REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 5]

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 25/00100 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C7MK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 JANVIER 2026

LA PRESIDENTE : Rose-Marie HUNAULT

GREFFIER : Céline GAU

DEMANDERESSE

S.C.I. B7

Immatriculée au RCS de [Localité 4] METROPOLE sous le n° 402 097 117

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric DELFLY, avocat au barreau de LILLE, substitué par M^e Thomas CHINAGLIA (plaidant) et par M^e Emilie SCHOOF, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant)

DÉFENDERESSE

S.A.S. O2H CARRELAGE

Immatriculée au RCS de [Localité 4] METROPOLE sous le n° 942 239 021

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Aurélie DEHASPE, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN, faisant partie de la SCP ANTONINI & associés (postulant) et par M^e Fatma-Zohra ABDELLATIF, avocat au barreu de LILLE (plaidant)

La cause ayant été débattue à l’audience publique du 18 Décembre 2025 devant Rose-Marie HUNAULT, Présidente, statuant en matière de référés et assistée de Céline GAU, greffier.

Rose-Marie HUNAULT après avoir entendu les parties présentes en leurs observations, les a avisées que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

La présidente, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 août 2021, la SCI B7 a donné à bail à la société KAP SAINT-QUENTIN des locaux situés [Adresse 2] à FAYET (02100).

La société KAP SAINT-QUENTIN qui a connu des difficultés financières, a cessé de payer les loyers. [K] [S], caution garantissant le paiement des loyers dus par la société KAP [Localité 6] a proposé au bailleur une cession de bail au profit de la SAS O2H CARRELAGE.

Ce projet a été interrompu par un jugement en date du 3 avril 2025 qui a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société KAP SAINT-QUENTIN.

En juin et septembre 2025, la SCI B7 a fait constater par un commissaire de justice que la SAS O2H CARRELAGE a poursuivi l’occupation des locaux.

Par actes de commissaire de justice en date du 04 novembre 2025 et 24 novembre 2025, la SCI B7 a assigné la SAS O2H CARRELAGE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN (02100) en demande d’expulsion pour trouble manifestement illicite.

Les dossiers ont fait l’objet d’une jonction sous le numéro RG 25/00100.

A l’audience du 18 décembre 2025, les parties ont développé les moyens contenus dans leur assignation et leurs conclusions.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

PRETENTION ET MOYENS

Aux termes de l’acte d’assignation, la SCI B7 demande au juge des référés de :

— Ordonner l’expulsion de la société O2H CARRELAGE, et tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— Juger que l’expulsion sera assortie d’une astreinte de 200€/jour de retard huit jours après la signification de l’ordonnance à intervenir et de 500€/jour après trente jours à compter de ladite signification ;

— Juger qu’il vous en sera référé pour la liquidation de l’astreinte ;

— Condamner la société O2H CARRELAGE à payer en deniers et quittance une indemnité d’occupation qui commencera à courir à compter du 3 juin 2025 pour se terminer à la date de libération effective des Locaux à hauteur de 9.353,48 € par mois ;

— Condamner la société O2H CARRELAGE au règlement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société O2H CARRELAGE à tous les frais et dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI B7 fait valoir, en se prévalant des termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, que la SAS O2H CARRELAGE occupe sans droit ni titre ses locaux et se maintient abusivement dans ceux-ci en raison de la résiliation du bail intervenu en date du 27 mai 2025. Elle souligne que les virements de SAS O2H CARRELAGE sur ses comptes bancaires n’ont pas été effectués à sa demande. Elle expose que si les parties se sont rapprochées pour tenter de solder le passif avec la caution et convenir d’un nouveau bail commercial avec la SAS O2H CARRELAGE, aucun accord n’a été conclu de sorte qu’elle a considéré que les négociations étaient à l’arrêt. Elle souligne qu’elle est victime d’une voie de fait et peut alors demander l’expulsion de la SAS et que l’astreinte journalière est légitimée par l’occupation illicite avec mensonge. Elle précise que l’indemnité journalière doit partir du jour de la reprise des locaux jusqu’à la date à laquelle il sera constaté le départ de la société.

Aux termes de ses conclusions, la SAS O2H CARRELAGE demande au juge des référés de :

— Au principal :

o Inviter la SCI B7 à mieux se pourvoir ;

— Au provisoire :

o Dire n’y avoir lieu à référé ;

o Débouter en conséquence la SCI B7 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Subsidiairement :

o Condamner à titre provisionnel la SCI B7 à lui rembourser :

—  9.310,44 € versés le 16/04/2025 pour le loyer de mars 2025 ;

—  18.620,87 € (27.931,31 € x 2/3) versés le 03/06/2025 pour les loyers d’avril et mai 2025.

o L’autoriser à occuper le local jusqu’au 15 mars 2026, moyennant une indemnité mensuelle de 9.310,44 € ;

— En tout état de cause :

o Condamner la SCI B7 à payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o Condamner la SCI B7 aux entiers dépens.

La SAS O2H CARRELAGE expose qu’il existe une contestation sérieuse liée aux circonstances ayant empêché la formalisation du bail commercial et que ces circonstances excluent toute urgence. Elle soutient qu’il existe un faisceau d’indices permettant d’établir l’existence d’un bail commercial verbal, caractérisé par l’occupation du local connue et acceptée par la SCI B7 qui avait la volonté de voir sans attendre un nouveau franchisé, la perception de paiements et la volonté de formaliser cette nouvelle relation par écrit de sorte qu’il existe une contestation sérieuse quant à la réalité des conditions illégales d’occupation alléguées par la demanderesse.

La SAS O2H CARRELAGE expose que la SCI B7 a su qu’elle occupait son local dès mars 2025 en recevant un paiement le 16 avril 2025 qui a été suivi d’un autre paiement le 3 juin 2025 pour un montant total de 55.991,75 euros. Elle ajoute que depuis elle continue de verser chaque mois un loyer.

Elle expose qu’à la suite de la liquidation judiciaire de la société KAP SAINT-QUENTIN, les parties ont été amenées à envisager la conclusion d’un nouveau bail commercial plutôt qu’une cession de bail mais que la substitution de locataire n’a pas été formalisée. Elle souligne que ces paiements n’ont pas suscité de protestation ni de mise en demeure ou de commandement d’avoir à quitter les lieux.

Elle affirme que la condition d’urgence exigée à l’article 834 du code de procédure civile est incompatible avec plusieurs mois de négociation ayant pour seule finalité la formalisation d’un bail déjà en vigueur en pratique.

A titre subsidiaire, la SAS O2H CARRELAGE réclame le remboursement des sommes qu’elle a versé, sur el fondement de l’article 1302-1 du code civil, en faisant valoir que la SCI B7 réclame à la fois le paiement des loyers dus par la société KA [Localité 6] dans le cadre de la liquidation judiciaire tout en conservant les sommes que la SAS O2H CARRELAGE lui a versées pour la même période.

Enfin, elle ajoute que son occupation ne cause aucun préjudice à la SCI B7 dès lors que celle-ci perçoit un loyer équivalent et qu’il ne subsiste aucun impayé de sorte qu’il lui serait préjudiciable de se voir ordonner de quitter le local sans délai.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’une contestation sérieuse et l’absence d’urgence :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La SCI B7 fait valoir que la SAS O2H CARRELAGE occupe ses locaux sans droit ni titre. La SAS O2H CARRELAGE justifie cependant payer les loyers, depuis le 16 avril 2025 au moyen d’un virement établi au profit de la SCI B7 sans contestation des paiements par la SCI B7. Les parties produisent également divers échanges, enter mars et juin 2015 relatifs à la négociation de la reprise du bail et l’occupation des locaux par la SAS O2H CARRELAGE, avant que la SCI B7 n’assigne la société O2H CARRELAGE en novembre 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments l’existence d’une contestation sérieuse quant à la qualité d’occupant sans droit ni titre de la SAS O2H CARRELAGE, et l’absence d’urgence, ce qui fait obstacle à ce que son expulsion soit ordonnée en référé.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Par ailleurs, il résulte de l’article 696 du même code que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, l’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens : dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner la SCI B7 qui succombe aux dépens et de rejeter, en équité les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile des deux parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE l’existence d’une contestation sérieuse ;

DIT n’y avoir lieu à référé ;

RENVOI les parties à mieux se pourvoir au fond ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI B7 aux dépens

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE