Tribunal Judiciaire d'Auxerre, Civil 1re chambre, 16 mai 2025, n° 25/00014

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Texte intégral
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- I. Sur la demande principale
- 1) Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
- 2) Sur les sommes nécessaires au recouvrement
- 3) Sur le montant totale des sommes dues
- II. Sur la demande de dommages et intérêts
- III. Sur les autres demandes
- Sur les dépens
- Sur les frais irrépétibles
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Auxerre 16 mai 2025

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le Syndicat a bien respecté les procédures de mise en demeure et que les charges étaient dues, rendant la créance certaine, liquide et exigible.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
Le tribunal a jugé que le Syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de Monsieur [W] [P] ni le préjudice distinct du retard de paiement, qui est déjà indemnisé par les intérêts moratoires.
Accepté
Frais de mise en demeure
Le tribunal a reconnu que les frais de mise en demeure étaient nécessaires au recouvrement de la créance et conformes au contrat de syndic.
Accepté
Condamnation aux dépens
Le tribunal a statué que Monsieur [W] [P], en tant que partie perdante, devait supporter les dépens conformément à la loi.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé équitable de condamner Monsieur [W] [P] à payer une somme pour couvrir les frais exposés par le Syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Auxerre, civil 1re ch., 16 mai 2025, n° 25/00014
Numéro(s) :	25/00014
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alain THUAULT
Cabinet(s) :	THUAULT-FERRARIS-CORNU
Parties :	Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES 11 RUE MARIE NO<unk>L

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Procédure orale

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 179/2025

N° RG 25/00014 – N° Portalis DB3N-W-B7I-C6QP

JUGEMENT DU :

16 Mai 2025

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES 11 RUE MARIE NOËL

Représenté par son Syndic en exercice, la SAS LAMY « Agence d’AUXERRE »

Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-

[I]

M. [P] [W]

JUGEMENT

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 06 Mars 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 16 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES 11 RUE MARIE NOËL

Représenté par son Syndic en exercice, la SAS LAMY « Agence d’AUXERRE »

Dont le siège est : 11 rue Marie Noël – 89000 AUXERRE.

Représentée par M^e Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [W]

Né le 30 Mai 1994 à DOUCHANBE (Tadjikistan)

Demeurant : 11 rue Marie Noël – Immeuble de droite – 1er Etage Gauche – 89000 AUXERRE.

Non comparant, ni représenté.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

— M. [P] [W]

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [P] est propriétaire des lots n° 12, 20, 29 et 30 au sein d’une copropriété dénommée « 11 RUE MARIE NOËL » sise à AUXERRE (89000), 11 rue Marie Noël.

Les charges votées en assemblées générales annuelles des 03 avril 2023 et 28 mars 2024 ont fait l’objet d’appels de fonds, au titre de provisions sur charges et de fonds de travaux.

Suivant courrier en date du 2 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires 11 RUE MARIE NOËL, représenté par son Syndic, la SAS LAMY « Agence d’Auxerre », a mis en demeure Monsieur [W] [P] de payer les charges de copropriété.

Par acte de Commissaire de justice délivré le 10 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires 11 RUE MARIE NOËL a fait assigner Monsieur [W] [P] devant le Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— condamner Monsieur [W] [P] à lui payer la somme de 2 380,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 novembre 2024 ;

— condamner Monsieur [W] [P] à lui payer la somme de 2 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [W] [P] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes le Syndicat des copropriétaires se fonde sur l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 pour expliquer que Monsieur [W] [P] est défaillant dans le paiement des charges de copropriété alors qu’il n’ a jamais contesté ni les comptes du syndicat ni la répartition des charges qui le concernait.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

* * *

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires 11 RUE MARIE NOËL, régulièrement représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2 928,16 euros, arrêtée au 27 février 2025.

Monsieur [W] [P], régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’Etude de Commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 16 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cité, Monsieur [W] [P] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande principale

1) Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu des articles 14-1 et 14-2 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ainsi qu’aux travaux, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que « les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ».

Ainsi, si l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement tenue a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision dans le délai imparti par l’article 42 de cette même loi, chacun des copropriétaires doit payer la quote-part de charge en résultant et ce, même s’il n’a pas donné son approbation auxdits comptes.

Le Syndicat des copropriétaires a l’obligation d’après l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 dans sa version modifiée par la loi ELAN d’adresser, pour l’exécution du budget prévisionnel, à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible en fonction du budget prévisionnel et pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété en date du 30 décembre 2024 permettant d’établir que Monsieur [W] [P] est propriétaire des lots n°12, 20, 29 et 30 dans l’immeuble ;

— le règlement de copropriété/état descriptif de division de l’immeuble dressé par Maître [Z] [T] le 14 octobre 1965 ;

— le contrat de syndic prenant effet à compter du 1er juillet 2024 et arrivant à échéance le 30 juin 2027 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 3 avril 2023, à laquelle Monsieur [W] [P] était absent, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, d’après les termes des résolutions 5, 9 et 10 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 28 mars 2024, à laquelle Monsieur [W] [P] était absent, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, d’après les termes des résolutions 5, 9 et 10 ;

— le compte individuel de charges pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— les appels de provisions sur charges trimestrielles du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— la mise en demeure en date du 2 juillet 2024 ;

— l’extrait de compte copropriétaire pour la période du 2 octobre 2023 au 31 décembre 2024 établi à la date du 20 novembre 2024.

De l’examen de ces pièces, il ressort que :

— le Syndicat de copropriétaires agissant pour son syndic justifie de son habilitation en ce sens et qu’il a bien adressé une mise en demeure au débiteur défaillant démontrant ainsi que ce dernier a bien été informé des sommes dues et ce, de manière surabondante à l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale, laquelle rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires.

— les budgets prévisionnels de l’exercice du 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024 sur la base desquels sont présentés les appels de provision sur charges ont été régulièrement approuvés en assemblés générales, rendant certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires

— les appels de provision des charges, les appels de fonds travaux et le relevé de compte copropriétaire fournis justifient la somme demandée et ce, également de manière surabondante à l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale.

En respect du principe du contradictoire, le décompte établi à la date du 27 février 2025 et remis à l’audience ne saurait toutefois être pris en compte en l’absence de comparution du défendeur et faute pour le demandeur d’avoir notifié le montant actualisé de sa demande à Monsieur [W] [P]. Ce décompte ne sera donc pas pris en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’il permet de constater qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Par ailleurs, il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des sommes qui ne constituent pas des charges de copropriété mais des frais, ceci pour un total de 472,60 euros. Le montant des sommes dues au titre des frais sera envisagé ci-après dans le cadre des sommes dues comme nécessaires au recouvrement.

Au regard de ces éléments, le Syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [W] [P] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1 907,68 euros (hors frais).

2) Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de contentieux », ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature. En outre, ces frais ne doivent pas faire double emploi avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou avec les dépens.

En application de l’article précité, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires inclut dans son décompte des sommes dues, des frais de plusieurs ordres sous les dénominations suivantes : « Mise en demeure charges du 02/10/2023 au 30/09/2024 » (52 euros), « Facture – Vacation assignation » (288 euros), et « facture – demande prise d’hypothèque légale » (132,60 euros).

Au regard des pièces produites, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter le paiement des premiers frais de mise en demeure à hauteur de 52 euros, qui constituent des frais nécessaires au sens du texte précité, étant précisé que leur montant est conforme au contrat de syndic.

En revanche, les frais relatifs aux commandements de payer sont compris dans les dépens tels que définis à l’article 695 du Code de procédure civile, de telle sorte qu’ils ne constituent pas les frais dont le propriétaire est redevable en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les autres frais, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, aussi ils ne sauraient être pris en compte en ce qu’ils ne justifient pas d’un travail réel effectué par le syndic, qui excéderait de surcroît, notablement ses diligences ordinaires lesquelles sont déjà rémunérées par le syndicat des copropriétaires de manière forfaitaire, étant précisé que le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ils seront donc écartés des sommes dues.

Le Syndicat des copropriétaires justifie donc que Monsieur [W] [P] doit s’acquitter de la somme de 52 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

3) Sur le montant totale des sommes dues

En conséquence, au regard des développements précédents, il convient de condamner Monsieur [W] [P] au paiement de la somme totale de 1 959,68 euros, au titre des charges (représentant 1 907,58 euros) et des frais (représentant 52 euros) dus à la date du 20 novembre 2024, provision pour charges du 4ème trimestre 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 janvier 2025.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

III. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [P] succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [W] [P], qui supporte les dépens, sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires 11 RUE MARIE NOËL une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’absence de demande à ce titre, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, assorti de plein droit de l’exécution provisoire, rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires 11 RUE MARIE NOËL situé à AUXERRE (89000), 11 rue Marie Noël, représenté par son Syndic, la SAS LAMY, la somme de 1 959,68 euros (mille neuf cent cinquante-neuf euros et soixante-huit centimes) au titre des charges et frais arrêtés à la date du 20 novembre 2024, provision pour charges du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 RUE MARIE NOËL situé à AUXERRE (89000), 11 rue Marie Noël, représenté par son Syndic, la SAS LAMY;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires 11 RUE MARIE NOËL situé à AUXERRE (89000), 11 rue Marie Noël, représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 600 euros (six cents euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la Monsieur [W] [P] aux entiers dépens ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,