Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 2, 26 juin 2025, n° 23/09631

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- Sur la qualification du jugement
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 30...
- Sur la demande d'annulation de l'assignation
- Sur la demande en paiement des charges de copropriété
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- Sur les autres demandes
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- Sur les frais irrépétibles
- Dispositif

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TJ Bobigny 26 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a estimé que le Syndicat n'a pas prouvé l'exactitude des charges réclamées, rendant sa demande irrecevable.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a jugé que le Syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct lié à la mauvaise foi de la SCI SAR-CAG.
Rejeté
Délai de contestation des décisions d'assemblée générale
La cour a jugé que la demande d'annulation des résolutions était irrecevable car elle n'a pas été introduite dans le délai imparti.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de [Localité 9] du 26 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR a demandé le paiement de charges de copropriété et des dommages et intérêts à la SCI SAR-CAG. Les questions juridiques portaient sur la validité des résolutions d'assemblée générale, la contestation de l'assignation et le montant des charges dues. Le tribunal a débouté la SCI SAR-CAG de sa demande d'annulation des résolutions et de nullité de l'assignation, ainsi que le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des charges et de dommages et intérêts. Le jugement est exécutoire de droit par provision, et le Syndicat des copropriétaires a été condamné aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 2, 26 juin 2025, n° 23/09631
Numéro(s) :	23/09631
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre D' AZEMAR DE FABREGUES
Cabinet(s) :	URBINO ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [ Adresse 4 ] c/ La SCI SAR-CAG

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/09631 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YFW2

N° de MINUTE : 25/945

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître [F], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0107

DEFENDEUR

La SCI SAR-CAG

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Pierre D’AZEMAR DE FABREGUES de la SELARL URBINO ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0137

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 27 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société SCI SAR-CAG est propriétaire des lots n°1504 et n°1099 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] PANTIN (93).

Par jugement du 09 mars 2021, le Tribunal judiciaire de BOBIGNY a condamné la société SCI SAR-CAG à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] notamment la somme de 29 302,68 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 juillet 2020 provision du 3ème trimestre 2020 incluse, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 21 février 2017.

Par acte de commissaire de justice du 05 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] a assigné la SCI SAR-CAG devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY en paiement de charges de copropriété arrêtées au 19 septembre 2023 outre des dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— débouter la société SAR-CAG de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société SAR-CAG au paiement de la somme de 72 278,85 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sise [Adresse 5], avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner la société SAR-CAG au paiement de la somme de 7 000 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sise [Adresse 5], à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner la société SAR-CAG au paiement de la somme de 10 000 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sise [Adresse 5], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 13 mai 2024, la société SAR-CAG demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— à titre principal :

* annuler la résolution n°8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2023

* en conséquence juger que le syndicat des copropriétaires n’est pas valablement représenter par la société ESSET es qualité de syndic

* annuler l’assemblée générale subséquente du 27 octobre 2023 et toutes les résolutions adoptées ;

* annuler l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires représentée par une personne n’ayant pas qualité pour le représenter ;

— à titre subsidiaire et au fond :

* juger que la somme due par la société SAR CAG au titre des charges de copropriété est de 34 725,52 euros en denier et quittance ;

* juger que la société SAR CAG pourra s’acquitter de cette somme par mensualités constantes avant le 10 de chaque mois, et la première le mois suivant la signification du jugement à venir ;

* débouter le syndicat des copropriétaires de demandes plus amples dirigées à l’encontre de la société SAR CAG ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société SAR CAG la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 08 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 27 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 30 juin 2023 et de l’assemblée générale du 27 octobre 2023

L’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes et que cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il en résulte que les décisions de l’assemblée générale ne peuvent être contestées que par voie d’action et non par voie d’exception à titre reconventionnel.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI SAR-CAG de sa demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 30 juin 2023 et de l’assemblée générale du 27 octobre 2023.

Sur la demande d’annulation de l’assignation

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

L’article 73 du même code prévoit que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 74 du même code prévoit que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir et qu’il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

En l’espèce, la SCI SAR-CAG n’a pas saisi le Juge de la mise en état de son exception de procédure fondée sur la nullité de l’assignation introductive d’instance.

En conséquence, la SCI SAR-CAG sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] verse aux débats :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2022 ;

— des lettres de relance datées du 26 avril 2022 et du 24 novembre 2022 à laquelle est annexé le jugement rendu le 09 mars 2021 par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY ;

— un tableau de décompte non daté pour la période du 1er juin 2021 au 1er septembre 2023,

— des appels de fonds datés du 31 mai 2021 au 19 août 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 03 juillet 2020 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 décembre 2020 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2019 et le budget prévisionnel de l’exercice 2021 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 avril 2021 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2021 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 avril 2022 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2020 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2022 ayant approuvé l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 décembre 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2023 ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 juin 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 octobre 2023 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2024 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 ;

— une attestation de non-recours contre les assemblées générales des 03 juillet 2020, 18 décembre 2020, 30 avril 2021, 15 décembre 2021, 13 avril 2022, 30 juin 2022, 09 décembre 2022, 30 juin 2023 et 27 octobre 2023 ;

— les contrats de syndic pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 28 juin 2024 au 30 juin 2025.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] ne produit aux débats ni le règlement de copropriété ni la fiche d’immeuble de la copropriété ni la fiche d’immeuble des lots n°1504 et n°1099 appartenant à la SCI SAR-CAG délivrées par le service de la publicité foncière, de sorte qu’il n’établit pas l’exactitude des tantièmes pris en compte pour le calcul des charges de copropriété, qui sont contestés par la SCI SAR-CAG.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] verse aux débats un tableau de décompte non daté qu’il a établi lui-même et qui n’est corroboré par aucun élément comptable du Syndicat des copropriétaires tel qu’un extrait du grand livre ou un extrait du compte copropriétaire de la SCI SAR-CAG et les appels de fonds produits aux débats étant insuffisants pour apporter une telle corroboration.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa demande au titre des charges de copropriété.

Cependant, la SCI SAR-CAG demande au Tribunal de juger que la somme due par elle au titre des charges de copropriété est de 34 725,52 euros en deniers et quittance sans établir l’exactitude de son chiffrage.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] de sa demande au titre des charges de copropriété et de débouter la SCI SAR-CAG de sa demande de fixation des charges de copropriété à la somme de 34 725,52 euros ainsi que de sa demande de délai de paiement devenue sans objet.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de la SCI SAR-CAG.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] et la SCI SAR-CAG de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI SAR-CAG de sa demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 30 juin 2023 et de l’assemblée générale du 27 octobre 2023 ;

Déboute la SCI SAR-CAG de nullité de l’assignation introductive d’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] de sa demande au titre des charges de copropriété ;

Déboute la SCI SAR-CAG de sa demande de fixation des charges de copropriété à la somme de 34 725,52 euros en deniers et quittances;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Tour ESSOR sis [Adresse 4] et la SCI SAR-CAG de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 26 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART