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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 03 Avril 2026

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 03 Avril 2026

N° RG 24/04533 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBCU6

NAC : 50Z

Jugement rendu le 03 Avril 2026

ENTRE :

Monsieur [C] [P] [W] [N]

Madame [K] [F] [R] [L] épouse [N]

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Maître Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

S.A.S. FI CITYA FRANCE IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS et Maître Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Rep/assistant :

S.A.S. NOT’AVENIR

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.A.S. DLC CONSTRUCTION

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Adeline CORROY

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 Novembre 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 06 Février 2026 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 20 Mars 2026 et prorogée au 03 Avril 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort

_____________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Abdoul karim AMODE, M^e Mikaël YACOUBI

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à M^e Guillaume DARRIOUMERLE

le :

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 03 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 15 novembre 2022 par maître [Y], notaire à [Localité 1] avec la participation de maître [T], notaire [Localité 3], assistant le vendeur, la société par action simplifiée DLC a vendu à M. [C] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] , les lots n° 11, n° 20 et n° 23 consistant en un appartement et deux parkings dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 5]” à [Localité 4], moyennant le prix de trois cent cinq mille euros (305.000 €).

La vente a été négociée par l’agence CITYA IMMOBILIER.

Par actes du 2 décembre 2024, M. [C] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] ont fait assigner la SAS DLC, la SAS FI CITYA FRANCE IMMOBILIER, la SAS NOT’AVENIR ([O] [A] [U] [H] [T] NOTAIRES ASSOC. D’UNE SCP D’UN OFFICE NOTARIAL), aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 1112-1, 1137, 1178 et 1240 du civil, de:

— CONDAMNER in solidum la SAS DLC, la société FI CITYA FRANCE IMMOBILIER et Maître [T] [M] à leur régler une somme de 27.043,17 €, au titre de leur préjudice financier, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER in solidum la SAS DLC, la société FI CITYA FRANCE IMMOBILIER et Maître [T] [M] à leur régler une somme de 27.043,17 €, au titre de leur préjudice futur, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER la société FI CITYA FRANCE IMMOBILIER à leur régler une somme de 20.000 €, au titre de leur préjudice financier, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER in solidum la SAS DLC, la société FI CITYA FRANCE IMMOBILIER et Maître [T] [M] à leur régler une somme de 5.000 €, au titre de leur préjudice moral ;

— JUGER n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— CONDAMNER tous succombant au versement in solidum d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum la SAS DLC, la société FI CITYA FRANCE IMMOBILIER et Maître [T] [M] aux entiers dépens.

Par ordonnance du 30 octobre 2025, le juge de la mise en état a rejeté les contestations de la SAS NOT’AVENIR et constaté la régularisation de la procédure à l’égard de la SAS NOT’AVENIR.

Les époux [N] n’ont pas reconclu au fond. Au soutien de leurs assignations, ils font valoir que la SAS DLC a transmis à son notaire et à l’agence immobilière CITYA un plan trompeur indiquant que le bien vendu était agrémenté de deux places de parking numérotée 8 et 9 à l’intérieur de la résidence et mitoyennes au logement situé dans le bâtiment B. Ils en concluent que le vendeur a commis un dol. Ils ajoutent que la description du bien acquis n’est pas conforme aux plans annexés à l’acte.

A titre subsidiaire, ils invoquent un manquement à l’obligation précontractuelle d’information, alors que les nombreux échanges avec les notaires, ainsi que la précision apportée par l’un d’eux en fin d’acte dans le cadre de la vente, démontrent qu’il s’agissait d’un élément essentiel pour eux. Ils font valoir qu’en prenant possession des lieux et à force de rechercher auprès des copropriétaires, du syndic et des services administratifs compétents, ils se sont aperçus qu’ils n’avaient pas acheté la place de parking qui leur était promise.

Ils ajoutent que lors de la visite organisée par la société CITYA, l’agent immobilier leur a montré les places de parking et qu’ils ne s’agissait pas de celles qui ont été effectivement vendues; qu’ il s’est avéré que le parking mis en vente par la société CITYA n’existait pas et que sur le plan annexé aux actes enregistrés préalablement dans les registres des hypothèques, que le lot n° 23 numéroté 11 correspondait en réalité à un parking situé à l’extérieur de la résidence.

Ils estiment qu’en ne procédant pas aux vérifications élémentaires qui auraient pu permettre d’attester de l’existence des parkings qui faisaient l’objet de la vente, le notaire Maître [T] [M] a commis une faute professionnelle qui leur a causé un préjudice direct et certain.

Ils invoquent ainsi une perte de chance de renoncer à la vente ou d’acquérir le bien immobilier pour un prix moindre.

Aux termes de ses dernières écritures communiquées par le RPVA le 4 juin 2025, la SAS Citya France immobilier demande au tribunal de:

— DEBOUTER les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes, A titre subsidiaire :

— REDUIRE les préjudices revendiqués par les consorts [N] à de plus justes proportions ;

— CONDAMNER les sociétés DLC CONSTRUCTION et NOT’AVENIR à la relever et garantir de toutes les condamnations potentiellement mises à sa charge ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER tout succombant à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître YACOUBI conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes des consorts [N].

Au soutien de ses prétentions, elle prétend avoir exigé du vendeur le plan de l’appartement, le règlement de copropriété ainsi que le cahier d’entretien; qu’en réponse, la société venderesse a transmis un plan mentionnant les emplacements de parking numéro 8 et 9 situés au sein de la [Adresse 5]; que les places de parking qu’elle a présentées aux demandeurs correspondaient bien aux plans adressés par la société venderesse.

Elle soutient ainsi que les places présentées étaient conformes aux plans remis par la société DLC CONSTRUCTION; qu’elle a systématiquement répondu tant aux sollicitations des époux [N] que des notaires des parties afin de les éclairer au mieux sur la difficulté rencontrée et qu’elle a tout mis en œuvre aux fins d’obtention de plans complémentaires.

Elle fait valoir que les obligations pesant sur l’agent immobilier s’apprécient in concreto en fonction des circonstances et du degré d’expertise du professionnel; que l’agent immobilier ne disposant d’aucune compétence spécifique en matière juridique, n’est pas tenu à des obligations de conseil juridique et financier. Elle ajoute qu’elle ne disposait d’aucun outil lui permettant de vérifier l’emplacement exact des places de parking, le service des Impôts Fonciers ayant lui-même précisé que les plans annexés aux actes de vente n’étaient pas enregistrés sur le logiciel informatique.

Elle argue que le notaire, officier ministériel est tenu de vérifier la consistance juridique des lots vendus au moment de la réitération des promesses en acte authentique.

S’agissant du préjudice réclamé, elle fait valoir que les demandeurs jouissent bien d’une place de parking; qu’ils pourraient se prévaloir d’une perte de chance d’avoir pu acheter une place de parking se trouvant effectivement au sein de la résidence sécurisée mais qu’une telle perte de chance, si elle était avérée est sans lien causal aucun avec la faute prêtée à l’agent immobilier, qui ne peut être tenu pour responsable de la réticence dolosive de la société venderesse.

Elle estime enfin que le préjudice futur allégué demeure parfaitement hypothétique et que la rémunération de l’agence demeure due en exécution du mandat de vente stipulé le 24 juillet 2022 et de la lettre d’intention du 11 aout 2022.

Subsidiairement, elle prétend être parfaitement fondée à solliciter la garantie des sociétés DLC CONSTRUCTION et NOT’AVENIR de toute éventuelle condamnation qui pourrait peser à son encontre quant aux prétendus préjudices issus d’un éventuel manquement à un devoir de conseil.

Aux termes de ses dernières écritures communiquées par le RPVA le 10 septembre 2025, la SAS « NOT’AVENIR » demande, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de:

— REJETER l’ensemble des conclusions, fins et prétentions des demandeurs,

— REJETER l’ensemble des conclusions, fins et prétentions de la SAS CITYA FRANCE IMMOBILIER,

Dans tous les cas,

— CONDAMNER solidairement M. [C] [N], Mme [K] [L] et la SAS CITYA FRANCE IMMOBILIER à une somme de 7000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens,

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir si la SAS « NOT’AVENIR », notaires associés, devait succomber.

Elle prétend qu’aucun grief ne peut être formulé sur l’efficacité de l’acte notarié du 15 novembre 2022, faisant valoir que les époux [N] sont bien propriétaires des lots souhaités et négociés avec le vendeur par le biais/l’entremise de l’agent immobilier et que l’acte de vente contenait l’ensemble des clauses que le couple [N] souhaitait voir présentes.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 03 Avril 2026

Elle soutient que l’acte de vente a été établi en prenant en compte les titres de propriété des précédents propriétaires, et notamment celui entre la SCCV LES NAÏADES (vendeur) et SAS DLC (acquéreur) des 26 décembre 2008 et 24 Février 2009 et l’état descriptif de division présent dans ces actes, et –également- remis par le vendeur DLC et l’agent immobilier (porté en amont de la vente à la connaissance des époux [Z] informations résultant du Service de la publicité foncière et les éléments et informations fournis par le Syndic de copropriété.

Elle fait valoir que le notaire n’a pas à effectuer de vérification sur place, mais simplement sur pièce et qu’au jour de la vente, il ne disposait d’aucun élément lui permettant de mettre en doute l’état descriptif / plan de division remis par la venderesse et l’agent immobilier CITYA.

Elle argue que le préjudice réparable correspondrait uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses et que le préjudice lié au défaut de conseil ou d’information du notaire ne constitue qu’une perte de chance.

La SAS DLC, citée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures de la demanderesse susvisées quant à l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 27 novembre 2025 fixant la date de dépôt des dossiers au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le dol du vendeur

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique de vente du 15 novembre 2022 que les demandeurs ont acquis le lot numéro 20 correspondant à un parking extérieur portant le numéro 8 sur le plan et le numéro 23 correspondant à un parking extérieur portant le numéro 11 sur le plan. Il est précisé qu’une copie des plans des lots est annexée. Une précision a été apportée par Maître [Y], notaire, précisant que les parkings concernés sont bien les lots marqués 8 et 11 sur le plan et non pas les lots 8 et 9 matérialisés en rose.

Au soutien de leurs prétentions, les acquéreurs soutiennent que la place numéro 11 n’existe pas à l’intérieur de la résidence telle qu’elle leur a été présentée mais qu’elle se situe à l’extérieur.

Il ressort de l’ensemble des pièces produites aux débats que:

— les demandeurs se sont portés acquéreur d’un logement et de deux parkings situés dans la résidence,

— dès avant la signature du compromis de vente, ils ont précisé que les emplacements de parking ne semblaient pas correspondre à ceux indiqués lors des visites,

— en août 2022, l’agent immobilier a demandé les plans parkings au syndic, qui répondait ne pas avoir, puis demandait l’emplacement exact des places de parking début septembre 2022 au vendeur, ce dernier répondant qu’ils étaient sur le plan, correspondant aux places 8 et 9 matérialisées en rose sur le plan transmis.

— le 13 septembre 2022, l’agent immobilier a envoyé aux deux notaires des parties les plans du vendeur, avant la signature du compromis le même jour.

— le compromis du 13 septembre 2022 porte sur les lots numéro 20 et 21, correspondant au parking extérieur n° 8 et 9 sur le plan utilisé pour la vente. Il apparaît cependant que lorsque le compromis de vente a été notifié aux acquéreurs, il a été précisé qu’une erreur matérielle mentionnait le lot 21 correspondant au parking n° 9 au lieu du lot n° 21 (sic) correspondant au parking n° 11 sur le plan ( cf dans la pièce 1 des demandeurs).

— le vendeur avait acquis le bien par acte du 26 décembre 2008 publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] le 12 février 2009, qui a fait l’objet d’une attestation rectificative le 24 février 2009 publié au service de la publicité foncière [Localité 5] le 25 février 2009 portant sur la place de parking n°11.

Il résulte de ces éléments que les demandeurs ont acquis deux parkings extérieurs (c’est-à-dire non couverts) n°8 et 11.

Cependant, alors que le plan annexé à l’acte authentique du 15 novembre 2022 fait apparaître la matérialité d’une place n° 11 à côté d’une place n°10, sur les lieux n’existe qu’une place correspondant au n°11 sur le plan transmis aux époux [N], laquelle porte une inscription A 12 selon le procès-verbal du constat de commissaire de justice du 18 décembre 2023. L’affirmation selon laquelle le propriétaire (M. [G]) de l’appartement 12 revendique cette place n’est pas justifiée, ce dernier étant selon les demandeurs propriétaire des lots 13 et 22 (places n° 1 et 10).

Les époux [N] disposent d’un plan annexé à leur acte de vente lequel est différent d’un plan annexé à un acte rectificatif en date du 29 octobre 2008 de l’acte de vente au profit d’un autre propriétaire. En effet, une seule place de parking est matérialisée portant le numéro 10. La place numéro 11 étant quant à elle indiquée en dehors de la résidence. Aucun élément ne permet de comprendre l’existence de deux plans différents. Par ailleurs, l’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [I] [B], notaire à [Localité 5] le 11 octobre 2007, qui n’est pas produit aux débats.

Au vu des pièces produites, il n’est pas possible de savoir quel plan réglemente la résidence et notamment les places de parking. Par ailleurs, le tribunal n’a pas d’information quant aux places qui auraient été montrées aux acquéreurs lors des visites, ces derniers indiquant qu’elles étaient différentes des places 8, 9 et 8, 11.

En conséquence, faute de pièces suffisantes de nature à démontrer le dol du vendeur, les demandeurs ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur la responsabilité de la société FI CITYA FRANCE IMMOBILIER

L’agent immobilier, mandataire professionnel soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, est tenu à des obligations d’information, de conseil et de mise en garde dont le manquement est susceptible d’engager sa responsabilité civile. Il peut engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur ou de tout tiers subissant un préjudice, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’agent immobilier a sollicité le syndic de copropriété afin d’obtenir les plans des parkings, ce dernier lui répondant ne pas en avoir. Il a ensuite réclamé les pièces au vendeur qui lui a remis les plans par suite annexés à l’acte de vente.

Il en résulte que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve d’une faute de l’agent immobilier et seront déboutés de leurs prétentions à l’encontre de la société FI CITYA FRANCE IMMOBILIER.

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”. Le notaire engage sur ce fondement, en sa qualité d’officier public et ministériel, sa responsabilité vis-à-vis des parties à l’acte authentique pour lequel il instrumente, au regard notamment de son devoir de conseil qui lui impose d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte concerné. Le conseil est dû à tous ceux qui ont recours à lui.

La faute du notaire est appréciée in abstracto, par comparaison avec le comportement qu’aurait adopté un officier public normalement prudent, diligent et compétent.

L’inefficacité de l’acte instrumenté par un officier public n’est susceptible d’entraîner sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité impose nécessairement en amont de la rédaction de l’acte et qui concernent notamment l’identité et la capacité des parties, les conditions de droit nécessaires à la validité et à la régularité d’un acte telles la vérification des droits de propriété ou les caractéristiques de l’immeuble vendu.

Cependant, le notaire qui reçoit un acte contenant des déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés engage sa responsabilité seulement s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

En l’espèce, au vu du plan produit et annexé à l’acte de vente des acquéreurs, le notaire qui n’est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux, n’avait pas de raison de soupçonner l’existence d’une autre matérialisation des parkings.

En conséquence, faute de rapporter la preuve d’une faute du notaire, M. [C] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] seront déboutés de leurs prétentions de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Succombants principalement, M. [C] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] seront condamnés in solidum aux dépens.

Pour les mêmes motifs, ils seront condamnés in solidum à payer aux défendeurs constitués, la somme que l’équité commande de fixer à 1000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [C] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] de l’ensemble de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] à payer à la SAS FI CITYA FRANCE IMMOBILIER la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] à payer à la SAS NOT’AVENIR la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [C] [N] et Mme [K] [L] épouse [N] aux dépens dont distraction au profit de Maître YACOUBI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le présent jugement a été signé par Adeline Corroy, juge et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE