TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/01494 -

N° Portalis DBZ4-W-B7J-CAPJ

N° de Minute : 26/00098

JUGEMENT

DU : 09 Avril 2026

S.C.I. ACS 2

C/

[G] [W]

[U] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. ACS 2, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Eric DHORNE, substitué par M^e Mathilde CASTANO, avocats au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEURS

Mme [G] [W]

née le 08 Mai 1994 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 3]

Non comparante

M. [U] [S]

né le 03 Janvier 1992 à [Localité 4] (AFGHANISTAN),

demeurant [Adresse 3]

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Février 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé conclu le 19 juillet 2024, la S.C.I. ACS 2 (la société ACS 2) a consenti à Mme [G] [W] et M. [U] [S] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5] [Adresse 5] [Localité 6]) avec effet le 20 août 2024 moyennant un loyer mensuel de 925 euros, outre la somme de 35 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, la société ACS 2 a fait signifier à Mme [W] et M. [S] un commandement de payer la somme principale de 2 495 euros, outre 146,03 euros de frais, aux fins de résiliation du contrat de bail, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, la société ACS 2 a fait assigner Mme [W] et M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer aux fins principalement de voir constater l’acquisition de la clause résolution insérée dans le contrat de bail, de condamnation de M. [S] et Mme [W] à lui payer la somme de 1 188 euros au titre des arriérés de loyers et de charges dus au 30 avril 2025, et de fixation à leur charge d’une indemnité d’occupation de 960 euros par mois à compter du 19 avril 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux.

A la première audience du 4 décembre 2025, la société ACS 2 est représentée par son conseil, Mme [G] [W] est comparante, et M. [S] n’est ni comparant ni valablement représenté. L’affaire a été renvoyé afin de permettre à Madame [W] de produire les documents invoqués de paiement par [X] et de les communiquer à la demanderesse.

A l’audience de renvoi du 5 février 2026, à laquelle Mme [W] et M. [S] ne sont ni comparants ni représentés, la société ACS 2, se référant aux demandes et moyens contenus dans l’acte introductif, demande au juge des contentieux de la protection de :

—  Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail pour défaut de paiement du loyer, et la résiliation du bail à la date du 19 avril 2025 ;

—  Condamner Mme [W] et M. [S] à lui payer les sommes de :

· 1 188 euros au titre des loyers et charges restant dus à la date du 30 avril 2025 ;

· 960 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer, à partir du 19 avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

—  Ordonner l’expulsion de Mme [W], de M. [S] et de tous occupants de leur chef ;

—  Juger qu’elle pourra faire procéder à l’expulsion des occupants par tous moyens de droit avec, au besoin, le concours de la force publique ;

—  Juger que les meubles meublants qui seraient restés en place seront considérés abandonnés et le bailleur pourra faire procéder à leur enlèvement et leur destruction aux frais des preneurs ;

—  Condamner Mme [W] et M. [S] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  Juger, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient octroyés, qu’en cas de non-respect desdits délais, comme en cas de non-paiement de la mensualité courante, la location se trouvera résiliée et la totalité de la dette deviendra exigible immédiatement ;

—  Condamner Mme [W] et M. [U] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, la société ACS 2 expose, au visa des articles 1728 du code civil et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que Mme [W] et M. [U] ne se sont pas acquittés des arriérés de loyers et de charges dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer aux fins de résiliation du bail en date du 18 février 2025, de sorte que la clause résolutoire a été acquise le 19 avril 2025. Elle ajoute que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers courants depuis et produit un décompte faisant état d’une somme due par les défendeurs de 10 960 euros, échéance de janvier 2026 incluse.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail sera résilié de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire et notamment en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu.

Par ailleurs, la société ACS 2 justifie avoir, par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, fait signifier à Mme [W] et M. [S] un commandement de payer la somme principale de 2 495 euros .

Enfin, il résulte du décompte produit par la société ACS 2 que ce commandement est demeuré infructueux, seul un règlement partiel de la dette étant effectué dans le délai de deux mois prévu au bail et repris au commandement.

Mme [W] et M. [S] n’allèguent ni moins encore ne démontrent d’autres paiements que ceux reconnus perçus par le bailleur.

Il en résulte que les conditions du constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail sont réunies.

Mme [W] et M. [S], qui ne comparaissent pas à l’audience de renvoi, ne demandent ni délai de paiement ni suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent de constater que les conditions d’acquisition de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail sont acquises à la date du 19 avril 2025 et d’autoriser la société ACS 2 à faire procéder à l’expulsion de M. [R] et Mme [W] des lieux, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, et au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique.

→ sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail intervenue le 2 avril 2025, M. [S] et Mme [W] sont depuis cette date occupant sans droit ni titre du logement et sont ainsi redevables d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice subi par la société ACS 2 résultant de l’impossibilité pour elle de disposer de son bien.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation à une somme équivalente au cumul de du dernier loyer et de la provision sur charges, soit à la somme mensuelle de 960 euros, et de condamner M. [S] et Mme [W] à son paiement jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

→ sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

2. Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail, des décomptes versés aux débats, de l’assignation et des déclarations des parties à l’audience que Mme [W] et M. [S] restent devoir la somme de 10 960 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de janvier 2026 incluse.

Si à l’audience du 4 décembre 2025, Madame [W] a évoqué des documents de paiement [X], elle ne comparaît pas à l’audience du 5 février 2026 et ne démontre aucun autre paiement que ceux reconnus perçus par la demanderesse.

Il convient par conséquent de condamner Mme [W] et M. [S] à payer à la SCI ACS 2 la somme de 10 960 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de janvier 2026 incluse.

3. Sur les dispositions annexes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] et M. [S], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement de payer conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, M. [S] et Mme [W], seront également condamnés à verser à la société ACS 2 la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 19 juillet 2024 entre la S.C.I. ACS 2 d’une part et Mme [G] [W] et M. [U] [S] d’autre part, portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 7], à la date du 19 avril 2025 ;

Constate la résiliation du bail liant les parties à la date du 19 avril 2025 ;

Autorise , à défaut pour Mme [G] [W] et M. [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, la S.C.I. ACS 2 à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

Renvoie le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

Condamne Mme [G] [W] et M. [U] [S] à payer à la S.C.I. ACS 2 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 960 euros, du 19 avril 2025, date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne Mme [G] [W] et M. [U] [S] à payer à la S.C.I. ACS 2 la somme de 10 960 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de janvier 2026 incluse ;

Condamne Mme [G] [W] et M. [U] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer ;

Condamne Mme [G] [W] et M. [U] [S] à verser à la S.C.I. ACS 2 la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Le greffier La présidente