TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

C.S 40263

[Localité 3]

N° RG 25/00969 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSZK

Minute :

JUGEMENT

DU 04 Juin 2025

AFFAIRE :

HABITAT 44

C/

[U] [H]

Copies certifiées conformes

Me [Localité 10]

Mr [H]

Sous-préfecture

Copie exécutoire

Me [Localité 10]

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

HABITAT 44

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Anne REMY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [U] [H], demeurant [Adresse 6]

Comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Stéphanie MEYER lors des débats

Léa DELOBEL, lors du délibéré

DEBATS : A l’audience publique du 4 Juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

JUGEMENT : ,

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 mars 2020, l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 a donné à bail à Monsieur [U] [H] un appartement à usage d’habitation situé « [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant un loyer total et révisable de 217,71€, provisions sur charges incluses.

Une situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 26 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 897,03€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 27 mars 2025, l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 a fait assigner Monsieur [U] [H] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire:

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 3 septembre 2024, subsidiairement la prononcer ;

2 – ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2.182,87€ à titre d’arriérés de loyers et charges avec intérêts au taux légal sur le montant de 897,03€ suivant décompte arrêté le 31 mai 2024 et sur le solde à compter du 3 juillet 2024, date du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours augmenté des charges payable à compter du 3 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

* la somme de 600€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal le 14 mai 2025. Les éléments d’information transmis concernant la situation de de Monsieur [U] [H] ont pu être contradictoirement évoqués lors de l’audience.

A l’audience du 4 juin 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2.337,66€ selon décompte arrêté le 31 mai 2025. Il a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement, le locataire ne réglant pas le loyer courant depuis plusieurs mois.

Monsieur [U] [H], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative. Il a indiqué vouloir conserver le logement et être dans l’attente d’une réponse de la commission de surendettement ayant déposé un dossier le 21 mai 2025. Il a justifié avoir réglé la somme de 50€ au mois de mai 2025 et bénéficié d’un suivi par une assistante sociale. Il a précisé être bénéficiaire de l’AAH.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 8]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 31 mars 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 26 juin 2024 et l’assignation délivrée le 27 mars 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le défendeur s’est présenté à l’audience et a actualisé sa situation sociale et financière. Monsieur [U] [H] malgré le suivi social engagé et toute sa bonne volonté ne parvient pas à régler le loyer courant et ce depuis plusieurs mois. Dès lors, il ne peut lui être accordé de délais de paiement, les conditions imposées par la loi n’étant pas remplies.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 4 septembre 2024.

En conséquence, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par le locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 201,52€, augmenté des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif produit n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Monsieur [U] [H] sera condamné à payer à l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 2.256,72€ selon décompte arrêté le 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 3 juillet 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 13 mars 2020 entre l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 et Monsieur [U] [H] au 4 septembre 2024 et DIT que Monsieur [U] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés « [Adresse 7] à [Localité 9], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [U] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à payer à l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 2.256,72€ au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à payer à l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 201,52€, augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er juin 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 5] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 8] ATLANTIQUE HABITAT 44 de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 juillet 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 10 SEPTEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. DELOBEL DE LA PROTECTION

E. HAMON