TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DU 18 Décembre 2025

N° RG 22/01219 – N° Portalis DBYT-W-B7G-E3S3

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[J] [Y], [F] [B]

C/

S.A.S. AXCE’S HABITAT

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL

M^e Sandra PELLEN ([Localité 6])

Expert :

[R] [M]

_______________________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [Y]

né le 21 Juin 1987 à [Localité 5]

de nationalité Française,

Madame [F] [B]

née le 28 Janvier 1983 à [Localité 4]

de nationalité Française,

Tous deux demeurant [Adresse 1]

Tous Rep/assistant : Maître Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

_______________________________________________________

DEFENDERESSE :

S.A.S. AXCE’S HABITAT

dont le siège social est situé [Adresse 3] inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 511.564.220 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Sandra PELLEN de la SELARL SANDRA PELLEN AVOCAT, avocats au barreau de RENNES

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Amélie COUDRAY, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON à l’audience, Christel KAN à la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 06 Février 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 16 Octobre 2025 puis au 18 Décembre 2025.

* * *

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 23 novembre 2018, Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] ont confié à la SAS AXCE’S HABITAT la construction d’une maison individuelle sur la parcelle dont ils sont propriétaires sise [Adresse 2].

Le contrat précisait que l’intégralité du lot canalisation et assainissement devait être pris en charge par les maîtres de l’ouvrage.

Le constructeur SAS AXCE’S HABITAT déposait la déclaration d’ouverture de chantier le 31 octobre 2019, à effet au 11 septembre 2019.

L’article 2-6 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) prévoyait un délai de livraison au maximum 12 mois après l’ouverture du chantier, soit le 11 septembre 2020. Étaient prévues des pénalités de 1/3000ème du prix par jour de retard.

En juin 2020, un avenant au contrat signé par les parties a reporté la date de remise des clefs au 20 décembre 2020.

Le 24 novembre 2020, sur mandat de Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B], un commissaire de justice constatait de l’humidité dans les murs donnant sur l’extérieur de la maison, dans un PV de constat.

Par courrier recommandé du 10 décembre 2020, le responsable technique de la SAS AXCE’S HABITAT notifiait aux maitres d’ouvrage une interdiction d’accès au chantier. Plusieurs travaux restant à la charge des maitres d’ouvrage étaient rappelés, notamment l’installation de l’assainissement autonome impliquant la pose de deux fourreaux, prestations hors contrat CCMI, tout comme l’implantation d’une cuve de gaz. La SAS AXCE’S HABITAT proposait aux maitres d’ouvrage de prononcer la réception avant ces prestations ou à défaut d’arrêter le chantier pour permettre aux maitres d’ouvrage de faire réaliser ces prestations.

Faute de réponse des maîtres d’ouvrage et en l’absence de réalisation de ces prestations, l’arrêt du chantier était notifié au 21 décembre 2020.

Le 18 décembre 2020, Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] assignaient la SAS AXCE’S HABITAT en référé expertise.

Par ordonnance du 9 mars 2021, le juge des référés de [Localité 7] ordonnait une expertise judiciaire et nommait Monsieur [R] [M] pour la réaliser.

En cours d’expertise, le chantier reprenait et des malfaçons étaient réparées. D’autres désordres étaient dénoncés par les propriétaires.

Le bien était réceptionné le 30 septembre 2021 sans réserve.

Le 4 mars 2022, l’expert judiciaire déposait son rapport.

Aucune issue amiable au litige n’était trouvée.

Par acte d’huissier du 23 mai 2022, Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] ont assigné la SAS AXCE’S HABITAT devant le Tribunal Judiciaire de SAINT NAZAIRE, vu les articles 1103 et 1231-1 et suivants du Code Civil, L-231-2 et R-231-14 du Code de la Construction et de l’Habitation, aux fins de :

CONDAMNER la SAS AXCES HABITAT à leur payer une indemnité de 14.384,52 euros au titre de la pénalité de retard à livraison de la maison, et ce par application des articles 1103 du Code Civil et L-231-2 du Code de la Construction et de l’Habitation,CONDAMNER la SAS AXCES HABITAT à leur payer une indemnité de 6.653,01 euros au titre leurs frais de relogement et garde-meubles, et ce par application des articles 1231-1 et suivants du Code Civil, CONDAMNER la SAS AXCES HABITAT à leur payer une indemnité de 1.500 euros chacun en réparation de leurs préjudices de jouissance et moraux consécutifs d’une part au retard de livraison de 342 jours et d’autre part au désordre d’humidité affectant la maison avant la réparation faite en cours d’expertise,CONDAMNER la SAS AXCES HABITAT à les indemniser de l’intégralité de leur préjudice consécutif aux désordres affectant le réseau d’eaux usées de la maison,SURSOIR A STATUER sur la liquidation du préjudice de Monsieur [Y] et Madame [B] consécutif aux désordres affectant le réseau d’eaux usées de la maison dans l’attente de l’issue de la procédure dommages-ouvrages, LEUR DECERNER ACTE de ce qu’ils n’ont pas de moyen opposant à payer la somme de 6 308.80 euros à la SAS AXCE’S HABITAT au titre du solde du prix CMI par compensation toutefois avec les indemnités qui leur seront allouées au titre des pénalités de retard à livraison, des frais de garde-meubles, de relogement et leurs préjudices de jouissance et moraux,ORDONNER cette compensation,CONDAMNER la SAS AXCES HABITAT à leur payer la somme de 4.500 euros au titre des frais non-répétibles par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la SAS AXCES HABITAT aux entiers dépens, qui comprendront ceux de l’ordonnance de référé du 9 mars 2021 et les honoraires d’expertise judiciaire de Monsieur [M] taxés à la somme de 3.691,76 euros TTC suivant ordonnance de taxe du 25 mars 2022,JUGER que l’exécution provisoire de droit n’est pas incompatible avec les circonstances de l’espèce.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mars 2023, Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] maintiennent leurs demandes mise à part celles relatives à la compensation des sommes dues au titre du solde du prix avec les indemnités allouées, puisque le solde du prix a été réglé à la réception des travaux.

Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] demandent l’application des pénalités de retard prévues au contrat de vente en raison du retard fautif dans la livraison de leur maison, sur le fondement des articles L 231-2 et R 231-14 du Code de la construction et de l’habitation. Ils imputent ce retard exclusivement à la SAS AXCE’S HABITAT, considérant que l’absence de travaux d’assainissement n’empêchait pas que le chantier continue. De plus, ils expliquent avoir tardé dans la réalisation de ces travaux, dans la mesure où la société qui devait les effectuer était proposée par la défenderesse et demandait un paiement total de la prestation en avance. De surcroit, ils rappellent que le constructeur a admis dans ses conclusions qu’il n’aurait pas pu fournir le bien dans les délais, en décembre 2020. Ils demandent donc que les pénalités de retard débutent le 24 décembre 2020 et prennent fin le 1er décembre 2021.

Ils demandent aussi le remboursement des frais de garde meuble et de relogement exposés en raison du retard de livraison.

Ils estiment aussi avoir subi des préjudices de jouissance et moraux en raison du retard de livraison et du désordre d’humidité, à hauteur de 1.500 euros chacun.

Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] demandent aussi qu’il soit sursis à statuer s’agissant du désordre affectant le réseau d’eaux usées dans l’attente de l’issue de la procédure dommages-ouvrage.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2024, la SAS AXCE’S HABITAT demande au tribunal de :

REJETER toutes les demandes fins et conclusion des consorts [N] sollicitées à son encontre,DIRE ET JUGER que la SAS AXCE’S HABITAT entend verser l’équivalent de 15 jours de pénalités de retard à hauteur de 630,90 euros TTC calculés entre le 15 et le 30 septembre 2021,DIRE ET JUGER que chacune des parties conserve ses frais d’avocat.La SAS AXCE’S HABITAT s’oppose à la mise en œuvre des pénalités de retard sur la période demandée.

Elle expose que le retard dans la livraison du bien a été causé par l’absence de réalisation des travaux d’assainissement et de raccordement par les maîtres d’ouvrage. Elle rappelle que ces derniers s’étaient réservés la réalisation de ces travaux et ont refusé de les faire avant septembre 2021. Elle explique que ces travaux ont permis un raccordement en eau et en électricité et qu’ils étaient indispensables pour la poursuite du chantier. Elle en conclut que les seules pénalités de retard qui peuvent lui être opposées sont celles entre la réalisation des travaux d’assainissement et la livraison du bien, soit sur une période de 15 jours.

Pour ce qui est de l’humidité, la SAS AXCE’S HABITAT considère que cette difficulté n’a pas empêché la poursuite du chantier et une réception des travaux, puisque les travaux qui ont permis d’y remédier ont été minimes.

La SAS AXCE’S HABITAT s’oppose à la réparation des préjudices financiers relatifs aux frais de garde-meuble et de déménagement, dans la mesure où ils font doublon avec les pénalités de retard. Elle remarque qu’elle ne peut pas être condamnée à rembourser des frais datant d’avant la livraison initiale des travaux, le 20 décembre 2020, ni des frais postérieurs à la réception sans réserve de septembre 2021.

S’agissant des préjudices de jouissance et moraux allégués, elle considère qu’ils ne sont pas justifiés. Elle ajoute que les demandeurs ont nécessairement participé à la réalisation de leur préjudice.

Finalement, s’agissant du désordre affectant le réseau d’eaux usées, la SAS AXCE’S HABITAT remarque qu’il trouve son origine dans des aménagements effectués après la réception des travaux. Par conséquent, elle estime n’avoir aucune responsabilité contractuelle sur ce point.

La clôture de l’instruction a eu lieu le 09 décembre 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 6 février 2025.

Le dossier a été mis en délibéré au 19 juin 2025, prorogé au 16 octobre 2025 puis au 18 décembre 2025.

MOTIFS

I – Sur les demandes en paiement de Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B]

Au titre des pénalités de retard

Aux termes de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation,

« Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

(…) i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

(…) k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.»

Aux termes de l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation,

« En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l’ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard. »

L’article 2-6 des conditions générales du contrat reproduit cet article.

Les conditions particulières du contrat de CMI prévoient que les travaux dureront 12 mois à compter de l’ouverture du chantier.

Par ailleurs, la clause 2-6 des conditions générales du contrat de construction stipule que le délai de construction sera prorogé notamment de la durée des travaux dont le maître de l’ouvrage s’est réservé l’exécution ainsi que des retards apportés dans leur exécution.

Il résulte du contrat, de la date d’ouverture du chantier, des avenants et du rapport d’expertise que le bien devait être initialement livré le 24 juin 2020, délai augmenté de 104 jours en raison de la crise du Covid-19.

Le délai d’achèvement de la maison individuelle avait donc été décalé au 24 décembre 2020.

Le constat d’huissier du 24 novembre 2020 montre des traces de moisissures sur de nombreux murs intérieurs donnant sur l’extérieur de la maison et des travaux restant à terminer en matière électrique.

Par courrier du 10 décembre 2020, la SAS AXCE’S HABITAT, en évoquant ce constat d’huissier a indiqué qu’elle devait traiter l’humidité dans les murs avant livraison de la maison.

A cette date, elle a évoqué être en phase de travaux de finition pour les lots électricité, plomberie, carrelage et menuiseries et devoir terminer la pose du bac acier du garage et des menuiseries extérieures. Elle a également indiqué que l’assainissement n’était pas mis en œuvre par les maîtres de l’ouvrage à cette date.

Elle a alors proposé deux options, soit une réception (en précisant qu’elle devait terminer certains travaux, autant que possible dans les délais contractuels) sans la réalisation des lots réservés par les maîtres de l’ouvrage, soit une interruption du chantier dans l’attente de la réalisation de ces travaux réservés.

Le 18 décembre 2020, Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] ont assigné la SAS AXCE’S HABITAT en référé expertise.

Le 21 décembre 2020, la SAS AXCE’S HABITAT a prononcé l’arrêt du chantier en se référant à la clause 2-6 des conditions générales du contrat, dans l’attente de la réalisation des travaux à la charge des maîtres de l’ouvrage.

Finalement, la réception sans réserve du bien a eu lieu le 30 septembre 2021 en cours d’expertise judiciaire, après les travaux de réfection de la cause de l’humidité excessive, à savoir la reprise d’un tampon mal collé dans le cellier, et après l’exécution de travaux de pose de l’assainissement.

Le retard dans la livraison est indéniable. Il convient d’en imputer la responsabilité.

L’expert judiciaire conclut qu’en décembre 2020, la construction n’était pas terminée et était affectée par une humidité importante qui ne permettait pas sa réception.

Il conclut également que la maison n’était pas raccordée, ces travaux étant réservés par le maître de l’ouvrage.

Il expose que le retard est imputable au maître de l’ouvrage et au constructeur. Il précise qu’il a fallu un temps extrêmement long, de décembre 2020 à septembre 2021 pour voir réaliser l’assainissement.

Il précise également que l’origine de l’humidité a été traitée en décembre 2021, et il souligne la présence d’un problème sur le réseau extérieur qui doit être résolu par le constructeur.

Il ressort des pièces versées au débat, que les maîtres de l’ouvrage ont déclaré un sinistre à l’assureur dommage-ouvrage concernant ce problème sur le réseau d’évacuation des eaux usées.

Or, l’assureur dommage-ouvrage a indiqué que ce lot était hors CCMI et que sa garantie n’entrait pas en jeu.

Il ressort de la notice descriptive des travaux que les maîtres de l’ouvrage se sont réservés les travaux de réalisation des réseaux et canalisations.

Sur ce,

Il ressort des pièces versées au débat, que les travaux se sont arrêtés lorsque Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] ont constaté l’humidité excessive dans les murs de la maison le 24 novembre 2020, et qu’ils ont sollicité une expertise judiciaire concernant les désordres ainsi dénoncés.

Les travaux ont été suspendus, non seulement par le courrier envoyé par la SAS AXCE’S HABITAT à Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] le 10 décembre 2020, mais également pour les besoins de l’exécution de la mesure d’instruction sollicitée par Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] par assignation du 18 décembre 2020, et à laquelle il a été fait droit par le juge des référés le 9 mars 2021.

L’expert judiciaire a considéré qu’au regard des travaux restant à effectuer par la SAS AXCE’S HABITAT, telle qu’elle les a décrits dans son courrier du 10 décembre 2020 celle-ci était nécessairement en retard au dernier jour du délai contractuel le 24 décembre 2020.

Par ailleurs, l’argument de la SAS AXCE’S HABITAT selon lequel il n’était pas possible de continuer les travaux en l’absence d’assainissement opéré par les maîtres d’ouvrage est mal fondé dans la mesure où l’absence d’assainissement de faisait pas obstacle à ce qu’elle termine les travaux qu’elle décrit dans son courrier du 10 décembre 2020.

Ainsi, l’arrêt du chantier au 21 décembre 2020 n’était-il pas légitime.

Toutefois, pour calculer le retard de livraison imputable au constructeur, il convient de prendre en compte qu’en juin 2021, lors de la réunion d’expertise judiciaire, Monsieur [M] a indiqué que la persistance de points d’humidité n’empêchait pas la réception des travaux.

Ainsi, il est établi que la signature du PV de réception n’a été reportée au mois de septembre 2021 que dans l’attente de l’exécution des travaux incombant aux maîtres de l’ouvrage.

De plus, la cause de l’humidité a été découverte en cours d’expertise judiciaire et a été résolue en décembre 2021. Il s’agissait d’une malfaçon imputable au constructeur.

En l’absence de tout état des lieux des travaux au jour de la première réunion d’expertise et en l’absence de doléances des maîtres de l’ouvrage concernant des inexécutions contractuelles de la part de la SAS AXCE’S HABITAT, il est dès lors jugé que le constructeur avait terminé les travaux qui étaient en cours au 10 décembre 2020 avant le début des opérations d’expertise.

La durée du retard du constructeur, au vu de la proposition de la SAS AXCE’S HABITAT, est fixée à 15 jours en l’absence de tout document permettant de fixer un retard plus important entre la date contractuelle de réception et le jour de la première réunions d’expertise judiciaire.

Par conséquent, la SAS AXCE’S HABITAT est condamnée au paiement des indemnités de retard à hauteur de 15 jours, l’indemnité journalière étant fixée à 42,06 euros, soit à la somme de 630,90 euros.

Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] sont déboutés de leurs autres et plus amples demandes.

Les préjudices consécutifs

Les frais de relogement et garde-meuble

L’article 1231-1 du Code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Pour engager la responsabilité contractuelle du débiteur, il convient de démontrer sa faute contractuelle ainsi qu’un préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, le retard dans l’exécution du contrat de construction de maison individuelle a été estimé à quinze jours, du fait du constructeur.

S’agissant des frais de relogement, Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] justifient des quittances de loyer, à hauteur de 340 euros par mois, du mois de décembre 2020 à septembre 2021.

Néanmoins, les maîtres de l’ouvrage n’ont fait raccorder la maison à l’assainissement individuel qu’en septembre 2021, alors que la finition des travaux de la SAS AXCE’S HABITAT n’était pas liée à leurs propres obligations.

Par ailleurs, la persistance de points d’humidité, au moins à compter de juin 2021, ne rendait pas la maison inhabitable, au contraire de l’absence d’assainissement individuel.

Par conséquent, l’inhabitabilité de la maison entre décembre 2020 et le PV de réception de septembre 2021, leur est principalement imputable.

En ce qui concerne la période postérieure à la date de réception sans réserve des travaux, Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] ne démontrent pas le lien de causalité entre leurs frais de relogement et les travaux réalisés par la SAS AXCE’S HABITAT.

Ils sont déboutés de leur demande indemnitaire au titre des frais re logement.

S’agissant des frais de garde-meuble, le document fourni par Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] ne précise pas son auteur et ne constitue pas en lui-même une facture. Dès lors, leur préjudice à ce titre n’est pas démontré.

Leur demande de réparation au titre des frais de garde-meuble est rejetée.

Le préjudice moral et de jouissance

Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] ont contribué à leur propre préjudice en ne réalisant pas les travaux leur permettant de jouir de leur maison jusqu’en septembre 2021.

Ils sont déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre.

II – Sur le désordre affectant les eaux usées de la maison

Il ressort du rapport d’expertise dommages-ouvrage qu’il existe des difficultés relatives à une microstation installée par une société TERRASSIER ASSAINISSEMENT SERVICE liée contractuellement aux maîtres de l’ouvrage.

Il est rappelé par ailleurs, que les maîtres de l’ouvrage se sont réservés le lot canalisations et assainissement dans le cadre du contrat de CMI.

Par conséquent, il n’est pas justifié par Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B], de l’imputabilité du désordre à la SAS AXCE’S HABITAT, dans la mesure où la société n’était pas chargée de ce lot.

Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] ne démontrent pas un autre désordre au niveau du système des eaux usées qui serait imputable à la SAS AXCE’S HABITAT.

Ainsi, il n’existe pas de lien de causalité entre le désordre dénoncé et une potentielle faute du constructeur.

De même, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer sur la liquidation du préjudice causé par ce désordre dans l’attente des suites de la procédure dommages-ouvrages, alors même que le 6 mai 2022, l’assureur dommages-ouvrage a refusé de prendre en charge le désordre.

Par conséquent, les demandes de Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] au titre du désordre relatif au système d’eaux usées sont rejetées.

III – Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Succombant partiellement à l’instance, Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] d’une part, et la SAS AXCE’S HABITAT d’autre part, supporteront la charge de leurs propres dépens, outre leur condamnation à payer chacun la moitié des frais d’expertise judiciaire.

Il est équitable de condamner la SAS AXCE’S HABITAT à payer à Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 après prorogation du délibéré initialement fixé au 19 juin 2025 puis au 16 Octobre 2025.

CONDAMNE la SAS AXCE’S HABITAT à verser à Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] 630,90 euros au titre des pénalités de retard,

DEBOUTE Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] de leurs plus amples demandes,

DIT que Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] d’une part, et la SAS AXCE’S HABITAT d’autre part, supporteront la charge de leurs propres dépens, outre leur condamnation à payer chacun la moitié des frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE la SAS AXCE’S HABITAT à verser à Monsieur [J] [Y] et Madame [F] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Amélie COUDRAY