N° RG 23/00105 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHEK

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 23/00105 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHEK

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES PIERRES DU CAMPUS II

C/

[G] [U]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 Mars 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Madame Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 01 Février 2024,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES PIERRES DU CAMPUS II représenté par son Syndic la SAS FONCIA BORDEAUX

sise 61 Quai Lawton Bâtiment G5 CS 70111 33000 Bordeaux

1 rue Paul Fort Bât C

33170 GRADIGNAN

représentée par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Madame [G] [U]

SECT 2 N 185 – 11 F1 CONG YI ROAD

99 TAICHUNG (TAIWAN)

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Par actes en date du 22 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Pierres du Campus II, sis 1 rue Paul Fort à GRADIGNAN (33170) représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA BORDEAUX a fait assigner Mme [G] [U], propriétaire des lots 11,16,48 et 49 afin d’obtenir, sur le fondement des article 10 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 26 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil :

— la condamnation de Mme [G] [U] au paiement de la somme de 12.536,69 euros correspondant aux charges de copropriété impayées dues au jour de l’assignation avec intérêts à compter de la mise en demeure du 19 mai 2022,

— la condamnation de Mme [G] [U] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic,

— la condamnation de Mme [G] [U] au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la condamnation de Mme [G] [U] au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer.

L’assignation destinée à Mme [G] [U] a fait l’objet d’un acte de remise à Parquet le 22 décembre 2022 aux fins de notification à l’étranger, cette dernière demeurant à Taïwan.

Par jugement du 16 octobre 2023, le tribunal judiciaire de BORDEAUX a ordonné la réouverture des débats, constatant qu’il ne figurait pas au dossier du demandeur les éléments permettant au tribunal d’apprécier si l’assignation avait pu être remise à Mme [G] [U] ni des démarches auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte doit être remis afin d’obtenir un justificatif de remise de l’acte à son destinataire, permettant au tribunal de statuer dans les conditions de l’article 688 du code de procédure civile.

Une attestation de remise de l’acte au destinataire en date du 22 février 2023 a été versée aux débats par message électronique du 31 janvier 2024.

Mme [G] [U] a été valablement assignée et n’a pas constitué avocat, de telle sorte que la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2024.

Sur quoi, le tribunal,

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet1965,

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“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Pierres du Campus II, sis 1 rue Paul Fort à GRADIGNAN (33170) représenté par son syndic la SAS FONCIA BORDEAUX produit à l’appui de ses demandes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 octobre 2022 approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2021 ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 14 décembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2020 ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 22 mars 2021 approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2019, réactualisant le budget pour l’année 2020, et approuvant le budget prévisionnel pour l’année 2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 juin 2019 approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2018 ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2020 et réajustant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 3 juillet 2018 approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2017 ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2019 et réajustant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 9 mai 2017 approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2016 ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2018 et approuvant le budget prévisionnel pour l’année en cours,

— le contrat de syndic avec la SAS LOFT ONE mais c’est la SAS FONCIA BORDEAUX qui a été désignée lors de la dernière assemblée générale dont le procès-verbal est versé aux débats du 11 octobre 2022,

— les appels de fonds d’octobre 2023 à novembre 2022

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— le relevé des charges de copropriété du 3 novembre 2022 faisant ressortir un solde débiteur de 13.036,69 euros,

— les courriers de relance et mises en demeure du 17 avril 2019 au 14 juin 2022, et la sommation de payer les charges de copropriété délivrée par acte d’huissier du 9 juillet 2020, la mise en demeure avant poursuites judiciaires du 24 juin 2022, la sommation de payer du 9 juillet 2021dont l’accusé de réception versé aux débats daté du 5 août 2021 mentionne que le pli n’a pas été réclamé.

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété de même que la répartition des charges.

Au vu de ces éléments, la demande en paiement est bien fondée. Il convient de condamner Mme [G] [U] au paiement de la somme de 13.036,69 euros correspondant aux charges de copropriété dues au 3 novembre 2022. Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation remise le 22 février 2023, la preuve de la remise de la mise en demeure visée n’étant pas rapportée.

Le paiement ponctuel et spontané par chaque copropriétaire de sa quote-part de charges de copropriété est essentiel afin que le Syndicat puisse disposer des fonds lui permettant de faire face à ses engagements et assurer une bonne gestion de l’immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires a subi en l’espèce, en raison de la persistance de Mme [G] [U] dans sa carence dans le paiement des charges de copropriété, un préjudice distinct et indépendant du simple retard de paiement, susceptible en tant que tel de justifier l’allocation de dommages et intérêts complémentaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en ce que les autres copropriétaires, sans forcément avoir la trésorerie suffisante, sont systématiquement obligés de faire à sa place l’avance des fonds nécessaires à l’entretien durable de l’immeuble et à la réalisation des travaux en cours. Il convient de lui allouer une somme de 800 euros à ce titre.

Mme [G] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer.

L’équité commande de condamner Mme [O] [X] au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Pierres du Campus II, sis 1 rue Paul Fort à GRADIGNAN (33170) représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA BORDEAUX, la somme de 13.036,69 euros correspondant aux charges de copropriété dues au 3 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation remise le 22 février 2023,

Condamne Mme [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Pierres du Campus II, sis 1 rue Paul Fort à GRADIGNAN (33170) représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA BORDEAUX, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Pierres du Campus II, sis 1 rue Paul Fort à GRADIGNAN (33170) représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA BORDEAUX, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [G] [U] aux dépens incluant le coût de la sommation de payer du 9 juillet 2021,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT