TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/01403 -

N° Portalis DBZ4-W-B7J-CA5M

N° de Minute : 26/00132

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2026

[K] [P]

C/

[H] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [K] [P]

née le 18 Mars 1973 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

Comparante en personne

ET :

DÉFENDERESSE

Mme [H] [J], demeurant [Adresse 4] -

[Localité 4]

Comparante en personne assistée de sa fille Mme [I] [T]

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mars 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 1999, Mme [H] [J] a consenti à Mme [K] [P] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 5].

Un état des lieux de sortie a été établi le 28 février 2025.

Le 6 août 2025, un constat d’échec de la tentative de conciliation entre Mmes [P] et [J] a été dressé par le conciliateur de justice.

Par requête reçue au greffe le 29 septembre 2025, Mme [K] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer afin de voir Mme [J] condamnée à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 381 euros et à lui verser la somme de 294 euros à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 8 janvier 2026.

Après un renvoi à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 5 mars 2026.

A cette audience, Mme [K] [P] comparaît en personne. Elle se référe aux demandes contenues dans l’acte introductif et demande au juge des contentieux de la protection la condamnation de Madame [H] [J] à lui payer la somme de 380 euros en restitution de son dépôt de garantie, outre 294 euros au titre de la pénalité de 10%. A titre subsidiaire, elle demande une réduction de la somme retenue par Mme [J].

Elle reconnait que le lavabo était cassé lorsqu’elle occupait les lieux mais précise qu’il est resté dans les lieux 25 ans. Elle conteste le montant de la réparation invoqué par Mme [J].

Mme [H] [J], assistée de sa fille Mme [T] [I], s’oppose à la demande de restitution du dépôt de garantie et demande l’indemnisation du lavabo cassé et la mise à la charge de Madame [P] du coût d’entretien des trois feux.

Elle expose avoir dû faire procéder à la réparation du lavabo de la salle de bain et à l’entretien des feux, ce qui a justifié la non restitution du dépôt de garantie. Elle ajoute que l’état des lieux de sortie a été fait alors que l’appartement était encombré de cartons de déménagements et de chats et qu’elle n’a pas pu accéder à la salle de bain, ce qui ne lui a pas permis de constater les dégradations.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige, un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l’état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il incombe à Mme [J] de justifier du bien fondé de la non-restitution du dépôt de garantie.

Or, l’état des lieux de sortie établie de façon amiable et contradictoire le 28 février 2024, signé par chacune des parties, qualifie de « B » chacune des pièces mentionnée et conclut en observations « Rien à signaler ».

Il est ainsi vain pour Mme [J] de produire des photographies dont ni la date ni les circonstances de prise ne peuvent être déterminées afin de démontrer l’existence de dégradations locatives constatées postérieurement à l’état des lieux établi. Il en est de même des attestations de Messieurs [Q] [B] et [O] [W] qui sont vains à faire perdre sa valeur à l’état des lieux établi librement et amiablement entre les parties.

Le cas échéant, seul un avenant à l’état des lieux de sortie, établi amiablement et contradictoirement entre les parties ou, à défaut, le jour même du déménagement par un commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, aurait pu permettre d’apporter des précisions ou rectificatifs au premier état des lieux.

Aucun élément contenu dans l’état des lieux de sortie ne concerne les feux qui ne sont pas même mentionnés.

Seul peut ainsi être retenu comme imputable à Mme [P], l’état du lavabo, que l’intéressée reconnaît cassé à la sortie des lieux et dont elle accepte le principe d’indemnisation.

S’agissant du montant de l’indemnisation de ce lavabo, il convient de relever qu’il n’est ni allégué ni démontré que celui-ci était neuf à l’entrée et de prendre en compte les 25 ans d’occupation des lieux par Madame [P], un lavabo en céramique ayant une durée de vie admise de 35 ans. Une somme de 120 euros sera par conséquent allouée de ce chef à Mme [J].

Madame [J] ne se prévaut d’aucune autre cause de retenue du montant du dépôt de garantie que celle liée à la dégradation du lavabo et de l’entretien des trois feux.

La retenue du dépôt de garantie est ainsi fondée à hauteur de l’indemnisation du lavabo, en sorte que Madame [J] doit restituer le solde du montant de garantie à restituer, soit 260 euros, à Madame [P].

Par conséquent, il convient de condamner Mme [J] à payer à Mme [P] la somme de 260 euros en restitution du solde du dépôt de garantie.

2. Sur la demande au titre de l’indemnité de retard

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, immédiatement applicable aux baux en cours :

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

(…)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

En l’espèce, déduction faite des sommes dues à Mme [J] liées à l’indemnisation reconnue due du lavabo, Mme [J] devait restituer à Mme [P] la somme de 260 euros dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clefs intervenue le 28 février 2025, soit au plus tard le 28 avril 2025.

Madame [P] est par conséquent bien fondée à demander la majoration de la somme lui restant due pour une somme de 234,50 euros correspondant à 10% du montant du loyer entre la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû être restitué, à savoir le 28 avril 2025, et la date de saisine du tribunal par requête du 29 septembre 2025, ensuite de laquelle les parties ont été convoquées et Madame [J] bien fondée à attendre la décision du tribunal.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [H] [J] à payer à Madame [K] [P] la somme de 234,50 euros à titre de pénalité pour le retard de restitution du solde du montant du dépôt de garantie.

3. Sur les dispositions annexes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [H] [J] à payer à Mme [K] [P] la somme de 260 euros en restitution du solde du montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [H] [J] à payer à Mme [K] [P] la somme de 234,50 euros à titre de pénalité pour le retard de restitution du solde du montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [H] [J] aux dépens de l’instance.

Le greffier La présidente