TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-[X] DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/00551 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBEOG

N° MINUTE : 26/00069

JUGEMENT

DU 26 Janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [N] [P] [T] [S], demeurant [Adresse 1] Rep/assistant : M^e Ben ali AHMED, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION

comparant

à :

S.A. SIDR représentée par M. [D] [R], dont le siège social est sis [Adresse 2][

Rep/assistant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-[X], assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à M^e Marie françoise LAW YEN

CCC à M^e Ben ali AHMED

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2024, la Société Immobilière du Département de la Réunion (ci-après la SIDR) a donné à bail à usage d’habitation à Mme [S] [N] [P] [T] un logement situé dans le groupe d’habitations « [Localité 1] » sis [Adresse 3] [Localité 2][Adresse 4] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 386,73 euros hors charges, outre un dépôt de garantie d’un même montant.

Par requête enregistrée le 07 février 2025, se plaignant de désordres affectant le logement loué, Mme [S] [N] [P] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-[X] d’une demande de mutation.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 07 juillet 2025 et le dossier a été renvoyée à l’audience du 24 novembre 2025 avec la mise en place d’un calendrier de procédure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

Se référant à ses conclusions n°1 notifiées le 11 septembre 2025, et soutenues oralement, Mme [S] [N] [P] [T], représentée, a modifié ses prétentions et demandé de :

CONSTATER que le logement de Mme [S] est insalubre.

ENTENDRE DIRE ET JUGER que les loyers de juin, juillet, août et septembre 2025 en sont pas dus du seul fait qu’elle n’a pas pu jouir paisiblement de son appartement.

CONDAMER la SA SIDR au paiement de la somme de 3 000 € au titre du préjudice subi ainsi qu’aux dépens.

REJETER les demandes amples ou contraires de la défenderesse.

Mme [S] [N] [P] [T] soutient qu’elle a été confrontée depuis son installation à des désagréments qui ne lui ont pas permis de vivre dignement dans le logement litigieux, évoquant notamment un défaut d’entretien des extérieurs, l’absence de brasseurs d’air, et une salle de bains « sommaire » sans grille d’évacuation et qu’elle a dû boucher de peur que les rats ne remontent. Elle se plaint également de nuisances sonores causées par l’un de ses voisins.

Elle précise qu’elle est porteuse de handicap et déclare que les désordres affectant les lieux loués ont aggravé son état de santé déjà fragilisé.

Elle fait ainsi valoir un préjudice moral dont elle demande réparation à hauteur de 3 000 euros et estime, en outre, que les loyers de juin à septembre 2025 ne sont pas dus du fait qu’elle n’a pu jouir paisiblement de son logement.

En défense, se référant à ses conclusions (1) notifiées le 24 octobre 2025, et soutenues oralement à l’audience, la SIDR également représentée a demandé de :

Juger que la saisine de la présente juridiction par voie de requête aux fins de statuer sur des demandes de nature indéterminée est irrégulière ;

Juger par conséquent que l’action de Mme [S] [N] est irrecevable ;

Condamner Mme [S] [N] à payer à la SIDR la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire, si l’action était jugée recevable :

Au regard de la carence probatoire de Mme [S] [N], la débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre reconventionnel, condamner Mme [S] [N] à payer à la SIDR la somme de 1 235,38 € au titre des loyers et charges locatives impayés jusqu’au jour de la restitution des clés du logement, augmentés des intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions ;

Juger que la SIDR conservera par conséquent le dépôt de garantie à concurrence de 386,73 euros de sorte qu’après compensation avec la dette locative, Mme [S] [N] sera condamnée à régler à la SIDR le solde d’un montant de 848,65 € ;

Condamner Mme [S] [N] à supporter le coût des travaux de remise en état du logement et à régler à ce titre la somme de 665,69 €.

* A titre très subsidiaire :

Si par extraordinaire, la présente juridiction entendait reconnaitre l’existence d’un préjudice moral subi par Mme [S] [N] et octroyer à ce titre des dommages et intérêts, REDUIRE à de plus justes proportions leur montant, compte tenu du caractère disproportionné des sommes réclamées ;

Ordonner la compensation à due concurrence avec les sommes qui seraient allouées à Mme [S] [N] et les loyers et charges ou toutes sommes dues par cette dernière à la SIDR ;

Dans le cas où des délais seraient accordés à la défenderesse, juger qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible.

La SIDR se fonde sur les articles 9, 122, 750 et 818 du Code de procédure civile.

Elle soutient que la demande de Mme [S] [N] est irrecevable au motif que cette dernière a utilisé la voie de la requête pour saisir le juge des contentieux de la protection d’une demande de mutation qui est, par nature, indéterminée. Elle constate que Mme [S] [N] a abandonné cette prétention mais soutient que l’ajout par voie de conclusions d’autres demandes dont certaines demeurent indéterminées sont également irrégulières.

Subsidiairement, elle s’oppose à la demande d’indemnisation de Mme [S] [N] au motif que cette dernière ne rapporte pas la preuve d’un prétendu état d’insalubrité ou d’indécence du logement pas plus qu’elle ne démontre l’existence d’un trouble de jouissance. Elle précise que Mme [S] [N] s’est opposée à la présence de la SIDR à une visite domiciliaire programmée le 11 septembre 2025 puis l’a annulée, de sorte que personne n’a ainsi pu constater l’état réel dudit logement.

Dans ces conditions, elle conclut au rejet de l’exception d’inexécution invoquée par Mme [S] [N], en l’absence de démonstration par cette dernière du caractère totalement inhabitable du logement.

S’agissant enfin des incivilités dénoncées, elle indique que le résultat de l’enquête de voisinage qu’elle a menée n’a pas été concluant, ce dont la demanderesse a été informée.

Elle expose que Mme [S] [N] a quitté les lieux le 30 septembre 2025. Elle rappelle l’obligation pour le locataire de régler son loyer et ses charges et réclame, à titre reconventionnel, la condamnation de Mme [S] [N] au paiement d’un arriéré locatif de 1 514,34 euros, travaux de remise en état compris, et après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 386,73 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIVATION :

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes tendant à « constater », à « dire et juger », lesquelles n’emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité des demandes :

En application des articles 750 et 818 du Code de procédure civile, lorsque la procédure est orale, notamment dans le cadre du contentieux relevant des tribunaux de proximité, la demande en justice est formée par assignation. Elle peut également l’être formée par requête lorsque le montant de la demande n’excède pas 5 000 euros ou dans certaines matières fixées par la loi ou le règlement.

En l’espèce, s’il résulte de l’acte introductif d’instance que le juge des contentieux de la protection a été saisi d’une demande indéterminée, il s’avère que les prétentions de Mme [S] [N] en leur dernier état (correspondant à : [253,99 euros x 4] + 3 000 euros) n’excèdent pas la somme de 5 000 euros.

Les demandes de Mme [S] [N] seront par conséquent déclarées recevables.

Sur le caractère insalubre du logement et ses conséquences :

En vertu de l’article 6 de loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer à ce dernier la jouissance paisible, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [S] [N] produit :

la copie d’un courriel en date du 20 février 2025 envoyé à la Caisse d’allocations familiales (Caf) de la Réunion sollicitant la visite d’un agent en vue de constater l’insalubrité du logement occupé ;

plusieurs photographies décrivant notamment des boites aux lettres posées sur un sol sale, un amas de détritus dans un espace grillagé, d’un jardin non entretenu, d’une salle d’eau minimaliste qui n’est manifestement pas nettoyée ;

un certificat médical du Docteur [X] [O] indiquant notamment que Mme [S] [N] a des difficultés à respirer la nuit.

Il sera relevé que les photographies produites sont non datées et ne permettent pas d’être rapportées avec certitude au bien concerné. Par ailleurs, Mme [S] [N] ne justifie d’aucun procès-verbal de constat d’huissier, ni d’aucun constat dressé par la Caf concluant à l’état d’insalubrité ou d’indécence du logement. Il apparait du reste, à la lecture de la pièce adverse n° 11 relative à un échange de courriels entre une enquêtrice de l’Adil mandatée par la Caf et la SIDR, que Mme [S] [N] a annulé la visite domiciliaire prévue le 11 septembre 2025 qui aurait permis de vérifier les critères de décence du logement. Enfin, il ne ressort pas du certificat médical précité que l’état de santé de la demanderesse est lié à un manquement de la SIDR à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il en résulte que les éléments dont fait état Mme [S] [N] ne permettent pas de démontrer le caractère insalubre ni indécent du logement, ni d’un quelconque préjudice subi en raison d’un manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles.

Il s’ensuit que Mme [S] [N] ne justifie d’aucun motif légitime pour être dispensée du paiement de son loyer, et que l’exception d’inexécution soulevée par cette dernière sera par conséquent rejetée. Ne démontrant pas davantage l’existence d’un préjudice de jouissance, la demande de dommages et intérêts de Mme [S] [N] sera également rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, après examen des pièces produites par la SIDR, il apparait que Mme [S] [N] est redevable de la somme de 1 235,38 euros à la date du 30 septembre 2025, au titre des loyers impayés.

Au titre des réparations locatives :

En vertu de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu, par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’État (le décret n° 87-712 du 26 août 1987), sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, la SIDR produit à l’appui de sa demande :

le contrat de bail en date du 14 mai 2024 ;

l’état des lieux d’entrée contradictoire du 14 mai 2024 et l’état des lieux de sortie contradictoire du 30 septembre 2025 ;

le devis de réparations locatives en date du 02 octobre 2025 mettant à la charge de Mme [S] [N] la somme de 665,69 euros au titre des travaux de remise en état.

La comparaison entre les lieux d’entrée et de sortie fait apparaitre que les dégradations alléguées sont à mettre à la charge de Mme [S] [N]. En effet, l’état des lieux de sortie mentionne l’existence de peintures souillées, en mauvais état, seulement après une occupation de seize mois, alors que les peintures étaient en bonne état d’usage et d’entretien à l’arrivée de la locataire. De plus, les locaux restitués présentent un état de saleté. Enfin, seule la moitié des clés du logement a été rendue et celles de la boite aux lettres sont manquantes.

En conséquence, au vu du justificatif produit, Mme [S] [N] devra supporter les frais de nettoyage, de reprise des peintures et de remplacement du canon de la porte du logement et de la boite aux lettres d’un montant de 665,69 euros TTC.

En définitive, après déduction du dépôt de garantie de 386,73 euros, c’est une somme de 278,96 euros qui doit être mise à la charge de Mme [S] [N] au titre des réparations locatives.

Sur la condamnation :

Au vu des développements qui précèdent, Mme [S] [N] sera condamnée à payer à la SIDR la somme de 1 514,34 euros au titre de sa dette locative, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 386,73 euros versé lors de la signature du bail, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

La partie qui succombe au litige, en l’espèce Mme [S] [N], sera condamné aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

DECLARE recevables les demandes de Mme [S] [N] ;

DEBOUTE Mme [S] [N] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE Mme [S] [N] à payer à la SIDR la somme de 1 514,34 euros au titre de l’arriéré locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu en l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [N] aux dépens de l’instance.

En foi de quoi, le présent jugement a été jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026 par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,