TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

— ---------------------------

Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00416 – N° Portalis DB2G-W-B7H-ILPM

KG/FH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

27 juin 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. [8] dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-francois ZENGERLE de l’AARPI JUNG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103,

M^e Marie odile HUBSCHWERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 21

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Maître [Y] [S], notaire

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Le Tribunal composé de :

Président : Jean-Louis DRAGON, Juge

Assesseur : Blandine DITSCH, Juge

Assesseur : Françoise HARIVELLE, Magistrat honoraire (rapporteur)

Greffier : Thomas SINT, Greffier lors des débats et Nathalie BOURGER, greffier placé lors du prononcé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 16 mai 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de réservation du 27 avril 2018, la Sci [8] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société [5] un bien situé [Adresse 2] à [Localité 9] (Haut-Rhin), moyennant le prix de 96 900 euros ttc.

La société [5] a souscrit auprès de la compagnie d’assurance [7] une garantie financière d’achèvement alors même que, dès le 6 juillet 2017, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution avait fait, par communiqué de presse, interdiction aux intermédiaires d’assurance de commercialiser en France les contrats de la compagnie [7].

La vente a été réitérée par acte authentique établi par Me [Y] [S], notaire, le 16 juillet 2018.

Par arrêt du 16 mars 2020, la cour d’appel de Colmar a infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 11 mars 2019 prononçant la liquidation judiciaire de la société [5] et l’a placée en redressement judiciaire reconverti le 27 juillet 2020 en liquidation judiciaire.

Le 11 décembre 2019, la compagnie d’assurance [7] était placée sous administration judiciaire et le 15 septembre 2020, étaient résiliés tous les contrats d’assurance de la compagnie.

Déplorant l’inachèvement du bien acquis auprès de la société [5] et l’absence de garantie d’achèvement, la Sci [8] a, par assignation du 13 juillet 2023, fait citer en responsabilité Me [S] devant ce tribunal afin, dans le dernier état de ses écritures signifiées le 25 février 2025 au visa de l’article 1240 du code civil, d’obtenir :

— la condamnation de Me [S] au paiement de la somme de 77 518,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023, date de la mise en demeure,

— sa condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros en indemnisation du préjudice moral,

— le rejet des demandes de Me [S],

— sa condamnation au paiement de la somme de 7 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— sa condamnation aux dépens.

La Sci [8] fait valoir que le notaire est garant de l’efficacité juridique de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement et tenu de vérifier le commencement effectif des travaux; il est tenu d’une obligation d’information et de conseil ainsi que d’un devoir d’alerte quant à la capacité financière du vendeur et des assureurs.

Elle souligne qu’en l’espèce, Me [S] ne l’a pas alertée sur la situation financière du promoteur [5], en cessation de paiement depuis le 11 septembre 2017, et de la compagnie [7], privée quant à elle du droit de commercialiser ses assurances en France depuis le 6 juillet 2017, que l’attestation d’assurance produite par le promoteur lors de la vente datait de 2016 sans que cette irrégularité ne suscite une vérification du notaire.

Elle a invoqué un préjudice lié au coût des travaux d’achèvement du lot privatif, soit 13 325,04 euros, une perte financière de loyers évalué à 44 770 euros à la date de la demande, les charges de copropriété réglées à ce jour, soit 19 423,64 euros, au total 77 518,68 euros.

Par dernières conclusions signifiées le 10 janvier 2025, Me [S] a poursuivi :

— le rejet de la demande,

— la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il objecte avoir assuré l’efficacité juridique de l’acte de vente authentique en y annexant, conformément à la loi, l’attestation d’assurance et l’attestation de garantie financière fournie par le vendeur, en expliquant les modalités de fonctionnement de la garantie extrinsèque d’achèvement, en rappelant l’obligation de souscrire une garantie financière d’achèvement et en exposant les modalités de mobilisation de celle-ci.

Il affirme que la communication de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution indiquant la cessation de toute nouvelle souscription dans l’Union européenne par la compagnie [7] n’avait pas été diffusée auprès des professionnels lors de la signature de l’acte le 16 juillet 2018 et signale que le notaire n’a pas l’obligation de vérifier l’agrément obtenu auprès de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution par les compagnies d’assurance proposant des garanties financières d’achèvement.

Enfin, elle conteste, faute de preuve suffisante et de constat contradictoire prévu par l’acte authentique, les désordres participant du non-achèvement des travaux et le préjudice financier lié aux charges de copropriété, elle conteste la vocation du bien à être loué et la réalité d’un préjudice moral qui lui serait imputable.

La clôture est intervenue le 24 avril 2025 et l’affaire, fixée pour plaidoiries à l’audience collégiale du 16 mai 2025, a été placée en délibéré par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité du notaire instrumentaire

La Sci [8] recherche la responsabilité de Me [S] pour avoir établi l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 16 juillet 2018 sans avoir contrôlé au préalable la bonne santé financière du promoteur [5] ni vérifié la capacité financière de la compagnie d’assurance [7] fournissant la garantie financière d’achèvement des travaux souscrite par le promoteur.

Il est admis que le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui.

Il est constant que la vente régularisée par acte authentique du 16 juillet 2018 est valable pour avoir emporté efficacement vente en l’état futur d’achèvement, par la société [5] à la Sci [8], du bien situé [Adresse 2] à [Localité 9] (Haut-Rhin).

S’agissant de la garantie financière d’achèvement de l’immeuble

L’article R. 261-17 du code de la construction et de l’habitation, issu du décret du 25 mars 2016, énonce que “la garantie financière d’achèvement de l’immeuble résulte de l’intervention, dans les conditions prévues ci-après, d’une banque, d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle (…).”

Il est admis que le notaire engage sa responsabilité s’il ne s’assure pas de l’existence de la garantie d’achèvement ou de remboursement, s’il ne mentionne pas dans l’acte les garanties obligatoires pour l’achèvement de l’immeuble.

Il convient d’observer que l’acte du 16 juillet 2018 mentionne, en page 4, le contrat d’assurance délivré par [7] comprenant une assurance dommages-ouvrages, une assurance constructeurs non réalisateurs, une assurance tous risque chantier, une assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage, que figure, en page 29, la mention de la garantie d’achèvement sous la forme d’une caution solidaire d’achèvement consentie par [7] aux termes d’un acte sous seing privé du 6 juin 2016 annexé à l’acte authentique.

Me [S] s’est donc bien assuré de l’existence d’une garantie financière d’achèvement de l’immeuble, mentionnée à l’acte, sa responabilité ne saurait être engagée à ce titre.

Le communiqué de presse en date du 6 juillet 2017 de la Banque de France relayant l’information reçue par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution précise que “l’entreprise [7] a décidé de cesser toute nouvelle souscription dans l’Union Européenne” avant de souligner “que les intermédiaires d’assurance ne doivent pas continuer à commercialier en France les contrats” de cette société.

La Sci [8] n’établit ni même n’allègue que, le 16 juillet 2018, ce communiqué était connu du notaire qui, par ailleurs, n’a pas l’obligation de contrôler l’obtention de l’agrément de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution par les compagnies d’assurance proposant des garanties financières d’achèvement.

En tout état de cause, à supposer que Me [S] ait pu avoir connaissance de ce communiqué qui fait interdiction de toute nouvelle souscription d’un contrat d’assurance auprès de la société [7], force est de constater qu’aucune information n’est délivrée quant à une éventuelle défaillance de l’assureur au titre des polices d’assurance déjà souscrites.

Enfin, ce n’est que le 11 décembre 2019, postérieurement à l’établissement de l’acte authentique, que la compagnie d’assurances [7] a fait l’objet d’un placement sous administration judiciaire.

La responsabilité de Me [S] ne peut donc être engagée au titre de la garantie financière d’achèvement de l’immeuble.

S’agissant de la bonne santé financière de la société [5]

Ce n’est que le 11 mars 2019, soit postérieurement à l’établissement de l’acte authentique, que le tribunal de grande instance de Strasbourg a prononcé la liquidation judiciaire d'[5] en fixant la date de cessation des paiements au 11 septembre 2017.

Il ne peut être reproché à Me [S] un manquement à son obligation de conseil à ce titre.

Il ressort de l’ensemble des motifs ci-dessus exposés que la demande formée par la Sci [8] à l’encontre de Me [S] doit être rejetée.

Sur les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Tenue aux dépens, la Sci [8] sera condamnée à payer à Me [S] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition,

REJETTE la demande formée par la Sci [8] à l’encontre de Me [S] ;

CONDAMNE la Sci [8] à payer à Me [S] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci [8] aux dépens;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président