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DOSSIER N° : N° RG 22/00002 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TFFS

JUGEMENT DU : 20 Août 2024

AFFAIRE : SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN VERT (SAIMV) C/ S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DU MOULIN VERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 20 AOUT 2024

Madame AHSSAÏNI, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assistée des greffiers : M^me REA lors des débats et de M. LE LAIN, lors du prononcé

PARTIES

DEMANDERESSE

SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE DU MOULIN VERT (SAIMV), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Armand BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0274

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DU MOULIN VERT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Yann GRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 381

L’affaire a été débattue à l’audience du 23 avril 2024.

Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 20 août 2024

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 20 août 2024.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 1999, la société anonyme immobilière du Moulin Vert (ci-après : la SAIMV) a donné à bail renouvelé à la SNC Pharmacie du Moulin Vert, pour une durée de neuf années entières et consécutives, à effet au 1er avril 1999, des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxes et hors charges de 35380 francs – soit 5 393,65 euros.

Ledit bail s’est prolongé tacitement. Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2020, la SNC Pharmacie du Moulin Vert a cédé son fonds de commerce à M. [N] [J] et M. [D] [I], seuls associés agissant au nom et pour le compte de la SELARL Pharmacie du Moulin Vert, en cours de formation.

Les locaux, à usage de pharmacie, sont désignés comme suit :

« au rez-de-chaussée une boutique d’une superficie de 37 m2 environ et une arrière-boutique d 'une superficie de 30 m2 environ et un WC. ››

Par acte d’huissier signifié le 4 février 2021, la SAIMV a fait délivrer à la SELARL Pharmacie du Moulin Vert un congé pour le 30 septembre 2021, offrant le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2021, pour un loyer annuel de 15 500 euros hors taxes et hors charges.

Aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le montant du loyer en renouvellement.

Par mémoire notifié par lettre recommandée du 23 décembre 2021 reçue le 24 décembre 2021, la SAIMV a sollicité la fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2021 à 18 090 euros par an en principal.

Par acte d’huissier du 27 janvier 2022, la SAIMV a fait assigner la SELARL Pharmacie du Moulin Vert devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir fixé le loyer de renouvellement à la somme de 18 090 euros par an en principal.

Par jugement du 20 mai 2022, la juge des loyers commerciaux a :

— jugé que le bail commercial portant sur des locaux commerciaux conclu entre la société anonyme immobilière du Moulin Vert et la SELARL Pharmacie du Moulin Vert situés [Adresse 2], est renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2021, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer,

— dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans,

— ordonné en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué et désigné M. [L] [P] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 23 novembre 2023, estimant que la valeur locative des locaux au 1er octobre 2021 à 9 527 euros hors taxes et hors charges par an.

Après la reprise de l’instance, l’affaire a été plaidée à l’audience du 23 avril 2024 et mise en délibéré au 20 août.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée distribuée le 8 février 2024, la SAIMV demande à la juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme de 12 034,08 euros par an,

— condamner la SELARL Pharmacie du Moulin Vert à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la SELARL Pharmacie du Moulin Vert aux dépens.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée distribuée le 19 février 2024, la SELARL Pharmacie du Moulin Vert demande à la juge des loyers commerciaux de :

— débouter la SAIMV de ses demandes,

— fixer le loyer renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme de 9 527,08 euros par an en principal,

— condamner la SAIMV à lui payer 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la SAIMV aux dépens, comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit de M^e Gré pour ce qui le concerne.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens, qui seront succinctement exposés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d’après:

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, aux termes de ses opérations d’expertise, M. [P], expert judiciaire, a estimé la valeur locative au 1er octobre 2021 du local loué par la SAIMV à la SELARL Pharmacie du Moulin Vert à la somme de 9 527,08 euros par an en principal, soit (50,14 m2 x 200 euros/m2 p par an) – 500,92 (montant de l’impôt foncier).

La SELARL Pharmacie du Moulin Vert sollicite que l’expertise soit intégralement entérinée au contraire de la SAIMV qui soutient que la valeur locative à la date du renouvellement devrait être fixée à la somme de 12 034,08 euros par an.

La SAIMV ne développe pas dans le corps de son mémoire ce qui lui permet de retenir un prix unitaire de 250 euros par mètre carré comme cela résulte du seul dispositif de ses écritures. Dans la partie de son mémoire consacrée à la motivation, la SAIMV évoque d’ailleurs un loyer de renouvellement de 18 090 euros par an en principal, ce qui ne correspond donc pas à son dispositif.

A titre de premier moyen, la SAIMV commence par indiquer que le taux d’effort – soit le ratio entre le loyer et le chiffre d’affaires hors taxes – n’a pas été évalué par l’expert. Cependant, dès lors que la SAIMV n’en tire aucune conséquence juridique, cet élément ne constitue qu’un argument dépourvu d’incidence utile relativement au présent litige.

De manière surabondante, l’expert a répondu au dire de la bailleresse sur ce point que la mission déterminée par la juge des loyers commerciaux ne comprenait aucune demande particulière concernant le chiffre d’affaires de la preneuse.

En second lieu, la SAIMV expose succinctement que l’activité commerciale de la SELARL Pharmacie du Moulin Vert serait particulière en ce qu’elle serait la seule pharmacie dans un rayon de 1,7 kilomètre. Elle estime que cela a « certainement des conséquences sur son chiffre d’affaires ».

Là encore, la SAIMV ne permet pas à la juridiction, à la lecture de son mémoire, d’analyser son argument ni les conséquences qu’elle entend en tirer.

Au demeurant, l’expert a indiqué dans son rapport que trois pharmacies sont situées dans un rayon de 1,2 kilomètre autour du local commercial en cause. En outre, M. [P] a expliqué que la SELARL Pharmacie du Moulin Vert est implantée dans la partie sud de la commune de [Localité 4], dans une zone où se situent un IUT, un cimetière, deux parcs départementaux ainsi que le marché international de [Localité 3], de sorte qu’il peut exactement soutenir que la densité de population de ce secteur n’y est pas particulièrement élevée, de sorte que l’argument semblablement tiré de l’absence de concurrence à grande proximité doit être relativisé.

En troisième lieu, la SAIMV apparaît critiquer les éléments de comparaison retenus par l’expert.

Elle indique produire en pièce 33 un extrait de bail commercial utile. Cette pièce n’a pas été communiquée à la juridiction, la dernière pièce déposée étant numérotée 31. Les éléments évoqués par la SAIMV ne peuvent donc pas être analysés, ce d’autant moins qu’elle n’a pas précisé dans son mémoire relativement à la surface indiquée de 40 m2 s’il s’agissait de m2 utiles ou pondérés.

Sur le surplus, la SAIMV développe divers arguments dont elle ne tire aucune conséquence juridique claire.

Il sera rappelé les termes de l’article R. 145-7 du code de commerce suivant lequel les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

M. [P], conformément à ce qui précède, a retenu différents termes de comparaison dans son rapport, chacun précisément étudié, à savoir une référence issue d’une fixation judiciaire listant elle-même cinq références, des nouvelles locations et des références situées à proximité immédiate du local loué par la SELARL Pharmacie du Moulin Vert. De manière habituelle, ces références ne concernent pas des locaux équivalents à ceux loués par la SELARL Pharmacie du Moulin Vert, des différences importantes existant en termes de localisation, de date du bail, d’activité exercée, de surface pondérée… L’expert a d’ailleurs déjà répondu sur ce point à la SAIMV en lui indiquant que les éléments de comparaison s’agissant d’officines sont relativement rares.

En tout état de cause, le prix unitaire retenu par M. [P] l’a notamment été en considération des différences constatées. Il a développé de manière précise les facteurs pouvant influencer à la hausse ou la baisse la valeur desdits locaux.

Les arguments imprécisément soulevés par la SAIMV relativement aux références utilisées ne permettent pas de remettre sérieusement en cause l’analyse de l’expert, ni, spécifiquement, le fait que le local loué ne bénéficie pas d’une bonne commercialité (il est situé dans un secteur à caractère social, excentré, non-attractif, à la population plus jeune que dans le reste de la commune, qui a moins recours à des produits pharmaceutiques).

Enfin, la SAIMV produit quatre pièces dans le but d’établir que la valeur unitaire de base retenue par M. [P] serait trop basse. L’expert doit là encore être confirmé en ses réponses au dire de la bailleresse concernant ces mêmes éléments : ceux-ci sont inopérants dès lors que la pièce 12 ne permet pas de savoir s’il est fait état d’un prix par mètre carré pondéré ou non, que la pièce 13 est relative à un local d’habitation et non à un local commercial et que les pièces 14 et 15 sont des annonces d’offre de location, ne rapportant pas la preuve du prix des éventuels nouveaux baux conclus.

Finalement, outre le fait que la valeur locative évaluée par la SAIMV n’est pas clairement identifiable à la lecture de son mémoire – 18 090 euros HT/HC par an ou 12 034,08 euros par an -, ses arguments ne sont pas susceptibles de critiquer utilement les éléments issus des opérations d’expertise.

Par conséquent, la valeur unitaire de 200 € / m2 pondéré sera retenue. Compte tenu de la surface pondérée de 50,14 m2 telle qu’elle résulte du rapport outre de la déduction exactement retenue du montant de l’impôt foncier 2020 (soit 500,92 euros), le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2021 sera fixé à la somme arrondie de 9 527 euros hors charges et hors taxes par an.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de faire masse des dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, et d’ordonner leur partage par moitié.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire de Créteil, par jugement contradictoire, susceptible d’appel,

Fixe à la somme annuelle de 9 527 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 entre la société anonyme immobilière du Moulin Vert et la SELARL Pharmacie du Moulin Vert pour les locaux situés [Adresse 2],

Fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et ordonne qu’ils soient partagés par moitié entre les deux parties,

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

FAIT A CRÉTEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT AOUT,

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX