N° RG 24/02138 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA7IB – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 06 Février 2026

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] DE [Localité 4]

MINUTE N°

DU : 06 Février 2026

N° RG 24/02138 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA7IB

NAC : 50G

Jugement rendu le 06 Février 2026

ENTRE :

S.A.S. CG TRANSACTION exerçant sous l’enseigne MAXImmo

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Frédéric HOARAU de la SELARL ACTIO DEFENDI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

Monsieur [P] [U]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Amel KHLIFI ETHEVE de la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER

Assesseur : Adeline CORROY

Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Magistrat rédacteur : Chloé CHEREL BLOUIN

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Juin 2025 et de fixation du 22 Juillet 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 21 Novembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 06 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Frédéric HOARAU

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Maître Amel KHLIFI ETHEVE

le :

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 06 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Le 2 février 2022, les consorts [H] ont conclu un mandat de vente exclusif avec la SAS CG Transaction, exerçant sous l’enseigne Maximmo, portant notamment sur la vente d’un bien immobilier situé [Adresse 2] au [Localité 6].

Par acte authentique du 25 avril 2023, M. [P] [U] et les consorts [H] ont conclu une promesse de vente devant Me [N] [L], notaire à [Localité 5], pour un montant de 210 000 euros avec honoraires de l’agence immobilière à hauteur de la somme de 19 500 euros.

La vente n’a finalement pas été réitérée et M. [U] a été mis en demeure par l’agence suivant courrier recommandé du 23 novembre 2023 de lui régler les honoraires, en vain.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, la SAS CG transaction exerçant sous l’enseigne Maximmo a fait assigner M. [U] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) aux fins de paiement des honoraires et indemnisation.

Par conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 15 avril 2025, la SAS CG Transaction sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— à titre principal et sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, condamner M. [U] à lui verser la somme de 19 500 euros au titre des honoraires dus en rémunération du mandataire;

— condamner M. [U] à lui verser la somme de 7 000 euros à titre dommages-intérêts ;

— à titre subsidiaire et sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, condamner M. [U] à lui verser la somme de 19 500 euros au titre des honoraires dus en rémunération du mandataire et la somme de 7 000 euros à titre dommages-intérêts ;

— condamner M. [U] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS CG Transaction fait valoir à titre principal que M. [U] a failli dans l’exécution de ses obligations contractuelles au visa des articles 1101 et 1194 du code civil dès lors que malgré la lettre d’intention d’achat rédigée par ce dernier le 1er avril 2023, les visites préalables effectuées avec l’agence et son engagement à payer le prix de 210 000 euros, frais d’agence inclus, le défendeur n’a pas réglé lesdits frais. La SAS ajoute que M. [U] s’est désisté de la vente en invoquant le coût financier à prévoir pour l’assainissement en-dehors des conditions suspensives pourtant fixées lors de la promesse de vente. Or, la SAS considère qu’étant à l’origine de la non-réitération de la vente de manière injustifiée, M. [U] demeure redevable des honoraires. De plus, la SAS CG Transaction considère que si la promesse de vente mentionne que les frais d’agence sont supportés par le vendeur, ce n’est qu’en cas de réalisation de la vente.

Par ailleurs, la SAS expose que M. [U] ne peut se retrancher derrière des désordres qui auraient affecté le bien dans la mesure où il avait été informé de la vétusté de la fosse septique, élément ayant d’ailleurs été pris en compte dans la négociation du prix de vente. La SAS ajoute que M. [U] n’ayant pas respecté son engagement contractuel, il se trouve être redevable de dommages-intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil, qu’elle évalue à la somme de 7 000 euros.

A titre subsidiaire, la SAS CG Transaction allègue que le retrait de l’offre d’achat de M. [U] est constitutif d’une faute délictuelle dans la mesure où son motif ne trouve pas sa source dans l’une des conditions suspensives de la vente. La demanderesse rappelle que M. [U] a été conseillé par son propre notaire lors de la formalisation de la promesse de vente et qu’il a donc été valablement informé sur l’étendue de ses obligations et la consistance de son projet d’achat concernant la problématique du système d’assainissement.

La SAS CG Transaction ajoute ne pas avoir perçu ses honoraires malgré l’organisation de visites, mise en relation des parties à la vente, formulation et transmission de l’offre de M. [U], ce qui lui occasionne un préjudice financier et un préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Suivant conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 5 mars 2025, M. [U] sollicite de :

— débouter la SAS CG Transaction de ses prétentions ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner la SAS CG Transaction à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [U] fait valoir que la lettre d’intention rédigée en vue de la proposition d’achat qu’il a formulée ne constitue pas un engagement contractuel à l’égard de l’agence immobilière. Il ajoute que le mandat de vente prévoit en son article relatif aux honoraires que ceux-ci seront supportés par le mandant, à savoir les vendeurs, en cas de réalisation de l’opération, de même que la promesse de vente, de telle sorte qu’aucune stipulation ne prévoit qu’ils soient mis à la charge de l’acquéreur. M. [U] ajoute que le préjudice moral avancé par la demanderesse n’est fondé sur aucun justificatif.

S’agissant de l’engagement de sa responsabilité délictuelle, M. [U] expose que l’agence échoue à démontrer l’existence d’une faute dès lors que le système d’assainissement a fait l’objet d’une condition suspensive et que l’agence ne lui a pas délivré les informations nécessaires pour lui permettre de s’engager en connaissance des travaux à réaliser et de leur coût. En outre, M. [U] soutient que les prestations évoquées en demande dépendent du mandat de vente conclu avec les consorts [H], lequel ne peut faire peser sur l’acquéreur une quelconque responsabilité.

Par ordonnance en date du 5 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure. Une ordonnance du 22 juillet 2025 a fixé la date de dépôt des dossiers au 21 novembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité contractuelle de M. [U]

L’article 1101 du code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1194 du même code dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En l’espèce, il est constant que les consorts [H] ont conclu avec l’agence Maximmo un mandat exclusif de vente portant sur le bien situé [Adresse 2] au [Localité 6] le 2 février 2022.

M. [U] a par la suite signé une “lettre d’intention d’achat de biens immobiliers” le 1er avril 2023 à la lecture de laquelle il s’est porté candidat à l’acquisition du bien, lettre signée également par le représentant de Maximmo. Un bon de visite a également été dressé et signé par ces mêmes parties le 1er avril 2023.

Toutefois, le contenu de la lettre d’intention du 1er avril 2023 ne saurait fonder une quelconque responsabilité contractuelle dès lors que ne figurent ni le prix d’achat proposé ni les frais d’agence, seul le délai de validité de la proposition étant précisé.

De plus, bien que la SAS CG Transaction fasse valoir un engagement de M. [U] par la signature d’une reconnaissance d’indications et de visites le 1er avril 2023, celle-ci ne fait pas figurer de clause relative au paiement de frais d’agence.

De la même façon, la lecture de la promesse de vente du 25 avril 2023 ne précise pas que l’acquéreur devra supporter la charge des frais d’agence dès lors que la clause 8 mentionne que les frais du mandataire d’un montant de 19 500 euros sont à la charge du promettant, soit en l’espèce les vendeurs. En outre, la clause relative à la négociation de la vente indique qu’en cas de résiliation amiable de la vente entre les parties, la rémunération du mandataire demeure intégralement due, sans préciser qu’il s’agit d’une charge pesant sur le bénéficiaire de la promesse. Le surplus des clauses faisant référence à l’absence de réitération de la vente devant notaire du fait du vendeur ou de l’acquéreur ne concerne que la clause pénale, le sort de la rémunération du mandataire n’ayant pas été fixé.

Dès lors, aucune responsabilité contractuelle ne saurait être recherchée à l’encontre de M. [U] à l’égard de la SAS CG Transaction en l’absence de tout contrat. Elle sera donc déboutée de ce chef.

Sur la responsabilité délictuelle de M. [U]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions que l’agent immobilier mandaté par le vendeur peut invoquer une faute délictuelle de l’acquéreur en raison du manquement de celui-ci ayant conduit à la non-réitération de la vente, privant ainsi l’agent de ses honoraires.

En l’espèce, il résulte de la promesse de vente qu’ont été stipulées l’absence de liaison au réseau d’assainissement collectif et l’utilisation d’une fosse septique individuelle que le bénéficiaire a déclaré avoir vérifié tant s’agissant de son existence que de son emplacement. Il est également indiqué que le promettant a déclaré n’avoir effectué aucune vidange et aucun entretien.

En outre, la lecture des conditions suspensives permet de constater que la promesse est conclue sous condition de la délivrance préalablement à la vente du diagnostic ANC et qu’en cas de non-conformité de l’installation, l’acquéreur peut tout de même acquérir le bien avec l’obligation de faire procéder aux travaux dans un délai d’un an. Il est également spécifié que l’acquéreur est informé que la fosse septique n’est pas aux normes eu égard à sa date d’installation et qu’il devra équiper le bien d’un dispositif aux normes, les parties ayant fixé le prix de vente en conséquence.

Toutefois, suivant courriel du 19 juin 2023, le notaire de M. [U] a informé le notaire rédacteur de la promesse de vente que celui-ci entendait se désister de la vente compte tenu du coût financier à prévoir pour l’assainissement. Or, ce désistement ne relève pas des conditions suspensives de la promesse de vente et il était d’ailleurs convenu que le prix de vente initial fixé à la somme de 300 000 euros net vendeur soit diminué à la somme de 210 000 euros en raison des travaux à prévoir sur le système d’assainissement.

Il est en outre établi que M. [U] a pu visiter le bien sans difficulté par l’intermédiaire de l’agence Maximmo.

Il ne peut dès lors considérer que le coût des travaux, dont il fait état dans ses écritures sans toutefois verser de pièce à l’appui de son moyen, était une condition essentielle de la vente. De plus, M. [U] ne peut arguer que la non-conformité de l’installation lui permettait de ne pas réitérer la vente litigieuse au regard de la formulation de la condition suspensive sur ce point, le diagnostic ANC pouvant être écarté par l’engagement du vendeur à effectuer les travaux nécessaires dans le délai d’un an après la vente. Or, M. [U] a manifestement signé la promesse de vente sans s’assurer au préalable de la faisabilité financière de ces travaux, ce qui ne saurait être mis à la charge de l’agence mandatée par les vendeurs.

Ainsi, la défaillance de M. [U] intervenant en-dehors des conditions suspensives stipulées entre les parties et sans motif légitime constitue une faute et l’absence de réitération de la vente en résultant a eu pour effet de priver la SAS CG Transaction de ses honoraires.

S’agissant du préjudice subi par la SAS CG Transaction, celui-ci ne peut consister qu’en une perte de chance et ne saurait correspondre au montant des honoraires contractuellement fixés avec les vendeurs. Aussi, il convient d’évaluer cette perte de chance à 80% de la somme que la SAS CG Transaction aurait pu percevoir en cas de réalisation de la vente, soit 15 600 euros.

En revanche, si la SAS CG Transaction fait valoir un préjudice moral, elle n’en rapporte pas la preuve, ayant exécuté la mission attendue suite à la conclusion du mandat exclusif de vente et ne justifiant pas d’une impossibilité d’exécuter d’autres missions pendant le délai qui a couru après la défaillance de M. [U]. Elle sera par conséquent déboutée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

M. [U], succombant, sera condamné à verser à la SAS CG Transaction la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit dans le cadre de la présente procédure en application de l’article 514 du code de procédure civile. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction,

Déboute la SAS CG Transaction, exerçant sous l’enseigne Maximmo, de sa prétention relative à l’engagement de la responsabilité contractuelle de M. [P] [U] ;

Condamne M. [P] [U] à verser à la SAS CG Transaction, exerçant sous l’enseigne Maximmo la somme de 15 600 euros au titre de la perte de chance sur le fondement de sa responsabilité délictuelle ;

Déboute pour le surplus ;

Condamne M. [P] [U] à verser à la SAS CG Transaction, exerçant sous l’enseigne Maximmo la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [P] [U] aux dépens ;

Dit que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT