont la terrasse n’est pas étanchée, de sorte que l’eau de pluie, les écoulements en provenance des sorties de climatiseurs ou l’eau d’arrosage des plantes en pot traversent les revêtements de sol et la dalle en béton armé pour ressortir en sous-face. Il a également été constaté à cette occasion une forte présence de calcaire dans la colonne d’eau de pluie en aval de l’appartement de Madame [H] [F], mais aucune fuite en provenance de cette colonne. Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il est apparu, après un nettoyage des agrégats en calcaire n’ayant pas permis d’identifier la moindre fuite ni rupture de canalisation, que l’origine des sinistres était consécutive à des arrosages disproportionnés sur les balcons de la requise, mais que celle-ci n’a rien entrepris pour mettre un terme aux désordres en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée par le syndic. Le syndicat des copropriétaires précise qu’une expertise amiable a eu lieu, au contradictoire de Madame [H] [F] et de sa voisine d’en dessous, et que le rapport en date du 7 juin 2023 permet de préciser la nature et l’importance des dégâts, mais surtout de confirmer que les écoulements anormaux d’eau en provenance des balcons supérieurs ont pour origine des aménagements privatifs effectués par la défenderesse, à savoir l’ajout d’une épaisseur de carrelage sans modification du système d’évacuation des eaux et avec création de contrepente, et le percement du carrelage pour installation d’un système de guidage des stores. Le syndicat demandeur indique qu’il a pour sa part fait modifier l’exutoire du balcon mais que Madame [H] [F] n’a jamais fait réaliser les travaux qui lui incombent, malgré les engagements qu’elle avait pris lors de l’assemblée générale du 21 juin 2023 et malgré le fait que le syndic, pour aider la copropriétaire, ait missionné trois entreprises différentes pour établir des devis. Il note que le sinistre persiste et que les désordres s’aggravent et il estime que cette situation constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme, Madame [H] [F] contrevenant de manière manifeste aux dispositions du règlement de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 15 octobre 2025.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires demandeur, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Madame [H] [F] n’a pas constitué avocat ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande principale

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile (anciennement article 809 du code de procédure civile) dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

La cessation d’un trouble manifestement illicite peut être ordonnée en référé même en présence d’une contestation sérieuse ou en l’absence d’urgence. Toutefois, si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Le syndicat des copropriétaires requérant produit au soutien de sa demande :

— le règlement de copropriété, énonçant notamment que sont parties privatives les carrelages, dallages et en général tous les revêtements sur les formes en béton formant le sol des locaux divis, les plafonds, les balcons, garde-corps et barres d’appui, tandis que les tuyaux de descente d’écoulement des eaux pluviales sont parties communes ; ce règlement dispose en outre en son article 6 que chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouer et d’en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité dues bâtiments,

— un compte-rendu établi le 6 août 2021 par Monsieur [X] (BET), ayant visité diverses terrasses de l’immeuble dont celles de Madame [H] [F] et de Madame [L], dont il ressort qu’il a constaté des infiltrations en sous face des terrasses Sud et balcons au Nord provoquant des cloques, provenant de l’eau qui traverse les revêtements des sols ainsi que les dalles en béton armé pour ressortir en sous face et que, ces mêmes terrasses n’étant pas étanchées, l’eau de pluie ou les écoulements des condensats des échangeurs de clim non raccordés ou l’eau d’arrosage des plantes en pots peuvent en être la cause (ce compte-rendu étant accompagné de photographies démontrant l’existence de désordres causés par des infiltration en sous face des balcons) ; il constate également des remontées d’humidité par capillarité dans les bas des murs extérieurs au droit des seuils de porte au Sud et plus particulièrement présentes sur les balcons Nord, provoquant des boursouflures, des cloques et des décollements de peinture, dont la cause est la présence d’eau sous les revêtement de sol des terrasses, ainsi que la présence d’humidité dans certains caniveaux ou goulottes suite à des pentes réalisées de manière aléatoire et ne permettant pas dans les meilleures conditions un écoulement gravitaire ;

— un rapport d’inspection télévisée des colonnes verticales d’eaux pluviales en date du mois de mai 2022, montrant notamment la présence de calcaire dans les canalisations ;

— un courrier RAR adressé par le syndic à Madame [H] [F] le 19 septembre 2022, lui demandant de ne plus créer d’importants écoulements d’eau sur le sol de son balcon, celui-ci exposant avoir été destinataire d’une vidéo montrant un écoulement d’eau important venant de l’exutoire de l’angle de son balcon, alors qu’il ne pleuvait pas ce jour-là : « comme vous le savez, les balcons ne sont pas étanches […] Je vous informe que la sous-face du balcon de Madame [L] se dégrade de plus en plus et les fers à béton apparaissent désormais » ;

— un rapport d’expertise établi le 7 juin 2023 par Monsieur [J], expert technique missionné par l’assurance protection juridique, en présence notamment de Madame [H] [F], de Madame [L] et du syndic, aux termes duquel il a été constaté une forte altération de l’enduit et de la peinture de la sous face du balcon de Madame [H] [F] sur le retour Est et sur toute la longueur de la façade Sud, le parapet Est étant également affecté par des boursouflures ;

l’expert note que le revêtement du sol du balcon de Madame [H] [F] est de nature différente des autres balcons et manifestement posé par-dessus le carrelage préexistant, qu’un trop-plein a été rajouté sur le point haut dans l’angle Sud-Est du balcon, à l’interface des deux revêtements de sol, ne permettant pas à l’eau de la chape de s’évacuer, et qu’il a été installé deux câbles de guidage du store Est, dont les fixations ont été réalisées sur la dalle au travers le revêtement de sol ; il a été réalisé un essai d’évacuation du caniveau qui a montré que l’eau restait en rétention du fait de la présence d’une contre-pente et des coulures d’eau apparaissaient le long du parapet sous le trop plein ;

l’expert en conclut que le régime d’évacuation des eaux pluviales en limite de balcon a été modifié, que le trop plein dans l’angle Sud Est est en point haut entre les deux revêtements et ne permet pas aux eaux de surface de s’évacuer et que l’eau en rétention dans le caniveau et sur le balcon s’infiltre dans le mille-feuilles que constitue les deux couches de carrelage, de sorte que l’eau en rétention s’évacue par gravitation en sous face au droit des fissures ou des points d’attache des câbles guidant le store et par remontée d’humidité dans les murs (il est noté le développement de mousse sur le parapet) ;

concernant les désordres, l’expert note qu’ils sont pour l’heure circonscrits à la dégradation des embellissements en partie privative et que les travaux d reprise ont été évalués par le BET dans son rapport de 2021 à 7.840 € pour la reprise de la terrasse Sud et à 2.112 € pour la reprise des seuils de porte-fenêtre ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2023, portant en point n°31 une information sur le problème d’infiltrations subi par Madame [L] en provenance de la terrasse de Madame [H] [F], au cours duquel il a été donné lecture du rapport de Monsieur [J] ET Madame [H] [F] a pris acte des conclusions de l’expert et a déclaré qu’elle allait faire réaliser les travaux nécessaires ;

— un courrier RAR adressé le 22 décembre 2023 par le syndic à Madame [H] [F], la mettant en demeure de réaliser les travaux préconisés par l’expert, le syndicat des copropriétaires engageant pour sa part début janvier 2024 les travaux de mise à niveau de l’exutoire de son balcon ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2024, au cours de laquelle (points n°20 et 21) Madame [L] a fait part de ses interrogations concernant les travaux que devait réaliser Madame [H] [F], il a été demandé à cette dernière de réaliser les travaux privatifs lui incombant, nécessaires pour mettre fin aux désordres, d’ici le 30 novembre 2024 au plus tard et il a été décidé par les copropriétaires d’engager, à défaut d’exécution dans ce délai, une action judiciaire afin de la contraindre à réaliser lesdits travaux ;

— un courrier RAR adressé le 25 février 2025 par le syndic à Madame [H] [F], rappelant qu’il avait, à sa demande et pour l’aider, missionné à l’issue de l’assemblée générale trois entreprises pour qu’elles prennent rendez-vous avec elle dans la perspective d’établir des devis pour le chiffrage des travaux privatifs lui incombant pour mettre un terme aux écoulements, et soulignant qu’il n’a depuis plus aucune nouvelle de sa part sur les travaux qu’elle doit réaliser ; il lui rappelle également qu’il a reçu mandat pour saisir le tribunal en cas de carence de sa part ;

— un procès-verbal de constat dressé le 27 mai 2025, montrant la persistance voire l’aggravation des désordres subis par Madame [L] en sous-face du balcon de Madame [H] [F], au niveau de l’angle Est et le long de la façade Sud, les photographies annexées au procès-verbal démontrant que ces désordres se situent à l’aplomb des câbles installés pour guider le store, et la présence de désordres sur le bandeau du balcon de l’appartement de Madame [H] [F], qui est dégradé par des infiltrations (cloquages, taches et décollements de l’enduit), des dégradations de même type étant également apparus sur le bandeau du balcon de Madame [L] dans l’angle Sud-Est.

Il résulte de ces éléments que les causes des désordres subis par Madame [L], qui persistent voire se sont aggravés, ont été identifiées de manière contradictoire et proviennent des installations privatives de Madame [H] [F] sur sa terrasse, et notamment de la modification du revêtement par l’apposition d’un nouveau carrelage sur l’ancien, en créant des contre-pentes inadaptées pour permettre le bon écoulement des eaux par l’exutoire prévu à cet effet, et du percement de ce revêtement pour arrimer les câbles servant à guider le store.

Madame [H] [F] n’a pas contesté les conclusions de l’expertise amiable réalisée à la demande du syndicat des copropriétaires et s’est engagée, lors de l’assemblée générale du 23 juin 2023 à faire réaliser les travaux privatifs qui lui incombent incontestablement aux termes du règlement de copropriété.

Il en résulte que son inertie, en dépit des multiples rappels effectués en assemblée générale en 2023 et 2024 et par courriers RAR adressés par le syndic, cause un trouble manifestement illicite à la copropriété auquel il convient de mettre un terme, en ordonnant à Madame [H] [F] de réaliser les travaux préconisés à l’issue de l’expertise amiable contradictoire du 17 juin 2023.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Madame [H] [F], qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, de tels coûts n’étant pas inclus dans les dépens tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile dès lors que le commissaire de justice n’a pas été désigné à cet effet par une décision de justice. Il sera néanmoins tenu compte de ces frais engagés par le demandeur au titre des frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires demandeur la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET [V], recevable et bien fondé en sa demande ;

Condamne Madame [H] [F] à faire réaliser une étanchéité des balcons Sud et Nord de son appartement, avec suppression des contrepentes existantes et des points d’entrée par les fixations des câbles de guidage de son store, selon les modalités précisées dans le rapport d’expertise amiable en date du 17 juin 2023 ;

Dit que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, qui courra pendant trois mois, après quoi il devra être à nouveau statué sur la prévision d’une nouvelle astreinte ;

Condamne Madame [H] [F] aux entiers dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 27 mai 2025 ;

Condamne Madame [H] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET [V], une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés