TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 juin 2024 prorogée au 27 juin 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 01 juillet 2024

à M^e PALITTA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 01 juillet 2024

à M. [H]

à Mme [O]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01959 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4XVX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lucile PALITTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [V] [H]

né le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 10] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 5]

comparant

Madame [B], [K] [O]

née le [Date naissance 2] 1994 à [Localité 10] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 5]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SA HLM 3F SUD est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, la SA [Adresse 4] a fait assigner en référé Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

— constater que Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 7],

— ordonner leur expulsion sans délai ainsi que tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique,

— rejeter toute éventuelle demande de délais formée par les requis sur le fondement des articles L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux à la somme mensuelle de 675,08 euros,

— condamnerà solidairement titre provisionnel Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] à payer à la SA HLM 3F SUD la somme de 675,08 euros à titre d’indemnité d’occupation,

— condamner Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 avril 2024 date à laquelle la SA [Adresse 4], représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et fait valoir que les requis sont entrés dans les lieux par effraction, pour cette raison elle soutient qu’ils n’ont fait pas droit aux délais pour quitter les lieux. La partie demanderesse ajoute qu’elle est en train de faire la réhabilitation de l’ensemble du bâtiment et que la situation d’occupation sans droit ni titre empêche la rénovation du logement occupé.

Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O], comparaissent en personne. Ils déclarent qu’ils se trouvaient dans une situation précaire, sans toit, lorsque quelqu’un leur a dit que la porte de l’appartement était ouverte et qu’il était vide. Ils ont donc décidé de s’installer et de changer la serrure pour pouvoir fermer la porte. Ils indiquent avoir un enfant scolarisé et d’être suivis par une assistante sociale.

La décision a été mise en délibéré à la date du 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe prorogée au 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser par toute mesure conservatoire ou de remise en état.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Enfin, le contrôle de proportionnalité auquel le juge des référés est tenu ne s’opère pas au stade de la détermination de l’illicéité manifeste du trouble invoqué laquelle conditionne la compétence du juge des référés mais au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour y mettre fin. Ce contrôle de proportionnalité peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que:

— la SA HLM 3F SUD justifie de la propriété du bien litigieux par l’attestation partielle de transfert de patrimoine après fusion par voie d’absorption signé le 4 mai 2020 par Me [P], notaire à [Localité 9] ;

— la société demanderesse justifie des plannings des travaux de réhabilitation des logements dans le bâtiment H, et le logement occupé par les requis y est inclus ;

— la SA [Adresse 4] indique que les logements ne peuvent être réhabilités en situation d’occupation, ils doivent impérativement être vacants au regard de la dévitalisation complète des logements, à savoir suppression des réseaux d’eau froide et chaude, suppression des réseaux gaz (chauffage), et suppression des réseaux électriques.

Selon procès-verbal de constat du 29 janvier 2024 sur demande de la société requérante, le commissaire de justice rédacteur s’est rendu [Adresse 7] appartenant à la SA HLM 3F SUD a constaté la présence de Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] qui lui ont ouvert la porte et ont déclaré avoir pénétrés dans les lieux par effraction. Ils ont indiqué n’avoir nulle part d’autre où aller.

Il est établi que Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] occupent les lieux sans droit ni titre.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion apparaissant être la seule mesure de nature à permettre à la SA [Adresse 4] de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé [Adresse 7] occupé illicitement il sera fait droit à la demande d’expulsion formée par la SA HLM 3F SUD selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Sur les délais légaux

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 d’exécution, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

Les circonstances dans lesquelles Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] ont pu s’introduire dans les locaux situé [Adresse 6] ne caractérisent pas une voie de fait.

En effet, une voie de fait ne saurait résulter de la seule occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants, tels que des actes de violences ou d’effraction imputables aux défendeurs.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] n’établit aucune voie de fait imputable à la Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O], l’huissier ne faisant pas état de la porte et leur simple déclaration n’étant pas suffisant pour la caractériser.

En l’espèce, l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte n’étant pas établie, les délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas écartés.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est de principe que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire. Elle a en effet pour objet d’une part de constituer une contrepartie à la jouissance des lieux et de compenser la privation pour le bailleur de la disposition de son bien.

Les éléments fournis permettent de fixer à titre de provision le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par la SA HLM 3F SUD à la somme de 675,08 euros et Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] seront condamnés solidairement à payer à titre provisionnel ladite somme jusqu’à la libération complète des lieux et à compter du 29 janvier 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] qui succombent à l’instance, est condamnés aux dépens.

Au regard de la disparité économique existant entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA [Adresse 4] dont la demande de ce chef est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur, et vu l’urgence,

CONSTATE que Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 7] appartenant à la SA HLM 3F SUD ;

ORDONNE à Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] de libérer et vider les lieux situés [Adresse 8] dès la signification de la présente ordonnance et à défaut ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 7] au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle dont est redevable Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] à la somme de 675,08 euros;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] à payer à la SA [Adresse 4], à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 675,08 euros à compter du 29 janvier 2024 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

REJETTE la demande de la SA HLM 3F SUD au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [V] [H] et Madame [B] [K] [O] aux dépens;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit .

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS

La greffière Le vice-président